平安證券：從新鴻基地產(chǎn)看港資房企經(jīng)營邏輯

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樂居財(cái)經(jīng) 李禮 8月24日，平安證券發(fā)布地產(chǎn)雜談系列之四十八。

投資要點(diǎn)

雙輪驅(qū)動的港資地產(chǎn)龍頭。新鴻基地產(chǎn)成立于1972年7月，同年8月掛牌上市，為中國香港最大地產(chǎn)發(fā)展商之一；圍繞地產(chǎn)鏈及其他收租資產(chǎn)積極布局，物業(yè)銷售、物業(yè)租賃貢獻(xiàn)利潤近90%。公司持續(xù)穩(wěn)健發(fā)展，業(yè)績修復(fù)能力較強(qiáng)，資產(chǎn)與收入規(guī)模不及內(nèi)地龍頭房企，但歸母凈利潤基本與之比肩。

順勢而為乘勢而起，緊跟市場逐步壯大。借助20世紀(jì)70年代香港地產(chǎn)業(yè)證券化、集團(tuán)化熱潮，公司完成首輪擴(kuò)張，成立10年左右利潤擴(kuò)大近10倍。強(qiáng)調(diào)貨如輪轉(zhuǎn)以銷定投，把握市場脈搏提供高質(zhì)量產(chǎn)品服務(wù)，開創(chuàng)香港新樓宇三年保修服務(wù)先河，項(xiàng)目通常享受品牌溢價(jià)。應(yīng)勢而動下公司成功躋身香港大型地產(chǎn)集團(tuán)，資產(chǎn)領(lǐng)先港資房企，香港銷售額市占率穩(wěn)定15%上下。

租售并舉分散經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，搶先布局成為行業(yè)標(biāo)桿。公司租售并舉模式以物業(yè)租賃平滑物業(yè)銷售波動，分散整體經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)；多發(fā)展城市綜合體，搶占核心城市核心區(qū)位；通過成熟商圈構(gòu)建樹立品牌標(biāo)桿，通過精細(xì)化運(yùn)營照顧不同客戶需求。租賃物業(yè)出租率常年穩(wěn)定90%以上，租金總收入趨勢上行，2022年度總租金回報(bào)率5.8%、凈租金回報(bào)率4.5%，遠(yuǎn)超市場平均水平。

兩低一高財(cái)務(wù)特征突出，融資優(yōu)勢助力穩(wěn)健經(jīng)營。受審慎發(fā)展思路影響，公司呈現(xiàn)低杠桿、低周轉(zhuǎn)、高利潤率的“兩低一高”財(cái)務(wù)特征，ROE波動更多受歸母凈利率變化影響，整體ROE水平低于高杠桿、快周轉(zhuǎn)的內(nèi)地龍頭房企。盡管租售并舉帶來內(nèi)部現(xiàn)金流平衡，但外部資金渠道暢通、成本低廉仍為日常運(yùn)作及策略性投資重要補(bǔ)充，公司綜合融資成本2-3%，低于內(nèi)地龍頭。

投資建議：回歸內(nèi)地房地產(chǎn)市場，短期銷售修復(fù)力度不足下行業(yè)仍舊面臨陣痛；中長期經(jīng)濟(jì)人口紅利消退、金融紅利消失下舊的“三高”經(jīng)營模式變革或更為關(guān)鍵。對照以新鴻基地產(chǎn)為代表的港資房企，其嚴(yán)防財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、精細(xì)化運(yùn)作打磨品牌、以租售并舉奠定永續(xù)經(jīng)營基礎(chǔ)等舉措均具備可取之處。從短期及中長期兩個(gè)維度，推薦銷售融資占優(yōu)、積極拿地改善資產(chǎn)質(zhì)量、新模式探索具備前瞻眼光企業(yè)，如中國海外發(fā)展、保利發(fā)展、招商蛇口等。

風(fēng)險(xiǎn)提示：1）樓市成交持續(xù)疲軟風(fēng)險(xiǎn)；2）個(gè)別房企流動性問題發(fā)酵超出預(yù)期風(fēng)險(xiǎn)；3）政策改善及落地執(zhí)行不及預(yù)期風(fēng)險(xiǎn)。

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