鼓樓市中心，東大新村，拆遷方案分析

前兩天，位于東大新村啟動(dòng)征收，隨即相關(guān)的拆遷方案群友也分享出來(lái)，內(nèi)容足夠詳細(xì)，可以水一篇。

拆遷方案

區(qū)位補(bǔ)償：16300元/㎡

(相關(guān)資料圖)

拆遷方式：實(shí)行貨幣補(bǔ)償、對(duì)接購(gòu)買(mǎi)安置型商品房或產(chǎn)權(quán)調(diào)換相結(jié)合的方式。

拿錢(qián)：房屋合法建筑面積×（住宅區(qū)位價(jià)+被搬遷房屋建安綜合單價(jià)×成新率），同時(shí)根據(jù)確權(quán)建筑面積給予貨幣獎(jiǎng)勵(lì)3109元/㎡。

拿房：安置房面積×安置型商品房銷(xiāo)售均價(jià)（存量安置房單價(jià)）－確認(rèn)的房屋合法建筑面積×（住宅區(qū)位價(jià)+被搬遷房屋建安綜合單價(jià)×成新率）-公攤補(bǔ)償。

分析：對(duì)于項(xiàng)目的拆遷方案與近年的舊改沒(méi)有太大區(qū)別，貨幣補(bǔ)償+選房?jī)煞N方式，其中最受關(guān)注的就三個(gè)點(diǎn)：區(qū)位補(bǔ)償價(jià)、貨幣獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)接價(jià)。

先聊聊貨幣獎(jiǎng)勵(lì)，這個(gè)位于市中心的舊改，選房拿錢(qián)，獎(jiǎng)勵(lì)3109元/㎡。

這是一個(gè)什么樣的情況？

以鼓樓區(qū)此前的幾個(gè)舊改為例：2020年鼓屏路貨幣7042元/㎡，2018年火巷鼓樓映1.18W/㎡。

去年臺(tái)江的上海西貨幣獎(jiǎng)勵(lì)3527元/㎡，2018年的南二環(huán)獎(jiǎng)勵(lì)6405元/㎡。

從數(shù)據(jù)就可以看出，棚改貨幣化安置的時(shí)代徹底過(guò)去，鼓樓差不多的位置舊改，2018年與2023年，差了8677元/㎡。

很明顯對(duì)于東大新村舊改的拆遷選擇，與其他舊改一樣，只剩下按對(duì)接價(jià)拿房。

從選房方案來(lái)看，這次給出的可選樓盤(pán)不少：

現(xiàn)房包括恒力博納廣場(chǎng)、匯誠(chéng)中心、觀風(fēng)亭新苑、楊橋新苑、灰爐新苑、金輝瓏岳花園、花滿(mǎn)庭、中建?龍庭嘉園8處房源，準(zhǔn)現(xiàn)房包括云巨盛公館、恒宇尊禧2處房源，期房則為就地安置房源。

從對(duì)接價(jià)來(lái)看：

原地期房：20100，其他現(xiàn)房也在16000-20000左右。

此時(shí)再去對(duì)比區(qū)位補(bǔ)償價(jià)，得出數(shù)據(jù)如下：

從原地安置對(duì)接價(jià)-區(qū)位補(bǔ)償價(jià)，可以發(fā)現(xiàn)這2年差價(jià)對(duì)比原先多了800元/㎡。

換句話(huà)說(shuō)，拆遷選房的紅利不如以前。

從選房的表格來(lái)看，跟上海西新村一樣，雖然對(duì)接的樓盤(pán)很多，不過(guò)可選的房源并不多，基本都是挑剩的，合計(jì)38套，面積3360㎡。

按征遷的方案：擬涉遷面積約47.4畝，擬征收總戶(hù)數(shù)674戶(hù)（以產(chǎn)權(quán)證為計(jì)戶(hù)依據(jù)），征收房屋總建筑面積7.17萬(wàn)平方米。

此時(shí)就可以做一個(gè)計(jì)算，這個(gè)地塊的安商配建比例。

拆遷建筑面積71700㎡，戶(hù)均106㎡，由于選房有10%的公攤補(bǔ)貼，還有10平米以?xún)?nèi)的上靠，按15%計(jì)算，相當(dāng)于合計(jì)8.25萬(wàn)平。

此時(shí)計(jì)算：貨幣補(bǔ)償預(yù)計(jì)沒(méi)人選，把其他安置項(xiàng)目都選，就地安置也達(dá)到7.9萬(wàn)平。

從土拍公告來(lái)看，東大新村地塊，面積46.7畝，容積率上限3.9，建筑面積12.14萬(wàn)平。

從比例來(lái)看，安置房達(dá)到65%，由于地塊是商住用地，扣除最終的商業(yè)面積后，比例預(yù)計(jì)在70%以上。

很明顯這幅地塊，安商比例不低，最終打造成純改善的機(jī)會(huì)預(yù)計(jì)也不大。

從數(shù)據(jù)來(lái)看，這幅舊改地塊，原先的建筑面積與占地面積，容積率就達(dá)到2.3，可以說(shuō)并不低。

在這樣條件下舊改，給出3.9的上限，只能說(shuō)也是無(wú)奈的選擇，否則真的拆不動(dòng)。

價(jià)格分析

除了這些信息外，報(bào)告里面還給出拆遷選房，最終的差價(jià)情況，可以說(shuō)很值得借鑒。

舉例：100平，選擇就地120平的房源，通過(guò)計(jì)算對(duì)接總價(jià)212W，獎(jiǎng)勵(lì)補(bǔ)貼11W，合計(jì)223W。

