觀點直擊 | 越秀地產不調銷售目標 轉向?,F(xiàn)金流安全(實錄)
觀點網 人們突然發(fā)現(xiàn),越秀地產已越來越有資格做市場的風向標。大家也愿意聽該公司管理層發(fā)表對行業(yè)的看法。
盡管在僅僅兩三年前,越秀地產還是那家被批評跟不上行業(yè)速度,被貼上“保守”標簽的廣州國資房企。
(資料圖片)
如今事實證明,越秀地產的蟄伏獲得了豐厚的回報,因此能在市場整體投資風向趨向保守的時期,做出逆市提速的動作。這是絕大部分同行無法做到的一點。
8月25日,越秀地產召開2023年半年度業(yè)績發(fā)布會,并公布期內業(yè)績數(shù)據(jù)。
資料顯示,報告期內越秀地產實現(xiàn)營業(yè)收入約為人民幣321.0億元,同比上升2.6%;毛利率約為17.8%;權益持有人應占盈利21.8億元,同比上升27.5%;核心凈利潤約為21.5億元,同比上升0.8%。重要指標基本保持向上。
而從銷售規(guī)???,截至7月末越秀地產2023年實現(xiàn)合同銷售金額約為921.01億元,同比上升約67.9%,累計合同銷售面積約為268.46萬平方米,同比上升約34.7%。
越秀地產繼續(xù)成為為數(shù)不多能保持正向銷售增長的房企之一,同時按照管理層年初定下的1320億元銷售目標,其前7個月已達到年度銷售目標的69.8%。
這個目標目前來看,多少有點保守。集團董事長林昭遠指出,完成年度目標壓力不大,甚至能超額完成,但“壓力不大所以也無需用太猛的措施?!?/p>
年初越秀地產管理層曾提及公司今年推售的貨值約為2400億元。林昭遠則透露,因為今年上半年也拿了一些地,年內會有及時的轉化,最終預計全年的供貨貨量會在2500億到2600億元,對應最少50.8%的去化率。
越秀地產的謹慎并非沒有道理。
整體來看,林昭遠認為市場仍然處于尋求筑底的階段,其稱注意到市場需求應出現(xiàn)了比較大的分化,特別是城市的分化也比較嚴重。最主要的銷售動力來自于核心城市的核心地段。
“從政策端角度,市場肯定會放松,首套房貸款‘認房不用認貸’政策下午剛剛出來,我相信中央政府有很多工具箱能拿出來。”但林昭遠也說,還是應該心存信心,因為中央已經定調,要確保房地產的平穩(wěn)健康發(fā)展。相信相關政策會陸續(xù)加持,包括房貸利率的下調還存在相當?shù)目臻g。
因此從這個角度,林昭遠提出,越秀地產目前還是以保公司現(xiàn)金流穩(wěn)定作為目標。
越秀地產目前保持著相對行業(yè)來說十分健康的財務狀況。首先“三道紅線”方面,剔除預收款后的資產負債率、凈借貸比率和現(xiàn)金短債比分別為66.8%、53.2%和4.2倍。三個指標均比2022年末時有所提升,特別是現(xiàn)金短債比。
具體到債務方面,越秀地產截至期末有息負債998.21億元,較去年末882.98億元微升,不過從久期看,賬齡得到改善。1年之內到期的短期債務錄得117.13億元,僅占總借貸的約12%。
對應同比增加40.2%的現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物及監(jiān)控戶存款余額492.5億元,在債務償付方面獲得更大的優(yōu)勢。
除此之外,鑒于越秀地產的國有企業(yè)背景,其繼續(xù)把持強大的融資途徑以及較低的融資成本。
今年以來越秀地產已成功發(fā)行54億元人民幣的在岸債券,分五期發(fā)行,利息成本分別為3.63%(10年期債券)和2.98%(3+2年期債券),加權平均借貸年利率僅為3.37%。
同時在上海自貿區(qū)成功發(fā)行了兩筆總額34億元的自貿區(qū)人民幣債,加權平均借貸年利率為3.92%。另外也成功完成84億港元供股融資。
資料顯示,越秀地產2023年上半年加權平均借貸年利率為3.98%,較2022年的平均融資成本為4.16%同比下降13個基點。
“我們目前手頭也有足夠的直融和間融的額度在手?!必攧湛偙O(jiān)陳靜對此稱,接下來公司的融資計劃是可以根據(jù)自身情況和管理層確定的投資強度,來適當安排。言下之意不會太過急躁或沒有章法。
