信息：房貸年限 越長越好嗎？具體需綜合個人情況決定

房貸期限的長短還關(guān)系著風(fēng)險防控。觀海新聞／青島早報記者薛雅方攝

前不久，房貸利率再次下調(diào)，對于很多打算貸款的購房者來說，購房成本無疑又下降了不少。不過記者在走訪市場后發(fā)現(xiàn)，樓市低迷的狀態(tài)并沒有太多改善。對于購房金融政策，很多購房者依然抱有觀望的心態(tài)，大家希望有更多的利好政策出臺。其中不少購房者就希望貸款年限能進(jìn)一步放寬，從現(xiàn)在最長30年延長至40年。但是針對貸款年限的延長，也有人提出了疑問：貸款年限真的是越長越好嗎？

(相關(guān)資料圖)

房貸年限為何最長30年？

多年前，周先生貸款70萬元買了一套房，當(dāng)時的利率就是4．1％，周先生選擇了貸款年限為30年，每個月要還3400多元的月供?！拔耶?dāng)時還是單身，每個月工資到手不過4500元，還完貸款，日子過得真的特別緊張?！敝芟壬f當(dāng)初他就問銀行能不能貸40年，這樣月供壓力能小一些，但得到的答復(fù)是目前國內(nèi)的銀行貸款最長就是30年。

回顧我國房貸期限的變化不難發(fā)現(xiàn)，最初我國房貸期限最長為10年，后延長至20年，1999年起延長至30年，并沿用至今。23年里，期限因何未變？為什么房貸期限沒有進(jìn)一步延長？有銀行業(yè)內(nèi)人士告訴記者，其中最主要的還是出于風(fēng)險防控考量，部分商業(yè)銀行要求貸款期限與貸款人年齡相加不超過70；另一方面，目前年輕人大多在22歲左右就業(yè)，而退休年齡為60歲，若將房貸期限延長至40年，很容易出現(xiàn)“退休后還在還貸款”的情況。從多方面來考慮，目前的房貸期限依然最長為30年。但不可否認(rèn)，如果貸款年限改成40年，那么每月還款金額一定會減少，這對于月收入不多的剛需購房者來說，無疑可以減輕每月的還款壓力，增加他們購房的意愿。

延長至40年真的能省錢？

2016年劉先生花費的123萬元購房款中，也有70萬元來自于銀行商業(yè)貸款，不過和前面的周先生不同，當(dāng)時他已經(jīng)結(jié)婚，夫妻每月有1．5萬元的月收入?！爱?dāng)時買房時也想直接貸30年，可后來銀行給出貸款的明細(xì)發(fā)現(xiàn)，貸款30年要付52萬元的利息，貸款20年只要付33萬元的利息，雖然利息相差接近20萬元，但月供只相差800元?！眲⑾壬f，當(dāng)時他毫不猶豫地把貸款期限改成了20年。

對于很多期盼延長貸款期限的剛需購房者，40年的貸款期限真的劃算嗎？我們根據(jù)最新一期LPR（貸款市場報價利率）報價，以5年期以上LPR4．3％作為房貸利率來計算，100萬元商業(yè)貸款，貸款期限為30年，按照等額本息來計算，總支付利息為78萬元，還款總額為178萬元，每個月還款4950元。如果按照40年的貸款期限來計算，依舊是等額本息，總支付利息接近110萬元，每個月還款4367元，貸款利息已經(jīng)超過了本金。也就是說，雖然貸款年限增加了10年，但總支付利息要多將近32萬元，而每個月的還款金額也僅僅是減少了580元。

普通人買房貸多久劃算？

一方面是減輕的還款壓力，但需要支付更多的利息，另一方面是月供增加，但還款總額減少，那么到底該怎樣來規(guī)劃貸款的期限？青島貝殼簽約服務(wù)中心分理部負(fù)責(zé)人石志恒告訴記者，貸款期限真的需要因人而異。

首先是剛需購房者，在實際操作中他們通常會建議這類購房者盡量選擇更長的貸款期限?！昂芏鄤傂栀彿咳后w的月收入并不高，而且很多人首付還是找親戚挪借的，貸款30年和20年每月還款可能相差只有幾百元，但也會影響到這部分人的日常生活?！笔竞愀嬖V記者，在日常交易中他們也發(fā)現(xiàn)，很多剛需購房者會面臨在未來5—10年內(nèi)換房的需求，這時他們往往需要提前還清貸款，“如果是提前還貸，那多支出的利息成本可能只有一兩萬元，這個成本其實并不高?！?/p>

