天天熱點評！把公攤面積算清楚，沒那么簡單

110平方米的房子，到手卻發(fā)現(xiàn)套內(nèi)面積只有60多平方米。這幾天，青島一業(yè)主在收房時發(fā)現(xiàn)，銷售人員口頭承諾的31％公攤面積，收房時卻變成了46％。一時間，“公攤”這個詞，再次進入大眾視野。而就在昨天，內(nèi)蒙古住建廳在回復政協(xié)委員有關“公攤面積”的提案中稱，“將取消‘公攤面積’的建議列為近期亟需修訂的立法項目建議上報住建部。”到底什么是公攤面積？買房時該如何面對，記者也帶著相關問題走訪市場。

名詞解釋：什么是公攤面積？

【資料圖】

“公攤面積”很多人都聽說過，可到底什么是“公攤面積”，卻極少有人能解釋清楚。記者在多家售樓處采訪時，不僅僅是購房者，很多置業(yè)顧問，對公攤面積的回答也很模糊。有的籠統(tǒng)地回答是小區(qū)的公共空間，還有的甚至直接說是除了套內(nèi)面積的其他面積都算公攤面積。鏈家地產(chǎn)的房產(chǎn)經(jīng)紀人王娜告訴記者：“簡單來說，公攤建筑面積是指由整棟樓的產(chǎn)權人共同分攤所有的整棟樓公用部分的建筑面積，按照《房產(chǎn)測量規(guī)范》規(guī)定，公攤面積包含了電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備間、公共門廳、過道、值班警衛(wèi)室等，以及為整幢服務公共用房和管理用房的建筑面積?！?/p>

定義非常清楚，但要把公攤面積算清楚就沒那么簡單。今年兩會期間，全國政協(xié)委員洪洋表示，公攤面積大都只能由開發(fā)商“信口開河”。公攤面積不在你的房間內(nèi)，但卻是住宅小區(qū)不能缺少的部分，購房者為“公攤買單”似乎并沒有什么問題。但在洪洋看來，眼下從來沒有哪一個專業(yè)機構在業(yè)主或第三方專業(yè)機構的監(jiān)督下測量清楚每戶的公攤面積，也從來沒有哪一個業(yè)主測量清楚自家房子的公攤面積。公攤面積看不見、摸不著，而百姓卻為它承擔了高額費用。為此，洪洋建議國家取消公攤面積，可以將實際的公攤面積成本核算到實用面積之中。

市場調(diào)查：公攤面積沒有統(tǒng)一標準

在記者的調(diào)查過程中發(fā)現(xiàn)，雖然對于公攤的計算標準是一樣的，但不同類型的地產(chǎn)項目公攤面積也各不相同。一般情況下，洋房產(chǎn)品的公攤為8％至15％左右，小高層的公攤為10％至20％左右；高層住宅公攤在20％至32％之間。在許多人的印象中，樓越高公攤越大，但是在房地產(chǎn)市場上卻并不是如此。

西海岸五臺山路在售的33層住宅中，一套預測建筑面積96．06平方米的住宅，其預測公攤面積為26．27平方米，公攤占比在27％左右。西海岸蘭東路上31層的住宅，預測建筑面積為131．3平方米的住宅，預測分攤面積34平方米，公攤占比在25％左右。而在高新區(qū)和源路上一棟23層的商品住宅，預測套內(nèi)面積為123．15平方米，預測分攤面積為35．22平方米，公攤占比卻達到了28％。別看只有3％的差別，如果是120平方米的房子，相差面積就可能接近4平方米，幾乎是一個衛(wèi)生間的面積。

答疑解惑：多種因素影響公攤面積

為什么樓層高度差不多，但公攤卻相差不少。業(yè)內(nèi)人士解釋，公攤面積與很多因素有關。比如說電梯的數(shù)量，“電梯數(shù)量多，占據(jù)的公共空間就更大，還有消防通道、承重墻體的厚度等等，都會給公攤面積帶來差別?！眮碜枣溂业禺a(chǎn)香港路門店的綦家寧告訴記者，通常來說高層建筑居住人多，需要更多的電梯和更寬敞的消防通道，這是為什么樓越高公攤越大的原因，而如果是同一高度的小區(qū)，在電梯設置和消防通道等公用設施的設置上也會存在差別，甚至承重墻的厚度也不一樣，這也會造成公攤面積有差別。所以在計算公攤面積時，雖然依據(jù)的方法都一樣，但不同小區(qū)、不同樓座都會有差別。

