石家莊元氏產(chǎn)業(yè)新城：產(chǎn)業(yè)未動(dòng) 住宅“搶跑” “表外費(fèi)用”引爭議

從石家莊沿107國道往南，行車大約10多分鐘，就看見“華夏幸福.元氏產(chǎn)業(yè)新城”巨幅招牌立在國道旁邊。9月17日，《中國企業(yè)報(bào)》百家產(chǎn)業(yè)園區(qū)調(diào)研組記者順著指示牌進(jìn)入園區(qū)，但在良田簇?fù)怼⒕G水環(huán)繞的產(chǎn)業(yè)園內(nèi)，難覓產(chǎn)業(yè)跡象，卻見商住樓漸成氣勢，僅此，吸引著絡(luò)繹不絕的購房者來園區(qū)內(nèi)看房或詢價(jià)。而我們在這里，不僅感受到商住樓蘊(yùn)育出的生活氣息，也或多或少了解到高樓背后那些或明或暗的商業(yè)手法。

產(chǎn)業(yè)城里建住宅

2018年7月27日，華夏幸?；鶚I(yè)股份有限公司與石家莊市元氏縣人民政府簽訂產(chǎn)業(yè)新城項(xiàng)目合作協(xié)議。

2020年6月26日，華夏幸福公告宣布其于近日取得《成交通知書》，確認(rèn)華夏幸福為石家莊元氏縣產(chǎn)業(yè)新城PPP項(xiàng)目的成交供應(yīng)商。2020年7月23日，華夏幸福召開董事會(huì)，審議通過了《關(guān)于簽訂河北省石家莊市元氏縣產(chǎn)業(yè)新城PPP項(xiàng)目合作協(xié)議的議案》，同意公司與石家莊市元氏縣人民政府簽署《河北省石家莊市元氏縣產(chǎn)業(yè)新城PPP項(xiàng)目合作協(xié)議》，項(xiàng)目的合作期限為30年。

在華夏幸福與元氏縣政府正式簽訂產(chǎn)業(yè)新城PPP項(xiàng)目合作之前，旗下的“孔雀城”就已在2019年12月25日，以14700萬元摘得位于馬村鎮(zhèn)濱河北路南、京廣鐵路東的元氏(2019)033號地塊，土地面積69999平方米，樓面價(jià)為1050元/平方米。并在之后的2020年4月15日，以14175萬元再次摘得元氏(2020)14號地塊，土地面積69995平方米(約104.99畝)，成交畝價(jià)104.99萬元/畝，樓面價(jià)1012.57元/平方米。

通過華夏幸福上市公司對外公開信息可以了解到，其兩大核心業(yè)務(wù)板塊就是產(chǎn)業(yè)新城和孔雀城業(yè)務(wù)。

通過華夏幸福目前各地已建的產(chǎn)業(yè)新城公開信息可以看到，在華夏幸福與地方政府簽署了產(chǎn)業(yè)新城的戰(zhàn)略合作協(xié)議后，兩年左右的時(shí)間，孔雀城項(xiàng)目即會(huì)在產(chǎn)業(yè)新城內(nèi)拿地，以此來開發(fā)住宅項(xiàng)目，而全國的孔雀城，一般情況下也只在華夏幸福的產(chǎn)業(yè)新城內(nèi)拿地開發(fā)住宅。

無證售房誰問責(zé)

然而，在元氏產(chǎn)業(yè)新城建起的石家莊孔雀城項(xiàng)目，從推出之日起，就頻遭投訴。

根據(jù)投訴人反映的情況，《中國企業(yè)報(bào)》記者以購房者的名義多次咨詢了項(xiàng)目的置業(yè)顧問，并來到了位于石家莊市勝利大街南延線與沙河濕地公園交口東行100米處的售樓部了解情況。

通過石家莊市行政審批局官網(wǎng)查詢，石家莊孔雀城取得預(yù)售許可證的時(shí)間為：2020年5月29日為7#;2020年6月18日為6#、19#、20#;2020年6月30日為2#、3#、5#、12#;2020年7月24日為1#、10#、17#、18#、21#;2020年8月25日為8#、9#、13#、15#、16#。