但如果是購房自住兼顧投資，并且長期都不打算賣掉房產(chǎn)或更換新房的，屬于長期投資。石志恒建議這種情況其實還要分情況面對，如果有其他的投資渠道，能取得高于買房貸款利率的投資回報，貸款期限當(dāng)然是越長越好。如果你只是普通的上班族，也沒有太多的理財渠道，僅僅是希望將買房作為一種投資，為了省利息，建議在不影響生活的前提下，貸款期限盡量短。

相關(guān)鏈接

一人買房全家?guī)?/p>

為進(jìn)一步發(fā)揮住房公積金支持作用，支持剛性和改善性住房需求，市住房公積金管理中心推出職工提取住房公積金用于支付購房首付款業(yè)務(wù)，促進(jìn)青島房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。自2022年9月1日起，在青島行政區(qū)域內(nèi)購買新建商品房，可申請?zhí)崛≠彿咳思捌渑渑济碌淖》抗e金用于支付購房首付款。

同時，階段性放寬上述政策提取范圍，2022年9月1日至2023年8月31日期間購買家庭（包括職工本人、配偶及未成年子女）首套自住住房并申請?zhí)崛」e金支付首付款的，提取人范圍放寬至購房人及其直系親屬（包括配偶、父母和子女）。

二手房帶押過戶

所謂“帶押過戶”，就是對于存在貸款抵押的房產(chǎn)要上市交易的，無須提前還貸或墊付資金。今年5月，西海岸新區(qū)不動產(chǎn)登記中心辦理過這樣一筆特殊業(yè)務(wù)，市民李先生將名下一套有貸款的房子在征得抵押權(quán)人同意后過戶給張先生，張先生又將此套新購買的房屋申請了銀行貸款作為房款支付給李先生，李先生在獲得房款后將原貸款一次性還清。不過二手房交易“帶押過戶”關(guān)鍵得在于抵押銀行是否同意，如果買賣雙方、銀行均同意，相關(guān)部門可以辦理該業(yè)務(wù)。

還款年限怎么選聽聽過來人說法

“貸款成本其實除了和年限相關(guān)，還與還款方式有很大關(guān)系?！笔竞愀嬖V記者。而他所謂的還款方式分為兩種，一種叫作做等額本息、另一種叫作等額本金。兩者最大的差別就是等額本金前期還款金額中貸款本金較多，利息較少。選擇這種還款方式，前期還款金額會多一些，以后逐月減少。等額本息，每月還款金額一致，前五年還款中的本金會少一些，利息會多一些?！耙再J款100萬元為例，等額本金前期每月要還6000余元，而等額本息只要還4000多元，但等額本金30年要少還12萬元的利息?！?/p>

當(dāng)然到底選擇哪種還款方式，石志恒建議從貸款總利息上算，等額本金還款方式比較劃算。因為等額本息每月的還款金額是固定的，在貸款期內(nèi)，總的利息支出要比等額本金要高一些。從還款壓力來說，選等額本息還款方式比較劃算。因為等額本金前期支付的本金和利息較多，還貸初期，負(fù)擔(dān)較重，而等額本息還款方式每月固定，壓力平均，貸款人不會因還房貸影響生活質(zhì)量。具體還要綜合個人情況來決定。

●業(yè)主：蘇先生

我的第一套房是在2002年買的，只貸了十年，每月還款980元，當(dāng)時月工資不到2000元，980元已經(jīng)吃力，當(dāng)時也是下了很大的決心?？蓻]兩年工資漲到了3000多元，而且單位還給交了公積金，980元幾乎不算事。從我的經(jīng)驗來說，還得對自己的未來收入有個預(yù)期，如果感覺未來工資能上漲，可以考慮給自己每月多一點壓力。

●業(yè)主：孔先生

二十年前我買房的時候，拉面最貴的差不多3元一碗，當(dāng)時每月還銀行600多元，感覺是還200多碗拉面，真的心疼?？涩F(xiàn)在拉面差不多都要10元以上，要是每月600多元，變成了60碗拉面。我認(rèn)為像工薪階層，還貸時間越長越好，雖然多給了利息，但是和通貨膨脹比起來，是占便宜的。

●業(yè)主：李先生

我是做房產(chǎn)相關(guān)工作的，見過為還房貸全家老小勒緊腰帶過日子的案例，其實在國際上對房貸有一個標(biāo)準(zhǔn)，就是家庭月收入的三分之一是房貸還款的警戒線，越過此警戒線，將很可能會出現(xiàn)較大的還貸風(fēng)險。一般而言，消費者在貸款購房時，還款年限選擇15—20年較為適中。

觀海新聞／青島早報記者 劉鵬

關(guān)鍵詞： 房貸年限