應(yīng)交款241W，最終差價(jià)17.6W，相當(dāng)于拆遷戶(hù)，100平房子置換120平的期房，最終交房要補(bǔ)17.6W。

相當(dāng)于每平米溢價(jià)1760。

對(duì)于東大新村，由于存在劃片，西段劃片一附小，東段劃片華僑小，對(duì)口十一中。

從學(xué)校屬性來(lái)說(shuō)，一附小價(jià)值遠(yuǎn)高于華僑小，從二手市場(chǎng)也可以體現(xiàn)出來(lái)，對(duì)于十一中由于不算鼓樓頭部，也一定程度壓制了一附小的價(jià)值。

以貝殼成交為例：

東大新村，30平米以下的房源，配合學(xué)區(qū)屬性，單價(jià)突破5W，個(gè)別甚至接近7W，可以說(shuō)單價(jià)并不低。

此時(shí)就來(lái)到拆遷選擇：

1、拿錢(qián)：套入上面100平米補(bǔ)償合計(jì)223W，放棄選房額外獎(jiǎng)勵(lì)3.1K，相當(dāng)于最終拿到每平米2.5W，對(duì)比二手價(jià)格，即便不是小戶(hù)型，均價(jià)也在4W左右，很明顯拿錢(qián)血虧。

2、拿房：100平米補(bǔ)17W換120原地期房，如果劃片一附小，參考鼓樓映的5.5W的價(jià)格，目前小區(qū)面積60平米左右的房源4W不到。

按照鼓樓映的價(jià)格，大戶(hù)型做一下價(jià)格下壓，相當(dāng)于100平，目前350W，加17W，換一套500W期房？

對(duì)于小戶(hù)型，比如上訴的成交案例，由于低于45平，如果給出無(wú)其他房子的證明，甚至能夠按45平米補(bǔ)償區(qū)位價(jià)，換算：26平，5W，130W，加10-20W，換45平，225W的期房？

通過(guò)這個(gè)計(jì)算，可以發(fā)現(xiàn)雖然拆遷拿錢(qián)紅利徹底消失，不過(guò)對(duì)于市中心帶學(xué)區(qū)屬性的舊改，給出原地安置的承諾，依然有價(jià)格差存在，幅度在40%左右。

即便小戶(hù)型單價(jià)高，不過(guò)對(duì)接價(jià)2W，即便上靠補(bǔ)差價(jià)，對(duì)比市場(chǎng)均價(jià)最少3.5W以上，依然有70%以上的價(jià)差。

作為對(duì)比，上海西新村，對(duì)接價(jià)1.9W，高容積率未來(lái)二手預(yù)計(jì)2.6W左右，差價(jià)37%。

通過(guò)這個(gè)對(duì)比，可以發(fā)現(xiàn)宇宙中心，不虧是宇宙中心。

當(dāng)然再做一個(gè)對(duì)比，即如果在2018年前后貨幣化棚改的巔峰，鼓樓和臺(tái)江的差異：

鼓樓映的舊改，拿錢(qián)補(bǔ)貼1.18W，選擇貨幣安置可以到手3.41W。

當(dāng)時(shí)南公園拿錢(qián)突破3W，按照等比例計(jì)算，上海西如果在2018年舊改，選擇貨幣預(yù)計(jì)2.95W左右。

很明顯，從這個(gè)價(jià)格差就可以看出差異，棚改貨幣化的紅利，真正享受的是外圍的拆遷戶(hù)。

宇宙中心自帶學(xué)區(qū)屬性的老房子，即便有更高的貨幣補(bǔ)償，對(duì)比二手依然差價(jià)較大。

所以當(dāng)貨幣紅利消失后，真正受挫的是外圍板塊，對(duì)于市中心那些自帶學(xué)區(qū)的老房子，自始至終最好的選擇都是原地安置。

盤(pán)點(diǎn)總結(jié)

綜上，對(duì)于東大新村的拆遷方案的分析，部分信息存在偏差，不做太多參考。

對(duì)于拆遷的紅利雖然消失，不過(guò)對(duì)于市中心的舊改，是否存在高溢價(jià)，依然因人而異。

后續(xù)預(yù)計(jì)還有其他舊改推進(jìn)，按照目前的方案，原地安置基本都是最優(yōu)選擇。

小地塊舊改，安商比例基本不會(huì)低于50%，市中心能否給出真正的純商，只能等待第二個(gè)上海西這樣的舊改了。

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