救市效果明顯 會(huì)對(duì)蕪湖樓市產(chǎn)生什么影響?

2023-09-09 11:09:30來(lái)源:樓市魚(yú)眼

開(kāi)篇不廢話,今天主要聊兩個(gè)問(wèn)題:救市政策為什么效果明顯?如何看待救

開(kāi)篇不廢話,今天主要聊兩個(gè)問(wèn)題:

救市政策為什么效果明顯?


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如何看待救市對(duì)蕪湖的影響?

那些年我們出臺(tái)了非常多的調(diào)控政策,如果現(xiàn)在我們回過(guò)來(lái)看,哪些才是真正的刀子呢?

從近期救市產(chǎn)生的效果看,真正見(jiàn)血的刀子就是可以切斷金融通道的政策。主要?dú)w結(jié)為三點(diǎn):

第一點(diǎn),切斷或有效控制房企的融資渠道,表現(xiàn)在政策上就是著名的“三道紅線”。1、剔除預(yù)收款的資產(chǎn)負(fù)債率不得大于70%;2、凈負(fù)債率不得大于100%;3、現(xiàn)金短債比不得小于1倍。

三條紅線產(chǎn)生的原因有兩個(gè),一個(gè)是讓房企不要過(guò)度融資,以免產(chǎn)生金融風(fēng)險(xiǎn),這個(gè)是某大陷入危機(jī)的最大原因,另外一個(gè)是通過(guò)這種方式,逼迫房企提高周轉(zhuǎn)能力,從而降低杠桿,穩(wěn)定房?jī)r(jià)。

目前看這條緊箍咒還沒(méi)解除,未來(lái)調(diào)整的可能性非常大。

第二點(diǎn),切斷不必要的買房需求,表現(xiàn)在調(diào)控上就是限購(gòu)。與限售相比,限購(gòu)的殺傷力更大,如果說(shuō)第一點(diǎn)已經(jīng)限制了房企的“歪門(mén)邪道”的融資方式,那么限購(gòu)確實(shí)真正遏制了房企正常的市場(chǎng)周轉(zhuǎn)的能力。

采取限購(gòu)的直接原因是房?jī)r(jià)上漲過(guò)快,成為有錢(qián)人的收割機(jī),進(jìn)一步壓制剛需的住房需求。因此通過(guò)限購(gòu),阻止有錢(qián)人收割樓市,這是財(cái)富分配過(guò)程中的一種方式,但也限制了房企的掙錢(qián)通道,有錢(qián)的想買,不給買,沒(méi)錢(qián)的想買,買不起。

因此就造成了限購(gòu)城市的供給壓縮,最近有分析說(shuō),面對(duì)突如其來(lái)的大松綁,9月份北京供給卻不足,原因是受需求不足影響,開(kāi)發(fā)商慢工出細(xì)活,導(dǎo)致9月的進(jìn)度跟不上。

第三點(diǎn),直接不給漲價(jià)或者不給跌,政策表現(xiàn)為限價(jià)。市場(chǎng)好的時(shí)候,樓盤(pán)價(jià)格采取限漲,設(shè)定一個(gè)漲幅,3%或5%。市場(chǎng)不好的時(shí)候,給樓盤(pán)限跌令,房企的現(xiàn)金流都要斷了,地方還是不給降價(jià)促銷,逼得房企不得不另謀出路,謀不到出路,或者出路成本太高的,那就死翹翹了。

為什么要用這樣一種不講規(guī)律的方式處理呢?因?yàn)槭袌?chǎng)的上下游之間有一條利益鏈,在房?jī)r(jià)上是一榮俱榮,一損俱損。如果又加持了“房?jī)r(jià)不能跌”的業(yè)主和房?jī)r(jià)漲得太快的民意,限價(jià)政策出臺(tái)就順理成章,盡管不太符合一些規(guī)律。

對(duì)照上述三點(diǎn),這一輪針對(duì)一線城市的松綁為什么取得了不錯(cuò)的效果。主要有兩個(gè)點(diǎn):

第一個(gè),實(shí)施“認(rèn)房不認(rèn)貸”,釋放了部分需求,這部分需求在近期爆發(fā)出來(lái),產(chǎn)生了1800套一天的火爆市場(chǎng)現(xiàn)象。

第二個(gè),加杠桿了,首付的比例小了,貸款的比例大了。在房?jī)r(jià)總體不變的情況下,給買房者加了一成的杠桿。為什么降首付比要跟降低利率一道使用,就是要讓老百姓感覺(jué)占便宜了。貸款的成數(shù)多了,銀行就得利了,盡管利率下降導(dǎo)致收益變小,但總比老百姓提前還款吃不到利息要好很多。

據(jù)魚(yú)眼的觀察和預(yù)計(jì),“認(rèn)房不認(rèn)貸”和銀行“雙降”帶來(lái)的市場(chǎng)繁榮可能是短暫的,大概可以勉強(qiáng)支撐起金九銀十要比過(guò)往好看一些。市場(chǎng)可能更期待“不認(rèn)房不認(rèn)貸”限購(gòu)解除。難怪前段時(shí)間有個(gè)一線城市的住建部門(mén)的人說(shuō):“只要告訴我能動(dòng)什么,工具箱一大把。”

最近看了一下市場(chǎng)的猜測(cè),工具箱確實(shí)有一大把,真腦洞??!

以上的一套東西,對(duì)蕪湖這樣的三四線城市有什么影響嗎?

房地產(chǎn)市場(chǎng)還是一個(gè)圍繞“核心”創(chuàng)造價(jià)值的過(guò)程,我們現(xiàn)在所看到的火爆市場(chǎng)其實(shí)都是核心城市,核心市場(chǎng),核心中的核心。

眼下的市場(chǎng)分化嚴(yán)重,我們只是看到了好的市場(chǎng)和市場(chǎng)好的一面,然后就想當(dāng)然地認(rèn)為我們也能好起來(lái)。不知道你有沒(méi)有想過(guò),會(huì)不會(huì)有人把蕪湖的房子賣了,湊首付去大城市買房去了呢?

前幾天就遇到一個(gè)網(wǎng)友,他準(zhǔn)備把蕪湖的房子賣了,去南京買房,現(xiàn)在唯一的愿望是蕪湖房?jī)r(jià)能稍微起來(lái)一點(diǎn),多掙點(diǎn)首付。

個(gè)例代表不了全部,但個(gè)例常常具有現(xiàn)象級(jí)的趨勢(shì)。要說(shuō)這一輪救市產(chǎn)生的火爆行情,能對(duì)蕪湖樓市產(chǎn)生什么影響,魚(yú)眼保持謹(jǐn)慎樂(lè)觀。

以上所言,純屬市場(chǎng)探討,不產(chǎn)生評(píng)價(jià)作用。

我是魚(yú)眼,下期再見(jiàn)!

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