然而，在2020年5月2日，石家莊孔雀城就開放了位于石家莊市泰豐觀湖126號底商的城市展廳，當(dāng)時(shí)尚未取得預(yù)售證。

石家莊孔雀城2020年5月16日首次排卡，排卡地點(diǎn)在孔雀城城市展廳，排卡房源為7/16/17/21#號樓，共計(jì)350余套。排卡政策是在渤海銀行定存意向金，存10000元“認(rèn)籌金”享9.9折優(yōu)惠，當(dāng)時(shí)這些樓棟均未取得預(yù)售證。

從內(nèi)部資料看到，截止到2020年6月20日，市場客戶共計(jì)排卡203組，排卡樓棟為7#、19#、23#，其中凍結(jié)意向金排卡43組，收取現(xiàn)金排卡160組;內(nèi)部客戶207組，排卡樓棟為16#，其中中天為54張卡，內(nèi)部員工41張卡，大客戶為112張卡。

2020年6月26日，石家莊孔雀城首次開盤，開盤樓棟為7#/16#/19#/20#，共計(jì)368套。市場客戶可選樓棟為7#/19#/20#樓，已取得預(yù)售證，共計(jì)260套。未取得預(yù)售證的樓棟為16#為108套，17#為72套，18#為40套，其中16#是內(nèi)部指定認(rèn)購樓棟，17#和18#是大客戶樓棟。開盤當(dāng)天銷售343套，其中100多套為大客戶購買，而大客戶所買房源，當(dāng)時(shí)均無預(yù)售證。

通過置業(yè)顧問現(xiàn)場介紹，目前在售的樓棟為1、2、6、7、13、17、18、19、21#樓，20#樓已售罄，3、5、8、9、10、11、12、15、16#樓暫未銷售。通過跟取得預(yù)售證的情況比對，除11號樓尚未取得預(yù)售證外，其他未售樓棟取得預(yù)售證時(shí)間均超過10天。而1#也是在2020年9月10日左右才開始正式對外銷售。

“表外費(fèi)用”賬外賬

經(jīng)調(diào)查了解，17/18#樓一共112套房源，在無預(yù)售證情況下，開盤前為完成考核業(yè)績，由孔雀城一級銷售代理全美公司，以每套5萬元左右的價(jià)格進(jìn)行團(tuán)購，開盤后再賣給市場客戶，并以“溢價(jià)費(fèi)”的名義收取2萬元更名費(fèi)，該費(fèi)用在售樓部與首付款一起收取，通過廊坊全樂房產(chǎn)咨詢有限公司的pos機(jī)刷卡交費(fèi)。

該費(fèi)用不開購房發(fā)票，不計(jì)入房款，只有刷卡小票和收據(jù)。

銷售過程中，置業(yè)顧問介紹：“購買洋房交4萬團(tuán)購費(fèi)抵7萬房款，并贈(zèng)送4萬車位優(yōu)惠券;購買高層交3.5萬團(tuán)購費(fèi)抵7萬房款，并贈(zèng)送3.5萬車位優(yōu)惠券。"

據(jù)介紹，團(tuán)購費(fèi)也是房款的一部分，在交首付時(shí)，由孔雀城的銷售人員一同收取，但是該筆款項(xiàng)沒有購房發(fā)票，只有刷卡小票和收據(jù)。

按揭客戶首付，可在兩年內(nèi)分四次付完，支付完首期5%的房款后，即可網(wǎng)簽和辦理按揭;全款客戶首付可在一年內(nèi)分四次付完，支付完首期20%后即可辦理相關(guān)購房手續(xù)。目前按揭只能用商貸，不允許用公積金，原因是“公積金回款太慢了”。

經(jīng)調(diào)查了解，3.5萬和4萬的團(tuán)購費(fèi)，實(shí)際上是由新浪樂居和搜狐焦點(diǎn)以電商費(fèi)的名義，通過這兩家公司的pos機(jī)刷卡交費(fèi)，該費(fèi)用不開購房發(fā)票，不計(jì)入房款，只有刷卡小票和收據(jù)。這部分錢收取后，其中3萬和3.5萬是支付給一級和二級銷售渠道結(jié)傭使用，剩余5000元以支付9家電商媒體的宣傳費(fèi)用為主，剩余費(fèi)用用于支付其他宣傳費(fèi)用。該筆費(fèi)用未進(jìn)入開發(fā)商賬戶，屬于表外費(fèi)用。

過度宣傳引爭議

石家莊孔雀城置業(yè)顧問向購房者介紹，項(xiàng)目北側(cè)會(huì)建商業(yè)街和初中，但從土地出讓公開信息了解到，宣傳的配建項(xiàng)目土地開發(fā)商并未取得。

