樓市調(diào)控群中 廣州、駐馬店兩地急剎車,踩到什么線了?

2月份以來已有超過60個城市出臺了樓市相關(guān)的調(diào)控政策,不過在房地產(chǎn)政策調(diào)控群中,近日駐馬店、廣州“撤回了一條消息”。

3月4日,廣州關(guān)于樓市放松的相關(guān)政策被叫停;3月5日,駐馬店發(fā)布的17項穩(wěn)樓市政策已從官網(wǎng)撤下。廣州和駐馬店先后撤下相關(guān)文件,再次引發(fā)大眾對樓市調(diào)控走向的關(guān)注。

疫情沖擊房地產(chǎn),超60地發(fā)布新調(diào)控政策

據(jù)不完全統(tǒng)計,2月份,有超過60個城市發(fā)布了不同程度的房地產(chǎn)調(diào)控政策。比如深圳、杭州、上海、合肥等均有減免物業(yè)租金、延期繳社保費、減免和延期繳納稅款等政策。這些政策主要緩和企業(yè)短期內(nèi)應(yīng)付賬款壓力,以穩(wěn)為主。

濟南、西安、杭州、天津等十余城為應(yīng)對疫情,明確土地款可申請延期或分期繳付。

另外,黃山、蘇州等地修改土地要求現(xiàn)房銷售的政策,適度放寬樓盤的預(yù)售條件。而深圳、蕪湖、惠州、大連、呼和浩特、武漢、南寧等城市出臺了緩繳公積金、降低公積金繳存比例等政策。

這些城市中,以三四線城市居多。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉當(dāng)時分析,2月份的房地產(chǎn)市場政策主要以支持房地產(chǎn)企業(yè),減少企業(yè)資金壓力、延緩公積金月供為主。

廣州、駐馬店兩地急剎車,踩到什么線了?

60多地中,廣州、駐馬店的政策分別上演“一日游”、“半月談”。

先來看駐馬店的政策是怎么回事。

駐馬店被撤下的文件全稱是《關(guān)于進一步規(guī)范促進房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展的意見》,其中有17項穩(wěn)樓市政策,包括“要求金融機構(gòu)適度下調(diào)個人住房按揭貸款利率,首套房貸款最低首付比例由30%下調(diào)為20%”。這是此次疫情期間第一個明確提出降低購房首付的城市。

另外,內(nèi)容還包括對在市中心城區(qū)、各縣城區(qū)購買首套居住房屋的人給予補助,包括各類人才補助標(biāo)準(zhǔn)200元/人、大中專以上畢業(yè)生補助標(biāo)準(zhǔn)150元/人,農(nóng)民工補助標(biāo)準(zhǔn)100元/人等。

“駐馬店本身去庫存壓力是非常大的。”同策集團首席分析師張宏偉表示,去年貨幣化安置比例大幅降低之后,整個市場的銷售壓力非常大,庫存急劇上升。“對于這樣的城市來講,應(yīng)該采取一些定向?qū)捤纱胧﹣砣齑妗?rdquo;

中國社會科學(xué)院財經(jīng)戰(zhàn)略研究院研究員鄒琳華認(rèn)為,穩(wěn)定房地產(chǎn)市場可以有很多對策,不能走到利用剌激房地產(chǎn)來拉動經(jīng)濟的舊路上。“特別是購房融資杠桿,要嚴(yán)格控制,這關(guān)系到未來的系統(tǒng)性金融風(fēng)險。”

廣州珠江沿岸樓盤。 許青青 攝

再來看廣州的具體文件。

廣州市政府3月3日發(fā)布了《廣州市堅決打贏新冠肺炎疫情防控阻擊戰(zhàn)努力實現(xiàn)全年經(jīng)濟社會發(fā)展目標(biāo)任務(wù)若干措施的通知》(以下簡稱“《通知》”),其中有48條舉措,包括:廣州公寓、商鋪等商辦項目不再限定最小分割單元,不再限定銷售對象。

4日,《通知》被廣州市政府官網(wǎng)撤下。5日,“消失”的《通知》再次出現(xiàn),但原本關(guān)于松綁商服類項目的政策條文已被刪除。

“此次政策刪除了此前備受爭議的商服認(rèn)購內(nèi)容,說明對一些敏感性的購房政策依然會斟酌,進一步體現(xiàn)了房住不炒的導(dǎo)向。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進分析,廣州政策的調(diào)整,也說明近期部分城市一些涉及購房領(lǐng)域的政策并不成熟,后續(xù)地方出臺放松政策會更為謹(jǐn)慎。

嚴(yán)躍進認(rèn)為,此類政策之所以受關(guān)注,是因為兩點。第一、商服類項目的管控一直被認(rèn)為是打擊炒房的一種手段,貿(mào)然放松會產(chǎn)生誤解。第二、廣州為一線城市,率先放開的信號意義較大,所以政策調(diào)整會比較謹(jǐn)慎。

“根據(jù)疫情對政策作出調(diào)整是符合實際的,但是要以房住不炒為底線,不能鼓勵或變相支持炒房。”鄒琳華說。

房企的花式自救,下一步要怎么走?

實際上,除了各地出臺的相關(guān)房地產(chǎn)政策,房企“自救”方式也花樣繁多。打折促銷、直播賣房、債券融資等都在此列。

綠地集團發(fā)布措施,繳納認(rèn)籌金5000元/套,簽署《認(rèn)購協(xié)議》的購房者除享受樓部優(yōu)惠外,額外再享98折優(yōu)惠;如果推薦新客戶購買,獎勵1%的傭金,再獎勵5000元推薦獎金,并退回5000元認(rèn)籌金。

近來,有關(guān)恒大的打折消息更是博人眼球。2月18日-29日,恒大全國各在售樓盤(含公寓及寫字樓)實施7.5折優(yōu)惠;3月1日-31日,則是7.8折優(yōu)惠。除了打折促銷,恒大還稱,全國613個樓盤可VR實景看房。目前,房天下、樂居等平臺都上線了賣房直播。

“現(xiàn)階段采取直播賣房,主要是因為短期內(nèi)房企銷售性、經(jīng)營性的現(xiàn)金流有壓力。房企不得不通過直播或者降價的方式先儲備一些意向認(rèn)購的客戶。”張宏偉這樣點評打折促銷和直播賣房。

“通過發(fā)債,企業(yè)也可暫時獲得一些融資性的現(xiàn)金,緩解短期內(nèi)的資金壓力。”他補充說。

梳理顯示,房企華夏幸福、萬科等在2月份均發(fā)布過債券融資相關(guān)公告。如,萬科擬公開發(fā)行不超過90億元的公司債券,以及不超過30億元的住房租賃專項公司債券。目前證監(jiān)會已通過該兩筆公司債券發(fā)行申請。

在張宏偉看來,這些措施只能說暫時緩解一下房企資金壓力。由于銷售不暢,市場還基本處于冷凍階段,房企普遍性面臨比較大的壓力。“接下來,預(yù)計會有一些定向?qū)捤傻恼呷ゼせ钍袌鼋灰?讓市場更快有序恢復(fù)。”

“直播賣房、打折促銷等,在疫情未結(jié)束之前,作用并不很大。結(jié)束之后會有更大的作用。”鄒琳華認(rèn)為,未來樓市調(diào)控政策的底線依然是不支持炒房、不剌激購房。(彭婧如)

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