當然，不同的公攤面積卻給業(yè)主帶來了很多問題，比如物業(yè)費、取暖費都是按公攤后的面積收費，在住宅壽命期，幾十年的積累又是一筆巨額的冤枉支出?！拔颐磕暌o電梯井、變電室甚至保安亭交取暖費，想想都冤?！庇袠I(yè)主告訴記者。采訪中更有業(yè)主直言，自己的買的是精裝房，開發(fā)商承諾的裝修標準是3000元／平方米，裝修面積同樣是按照含公攤面積來計算的，“樓梯間他們肯定沒有裝修，那是不是應該退錢？”

新聞延伸：公攤面積何時能取消

在這幾天的輿論中，公攤面積似乎成為“過街老鼠”人人喊打，公攤面積何時能取消？內(nèi)蒙古住建廳在回復政協(xié)委員的提案時，除了將取消“公攤面積”的建議列為近期亟需修訂的立法項目建議上報住建部之外，也明確指出：鑒于以建筑面積作為商品房銷售的計價依據(jù)已經(jīng)實施多年，并且已有法律法規(guī)確認，如果改革計價依據(jù)首先必須修改完善相關配套制度，明確套內(nèi)建筑面積的概念及計價方式，做好宣傳、普及和解釋論證工作，設置合理的過渡期，以實現(xiàn)計價依據(jù)和標準從建筑面積向套內(nèi)面積的平穩(wěn)過渡，因此實施的難度較大，周期較長。

也有專家認為，公攤問題并不是一定要取消，而是要讓其規(guī)范化，要規(guī)范開發(fā)商的定價。易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進指出，對于取消公攤面積的議題，應該說值得關注，體現(xiàn)了對購房者或業(yè)主降低成本、規(guī)范小區(qū)運作的導向。但所謂羊毛出在羊身上，如果不公攤成本，成本不消化，開發(fā)商也還是算到房價上。嚴躍進認為，若簡單取消掉，公攤面積如何管理還是一個問題。

特別提醒：除了公攤，這些方面也得注意

隨著居住質(zhì)量的不斷改善，居住環(huán)境的舒適度成了一個不容忽視的問題。除了公攤之外，購房者在買房時還應該關注哪些方面呢？

一是所購買的樓房之間的間距、容積率、建筑密度和周圍污染情況；二是房屋應該有較高的綠化覆蓋率和景觀建設；三是要看小區(qū)的市政配套設施、生活配套設施、休閑配套設施、交際配套設施以及購物條件等等。

容積率

又稱建筑面積毛密度，是指項目規(guī)劃建設用地范圍內(nèi)全部建筑面積與可建設用地面積之比。容積率是衡量建設用地使用強度的一項重要指標。對于住戶來說，容積率直接關系到居住的舒適度。對于住戶來說，容積率越低，居住舒適度越高。對于開發(fā)商而言，容積率越低，開發(fā)商可用于回收資金的面積就越少。一個良好的居住小區(qū)，高層住宅容積率應不超過3．5，多層住宅應不超過2。住宅小區(qū)容積率小于1．0的，為非普通住宅。所以購房者如果比較在意居住舒適度，一定要多對比參考容積率的大小。

綠化率

是指項目規(guī)劃建設用地范圍內(nèi)的綠化面積與規(guī)劃建設用地面積之比。一般在談到小區(qū)綠化時還會提到綠地率和綠化覆蓋率，然后很多人就感到頭疼，這三者之間到底什么區(qū)別呢？綠化覆蓋率其實就是綠化率的準確叫法，綠化率主要是開發(fā)商的標準，只要長草的地方都可以算綠化率。但是綠地率是規(guī)劃設計的標準，在計算時要求距建筑外土墻1．5米和道路邊線1米以內(nèi)的用地，不得計入綠化用地。一般而言，新建居住區(qū)內(nèi)綠化率不得低于30％，舊區(qū)改造不低于25％，大于50％則可稱作花園，達到40％左右才能保證居住的舒適度。綠地率越高，建筑面積越低，開發(fā)商可回收的資金越少，用戶的舒適度更高。