具體看投拓方面,據(jù)年初釋出的消息,越秀地產管理層透露的2023年拿地預算約為400億元。截至目前,不完全統(tǒng)計已用去超過200億元,包括在剛剛過去的8月15日,越秀地產就斥資68億元摘下廣州天河世界大觀地塊,樓面價拍到50160元/平方米。
而此前已有預測稱,相信越秀地產今年的拿地策略不會太過保守,目前看來也是如此,該公司僅上半年就在8個城市新增11幅地塊,總建筑面積約為217萬平方米,還未算7月份拿下的5宗土地。
但越秀地產也并非因規(guī)模需求,隨便作出拿地決定。越秀地產目前依舊秉持布局一線、強二線城市的策略,上半年拿地動作也基本圍繞北京、上海、廣州、杭州、成都、武漢、青島和西安等城市,其中重點布局了北京。
多元化的土地收購模式一直是越秀地產得以快速壯大的優(yōu)勢。在上半年的新增土儲中,越秀地產通過TOD、國企合作和產業(yè)勾地等多元化增儲模式獲取的土儲分別占新增土儲的22%、14%和27%。
業(yè)績會上,越秀地產管理層亦著重提及城市更新的納儲模式。今年廣州對城市更新開發(fā)模式進行大變革,越秀集團目前被認定為市一級的做地企業(yè)之一。
據(jù)副董事長、總經理林峰透露,越秀地產接下來將在做好風險管控、預期管控的前提下,更積極參與舊改。包括目前重點著眼的廣州市海珠區(qū)城市新中軸(海珠)片區(qū),以及天河區(qū)的環(huán)五山創(chuàng)新策源區(qū)。
這對越秀地產未來土儲規(guī)模和土儲質量都是一個不小的補充。而截至6月30日,總土地儲備達到約2813萬平方米,其中1297萬平方米位于大本營大灣區(qū),占比約為46.1%,528萬平方米位于另一個業(yè)務重倉地華東地區(qū),占比約18.8%。
相信眼下這些土地儲備足夠能支持越秀地產約2至3年的銷售需求,這降低了其未來進一步提速拿地的可能。由于國有企業(yè)背景,越秀地產的經營態(tài)勢注定不會太過激進。
以下為越秀地產2023年半年度業(yè)績發(fā)布會問答環(huán)節(jié)實錄節(jié)選:
現(xiàn)場提問:請問管理層對下半年市場的判斷?公司前7個月我們已經完成了銷售目標的7成,接下來的鋪貨安排是怎樣的,怎么克服整體銷售市場下行的現(xiàn)狀?還有接下來對于債務和融資的具體安排?
林昭遠:我們的判斷,從政策端角度,市場肯定會放松,首套房貸款“認房不用認貸”政策下午剛剛出來,我相信中央政府有很多工具箱能拿出來,因為中央已經定調,要確保房地產的平穩(wěn)健康發(fā)展。我們應該有信心。
確實從行業(yè)角度,從去年的大幅度下滑到今年上半年基本上持平,7月份也出現(xiàn)一定的負增長,從行業(yè)角度確實目前在尋求筑底,需求應該會出現(xiàn)比較大的分化,特別是城市的分化也比較嚴重。
核心地區(qū)核心地段的項目,從我們的銷售來看,總體還是比較正常,尤其是改善型的,這個要比較好的產品力的。總的來說,政策會加持,行業(yè)在筑底,市場存在分化的現(xiàn)象。
從完成目標的角度,壓力確實不大,壓力不大,也無需用太猛的措施是吧?我們還是保公司的現(xiàn)金流穩(wěn)定作為目標。
從鋪排角度,剛才也說了大概2400億,因為今年上半年也拿了一些地,今年也是可以貢獻的,大概我們的供貨會2500億到2600億元??傮w還是每個項目我們都會制定不同的去化策略。
陳靜:目前我們的有息負債是998億,其實我們從久期來看,一年期到期其實占12%,所以其實像短債,是我們日常的資金業(yè)務進行的操作,轉債的情況,這塊實際上各位不用去特別擔心。
目前來講,其實從融資環(huán)境來講,對我們還是非常的友好的。我們目前手頭也有足夠的直融和間融的額度在手,所以對于下半年的融資計劃來講,實際上我們是可以根據(jù)我們的自身情況和管理層確定的投資強度,去安排后續(xù)的投資和融資的一個安排,去配合我們業(yè)務的發(fā)展。
現(xiàn)場提問:公司今年持續(xù)加深了北京上海的一線城市,怎么看一線城市今年的市場情況,對整體的銷售端是否有持續(xù)的信心?目前全國推進特大超大城市城中村老舊小區(qū)改造,對公司來說有何機遇跟挑戰(zhàn)?