今年上半年，在石家莊孔雀城尚未取得預(yù)售證的情況下，便開始對項(xiàng)目進(jìn)行宣傳，在新浪樂居、搜狐焦點(diǎn)等商業(yè)網(wǎng)站建立樓盤詳情頁，發(fā)布相關(guān)廣告以及進(jìn)行項(xiàng)目的相關(guān)軟文報(bào)道，并配合有相關(guān)戶外廣告的宣傳。

另外，石家莊孔雀城對外宣傳使用的戶型介紹，對面積的描述與實(shí)際備案的面積不符，雖然有個(gè)“約”字，但過于小，讓人容易忽略，產(chǎn)生誤解和歧義。

問題澄清待時(shí)日

就石家莊孔雀城在銷售中被購房者投訴的問題，《中國企業(yè)報(bào)》記者專程采訪元氏縣相關(guān)主管部門，了解相關(guān)情況。

對于項(xiàng)目項(xiàng)目不允許使用公積金的問題，石家莊市住房公積金管理中心元氏管理部的工作人員告訴記者：“石家莊孔雀城在取得預(yù)售證后，目前已經(jīng)將6/7/19/20#的資料交齊，近期去現(xiàn)場查看后，這幾棟樓具備使用公積金的條件?？蛻籼峤涣速J款資料后，正常審批下款的時(shí)間為5個(gè)工作日左右。”

對于在售樓部繳納的“更名費(fèi)”和“團(tuán)購費(fèi)”不能開發(fā)票，只有刷卡小票和收據(jù)的問題，元氏縣稅務(wù)局辦公室張主任說：“采訪需要經(jīng)過上級領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)后，縣稅務(wù)局才可接受采訪，到時(shí)會(huì)主動(dòng)聯(lián)系記者。”

對于項(xiàng)目宣傳過程中是否存在不當(dāng)，元氏縣市場監(jiān)督管理局價(jià)格科周科長說：“將盡快安排工作人員去現(xiàn)場核實(shí)，核實(shí)后會(huì)進(jìn)行回復(fù)。”

對于項(xiàng)目是否存在無證預(yù)售、捂盤惜售、首付分期等問題，以及繳納房款時(shí)收取“更名費(fèi)”和“團(tuán)購費(fèi)”是否不當(dāng)?shù)膯栴}，元氏縣住建局房產(chǎn)監(jiān)管科趙姓工作人員說：“我們需要去現(xiàn)場核實(shí)，核實(shí)完后進(jìn)行答復(fù)。”

截至發(fā)稿，被采訪的元氏縣稅務(wù)局、市場監(jiān)督管理局、住建局等相關(guān)部門，在將近一個(gè)月的時(shí)間里，并未就相關(guān)問題做出回復(fù)。而項(xiàng)目施建單位，在記者做完現(xiàn)場采訪后，雖然也派人到《中國企業(yè)報(bào)》做情況溝通，但對上述問題，也未作釋疑。對此，記者將連同元氏產(chǎn)業(yè)新城的園區(qū)規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)招商、配套建設(shè)等問題，繼續(xù)予以關(guān)注。

【律師說法】

律師：開發(fā)商可能至少涉嫌7個(gè)違法點(diǎn)

針對開發(fā)商以上銷售行為的法律性質(zhì)，《中國企業(yè)報(bào)》記者咨詢北京金訴律師事務(wù)所主任王玉臣。他認(rèn)為，開發(fā)商的以上行為如果屬實(shí)，至少涉嫌7個(gè)違法點(diǎn)。

1、在沒有取得預(yù)售許可的情況下實(shí)施違法違規(guī)銷售，嚴(yán)重違反了《城市商品房預(yù)售管理辦法》等關(guān)于商品房預(yù)售的相關(guān)規(guī)定。

比如《城市商品房預(yù)售管理辦法》第六條明確規(guī)定：“商品房預(yù)售實(shí)行許可制度。開發(fā)企業(yè)進(jìn)行商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)向房地產(chǎn)管理部門申請預(yù)售許可，取得《商品房預(yù)售許可證》。未取得《商品房預(yù)售許可證》的，不得進(jìn)行商品房預(yù)售。”在這里需要特別注意，在沒有取得預(yù)售許可的情況下，不僅僅是不能簽署預(yù)售合同，以“認(rèn)籌”、“團(tuán)購”、“電商費(fèi)”、“意向”等方式也不得進(jìn)行，甚至不能進(jìn)行任何的廣告宣傳。這些都屬于明令禁止的!

