動(dòng)態(tài)：專業(yè)機(jī)構(gòu)調(diào)查：28個(gè)大中城市平均住房空置率12%，深圳、北京、上海最低

中新經(jīng)緯8月5日電 貝殼研究院5日發(fā)布《2022年中國(guó)主要城市住房空置率調(diào)查報(bào)告》（以下簡(jiǎn)稱報(bào)告），首次盤(pán)點(diǎn)了主要城市住房空置率水平。調(diào)研結(jié)果顯示，28個(gè)大中城市平均住房空置率為12％，相對(duì)處于較高區(qū)間。

具體到調(diào)研城市，南昌、廊坊、佛山住房空置率排前三位，均在15％以上，而深圳、北京、上?？罩寐首畹?，均在7％以下。

(相關(guān)資料圖)

需要說(shuō)明的是，此次調(diào)研，貝殼研究院將3個(gè)月以上無(wú)人居住的住房定義為“空置住房”。

28個(gè)大中城市平均住房空置率為12％

貝殼研究院統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，我國(guó)28個(gè)大中城市平均住房空置率為12％，相對(duì)處于較高區(qū)間。

住房空置率隨城市能級(jí)依次遞增，一線平均7％，二線平均12％，三線16％。其中僅有9個(gè)城市空置率處于合理區(qū)間之內(nèi)，大部分城市處于10％－15％之間，6個(gè)城市高于15％。

圖：重點(diǎn)城市住房空置率概況，數(shù)據(jù)來(lái)源：貝殼研究院

分城市看，深圳、北京、上?？罩寐首畹停?％以下，而南昌、廊坊、佛山住房空置率排前三位，均在15％以上。

該次調(diào)研范圍未包括期房和現(xiàn)房待售部分，故較其他統(tǒng)計(jì)口徑會(huì)整體偏低。即便如此，內(nèi)地28個(gè)大中城市的平均住房空置率依然處于較高水平，僅低于日本，高于美國(guó)、加拿大、法國(guó)、澳大利亞、英國(guó)。

圖：各國(guó)（地區(qū)）住房空置率（％），數(shù)據(jù)來(lái)源：OECD（2021）

貝殼研究院表示，住房空置率的區(qū)域差異，直接反映房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的潛力。通常來(lái)說(shuō)，空置率在5％—10％之間是合理的，低于此區(qū)間則認(rèn)為空置率過(guò)低，表明住房需求旺盛，潛在需求較高。高于10％則認(rèn)為空置率過(guò)高，表明住房供給過(guò)剩，存在庫(kù)存積壓風(fēng)險(xiǎn)。

影響住房空置率三大因素：人口老齡化、購(gòu)房門(mén)檻、租金回報(bào)

從宏觀層面分析，購(gòu)房門(mén)檻、老齡化程度、租金回報(bào)均會(huì)影響住房空置率變化。

首先，人口年齡結(jié)構(gòu)與住房需求存在顯著的相關(guān)性。國(guó)內(nèi)研究表明，當(dāng)老齡化達(dá)到一定程度（65歲以上人口占比達(dá)18％），住房需求會(huì)下降。

比如，南通老齡化人口占比為23％，空置率為15％；重慶老齡化人口占比達(dá)17％，空置率為17％，兩個(gè)城市的老齡化及空置率均處于較高水平。而在深圳、廈門(mén)和廣州，65歲以上人口占比和空置率均低于10％。尤其是深圳老齡化人口占比為3．2％，空置率僅5．3％，反映出強(qiáng)勁的市場(chǎng)潛力。

同時(shí)，城市購(gòu)房門(mén)檻的約束。房?jī)r(jià)越高、按揭貸款比例越高的城市，擁有多套住房的成本越高，進(jìn)而住房空置成本越高。比如，2022年上半年北京二手房交易的平均按揭比例僅37％，全國(guó)購(gòu)房門(mén)檻最高，但其住房空置率僅6％。反之，住房空置率越高的城市如南昌、廊坊、佛山等，其房?jī)r(jià)也越低。

圖：分線城市住房空置率與居民購(gòu)房按揭比例，數(shù)據(jù)來(lái)源：貝殼研究院

此外，持有空置住房的機(jī)會(huì)成本，即租金回報(bào)的高低也是決定空置率的核心因素。據(jù)貝殼研究院數(shù)據(jù)，重點(diǎn)城市租金（中位數(shù)）與住房空置率的相關(guān)系數(shù)為－0．70，租金與住房空置率顯著負(fù)相關(guān)?？罩寐视傻偷礁吲琶叭坏纳钲?、北京、上海，其月租金中位數(shù)在5000元以上，而空置率排名后兩位的南昌、廊坊，其月租金中位數(shù)在1600元以下。

核心城市中心區(qū)空置率低于2％，別墅空置率較高

在微觀層面，樓齡和物業(yè)類型是影響小區(qū)空置率的兩大因素。

就房屋本身的屬性來(lái)看，住房空置率隨著小區(qū)樓齡的增長(zhǎng)逐漸變低。五年以內(nèi)樓齡的小區(qū)，空置率隨樓齡的增長(zhǎng)從30％依次遞減至12％；15年以上樓齡的小區(qū)空置率沒(méi)有明顯差異。

圖：小區(qū)樓齡與空置率的關(guān)系，數(shù)據(jù)來(lái)源：貝殼研究院

老舊小區(qū)的空置率較低，因?yàn)榇蟛糠掷吓f小區(qū)通常都位于市中心，交通配套都比較便利，住房需求比較旺盛，導(dǎo)致很少有住房空置，像北京的阜成門(mén)、金融街附近，空置率均在2％以內(nèi)。此外，較早建成的城市中心區(qū)域，也是優(yōu)勢(shì)教育資源的聚集區(qū)，數(shù)據(jù)顯示，學(xué)區(qū)附近的住房空置率比其他區(qū)域低5％。

反觀次新小區(qū)，業(yè)主通常出于裝修或通風(fēng)等原因不著急入住，購(gòu)買(mǎi)新小區(qū)的投資客也不以居住為目的。此外，從地理位置來(lái)看，次新小區(qū)多位于離市中心較遠(yuǎn)的郊區(qū)，小區(qū)配套不齊全，出租或出售的難度相對(duì)較高，因此住房空置率更高。

從物業(yè)類型看，同一個(gè)城市不同類型小區(qū)的空置率有明顯差異，住房空置率由低到高依次為住宅＜公寓＜別墅，其中住宅類小區(qū)的整體空置率較別墅小區(qū)低5％。

圖：不同類型小區(qū)的住房空置率，數(shù)據(jù)來(lái)源：貝殼研究院

如北京整體空置率為6％，順義商圈某些別墅小區(qū)的平均空置率高達(dá)20％。公寓和別墅的空置率較高主要與其多元化的使用場(chǎng)景有關(guān)，比如部分公寓用于投資經(jīng)營(yíng)，部分別墅用于度假等。（中新經(jīng)緯APP）

關(guān)鍵詞： 住房空置 大中城市