林昭遠:我們上半年從北上廣深銷售面積來看,廣州是同比增長12%,深圳是同比增長18%,上海是同比增長38%,北京是同比增長31%左右,這是從成交面積結果來看。
同時我們看第二組數(shù)據(jù),每個城市有供求比,廣州是0.66,深圳是1.39,上海是0.87,北京是0.66,供求比的角度確實是比較健康。深圳主要還是區(qū)域分化,它還是有不同區(qū)域。
從這個角度其實房地產發(fā)展這么多年,我們也是一直選擇城市發(fā)展的一種理念,還是力求城市的人口、產業(yè)、經濟實力,經濟實力越強,房地產的抗風險能力就會越強。
所以一線城市也是公司這幾年重點發(fā)展的城市,信心肯定有的,從我們今年投資的強度的鋪排上,包括我們積極參與投資項目,我們對四大一線城市還是堅定信心。
林峰:關于城市更新,我們一個是積極的參與,今年的7月6號,廣州市住建局發(fā)布了廣州市舊村莊、舊廠房、舊城鎮(zhèn)的改造實施方案,是一個征求意見稿,在稿里面講的幾個方面,在征求的過程中,1個是明確政府的補位的責任,在這個城市更新中怎么發(fā)揮好政府的指導作用,主導作用。
另外一個方面是增加了一些改造的方式,對于舊廠房舊城鎮(zhèn)舊村的一些改造的方式也進行了明確,希望通過比較優(yōu)化一些的改善方式來提升城市更新改造的力度。
第二個方面,廣州市在考慮積極推進統(tǒng)籌做地,越秀集團是廣州市政府認定的市一級的做地企業(yè)之一,總共有7家,越秀集團是其中之一。
那么我們現(xiàn)在是重點在廣州市海珠區(qū)城市新中軸(海珠)片區(qū),也是屬于廣州市比較核心的區(qū)域,做一些落地的準備。還有天河區(qū)也是廣州市目前平均房價排第一的一個區(qū),天河區(qū)的環(huán)五山創(chuàng)新策源區(qū)也在進行做。我們主要是開展這兩個片區(qū)的落地工作。
第三個方面,實際上城市更新一直在推進,那么我們對舊村包括舊廠的原則,首先第一個還是要控制風險,因為城市更新項目的周期是比較長的,跟一手市場拍地對比,一手市場上都是凈地,不涉及到拆遷,不涉及到回遷這些問題。
所以首先對于這些舊改的項目的風險控制,整體要有一個評判,就是拆遷的難度有多少,包括地區(qū)未來有沒有發(fā)展?jié)摿?,是不是城市在產業(yè)、人口、資源、公共建設配套重點投放的區(qū)。只有公共建設的配套進去,舊村或者舊改的未來發(fā)展才有前途。
城市更新整個項目周期至少是10年,從開始啟動到拆遷,到后面的回遷,到融資房的建設,都是一個滾動開發(fā),跨度8年到10年。所以在整個風險控制和把控上需要做更多的考慮。
那么對城市更新項目,我們要求的投資標準比招拍掛市場可以更高,包括它的凈利率的要求,毛利率的要求會更高,這樣能留出一些安全墊,以防出現(xiàn)一些風險。
城市更新的項目確實如果做得好,它的體量是比較大,有利于穿越開發(fā)的周期,包括能控制一些節(jié)奏,所以對地產業(yè)務的穩(wěn)健的發(fā)展,會有比較好的幫助。
現(xiàn)場提問:剛剛提到應認房不認貸的政策,您覺得效果會有多大?
林昭遠:確實對今年以來的市場,政府也出臺相關的一些政策,中央也一直強調要確保房地產的健康發(fā)展,但是確實市場特別是第二季度以來,市場的整個狀況好像沒有來一個大“V”出來。從這個角度我自己的判斷應該還是信心的問題,就客戶對當前市場的房價,特別在怕從投資的角度,是不是還沒到(買入的)點?同時還要考慮一個成本的問題。
當然我們也要看到目前房貸利率的下調還是落地,目前還是不到位的。盡管說人民銀行有一些提法,但在具體城市的各大銀行的執(zhí)行的角度,利率現(xiàn)在還有4.2以上。所以利率的角度還有一定空間。
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搬家后一定要做這件事!尤其是非深戶!否則影響很多事!
上一篇2023-08-25 23:24:19