2、嚴(yán)重違反了商品房銷售明碼標(biāo)價(jià)的相關(guān)規(guī)定。

第一，商品房的銷售不是開發(fā)商想以什么價(jià)賣就可以以什么價(jià)賣，一切銷售都要明碼標(biāo)價(jià)，不得額外收費(fèi)。比如《商品房銷售明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定》第九條規(guī)定：“對取得預(yù)售許可或者辦理現(xiàn)房銷售備案的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，商品房經(jīng)營者要在規(guī)定時(shí)間內(nèi)一次性公開全部銷售房源，并嚴(yán)格按照申報(bào)價(jià)格明碼標(biāo)價(jià)對外銷售。”同時(shí)，該規(guī)定第十三條還明確規(guī)定：“商品房經(jīng)營者不得在標(biāo)價(jià)之外加價(jià)銷售商品房，不得收取任何未予標(biāo)明的費(fèi)用。”如果所謂的“溢價(jià)費(fèi)”、“團(tuán)購費(fèi)”等不屬于申報(bào)備案的費(fèi)用，那么開發(fā)商就不應(yīng)當(dāng)收取。第二，開發(fā)商必須在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)一次性公開全部銷售房源，不得私下暗箱操作，將一部分房源私下悄悄賣給內(nèi)部員工，然后以高價(jià)賣出。如果存在私下將房源放到員工或熟人名下，再“溢價(jià)”賣出，這也是違法的。而且，這種行為本身還可能涉嫌捂盤惜售，也是屬于明令禁止的違規(guī)行為。

3、關(guān)于所謂的團(tuán)購費(fèi)/電商費(fèi)。

在2016年10月住建部發(fā)布的《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營行為維護(hù)房地產(chǎn)市場秩序的通知》中，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的9種不正當(dāng)經(jīng)營行為做出了明確界定：其中第6種“商品房銷售不予明碼標(biāo)價(jià)，在標(biāo)價(jià)之外加價(jià)出售房屋或者收取未標(biāo)明的費(fèi)用;”和第7種“以捆綁搭售或者附加條件等限定方式，迫使購房人接受商品或者服務(wù)價(jià)格;”都和電商費(fèi)密切相關(guān)，有不少的電商費(fèi)實(shí)際上屬于違規(guī)行為。

比如現(xiàn)實(shí)生活中，電商費(fèi)很多是開不了發(fā)票的，實(shí)際上是開發(fā)商為了規(guī)避限價(jià)，利用第三方對房款進(jìn)行分流，甚至是為了偷稅漏稅。如果是這種情況顯然也是屬于違法的。如果電商費(fèi)是開發(fā)商直接收的，開發(fā)商本身就是銷售方，更不應(yīng)當(dāng)再額外收取費(fèi)用。如果電商費(fèi)是第三方中介公司受開發(fā)商委托的收取的，按照中介的相關(guān)規(guī)定，相關(guān)費(fèi)用也應(yīng)當(dāng)由開發(fā)商來承擔(dān)，也不應(yīng)當(dāng)由購房人承擔(dān)。所以綜上，電商費(fèi)的收取往往可能是違規(guī)的，也是不合理的。

4、可能涉嫌違反稅務(wù)的相關(guān)規(guī)定，偷稅漏稅。

購房時(shí)，所支付的任何費(fèi)用，都應(yīng)當(dāng)開具發(fā)票，不能以任何理由拒絕開具發(fā)票。不開具發(fā)票往往就意味著沒有納稅。而且，特別需要注意，如果不開具發(fā)票，意味著所支付的費(fèi)用肯定是不計(jì)入官方備案的房款中的，開發(fā)商在納稅的時(shí)候，納稅的基數(shù)就會(huì)相應(yīng)減少，而購房人將來在賣房的時(shí)候，再計(jì)算新的房屋買賣稅費(fèi)的時(shí)候，房款基數(shù)就比實(shí)際的低，而相關(guān)的稅費(fèi)就會(huì)相應(yīng)增加。

5、如果存在拒絕使用公積金貸款，也是屬于明令禁止的違法行為。

作為購房人，有權(quán)利選擇銀行貸款，或公積金貸款，開發(fā)商無權(quán)替購房人做主。住建部等相關(guān)部門早已三令五申禁止開發(fā)商拒絕購房人選擇公積金貸款。

6、首付分期也是屬于違規(guī)行為。

首付分期看起來似乎是購房人分期付款而已，但是實(shí)際上，在現(xiàn)實(shí)操作中往往會(huì)伴隨著開發(fā)商墊資、融資等違法違規(guī)行為，同時(shí)還可能會(huì)規(guī)避銀行按揭貸款對首付款的要求，違反按揭貸款相關(guān)規(guī)定。首付分期和首付貸往往是連在一起的，而首付貸又屬于明令禁止的違法行為。早在2017年的《住房城鄉(xiāng)建設(shè)部人民銀行銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合部署規(guī)范購房融資和加強(qiáng)反洗錢工作》中明確規(guī)定嚴(yán)禁房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)違規(guī)提供購房首付融資，嚴(yán)禁互聯(lián)網(wǎng)金融從業(yè)機(jī)構(gòu)、小額貸款公司違規(guī)提供“首付貸”等購房融資產(chǎn)品或服務(wù)，嚴(yán)禁房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)、互聯(lián)網(wǎng)金融從業(yè)機(jī)構(gòu)、小額貸款公司違規(guī)提供房地產(chǎn)場外配資，嚴(yán)禁個(gè)人綜合消費(fèi)貸款等資金挪用于購房。而且，在很多省市，都明令禁止不允許首付分期。

首付分期這個(gè)操作，對購房人來說有以下風(fēng)險(xiǎn)：

(1)本身屬于非正常操作，在不少省市都屬于明令禁止的違規(guī)行為。

(2)如果首付分期，意味著購房資金能力往往是有問題的，在透支自己的資金能力，如果將來不能及時(shí)支付，往往會(huì)產(chǎn)生商品房糾紛。

(3)天下沒有免費(fèi)的午餐，看起來似乎沒有手續(xù)費(fèi)，但是為了及時(shí)支付剩余首付款，有些人通過消費(fèi)貸、金融機(jī)構(gòu)、小額貸公司、中介進(jìn)行籌措資金，既會(huì)產(chǎn)生新的成本，又會(huì)產(chǎn)生更多的融資風(fēng)險(xiǎn)。尤其是有一些機(jī)構(gòu)，利滾利，不小心就會(huì)掉入金融陷阱。對于房企，能夠提高銷售業(yè)績，盡快實(shí)現(xiàn)資金回籠，同時(shí)通過一系列融資方式將風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁到了購房者身上，利大于弊。但是，這本身屬于違規(guī)行為，有被處罰的風(fēng)險(xiǎn)。這種行為會(huì)擾亂地產(chǎn)正常秩序，破壞資金監(jiān)管，貸款監(jiān)管的相關(guān)流程，屬于明令禁止的違法行為。如果購房者后期不能按照協(xié)議分期支付，一方面可能被開發(fā)商解除合同，另一方面還要面對融資機(jī)構(gòu)的追債，相當(dāng)麻煩。

7、違法宣傳。

從上述報(bào)道來看，開發(fā)商涉嫌違法宣傳行為，比如在這個(gè)項(xiàng)目中置業(yè)顧問向購房者介紹，項(xiàng)目北側(cè)會(huì)建商業(yè)街和初中，但從土地出讓公開信息了解到，宣傳的配建項(xiàng)目土地開發(fā)商并未取得。如果經(jīng)過核實(shí)，確定配建項(xiàng)目確實(shí)尚未取得，則這種宣傳方式就是屬于違法宣傳，而且本身在這個(gè)宣傳中還涉嫌另一個(gè)比較常見、比較典型的違法宣傳方式——打著學(xué)區(qū)房或者配套有學(xué)校的名義進(jìn)行宣傳銷售。這更是明令禁止的違法宣傳方式!

另外，需要特別注意，開發(fā)商的宣傳必須真實(shí)、準(zhǔn)確，不得令人產(chǎn)生誤解或者誤導(dǎo)購房者。比如在《房地產(chǎn)廣告發(fā)布規(guī)定》第三條明確規(guī)定：“房地產(chǎn)廣告必須真實(shí)、合法、科學(xué)、準(zhǔn)確，不得欺騙、誤導(dǎo)消費(fèi)者。”另外，該規(guī)定第五條第(四)款亦明確規(guī)定：“未取得預(yù)售許可證的項(xiàng)目不得發(fā)布廣告”。

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