天天速遞！樓市再添“稅動力” 換房成本又降低

國慶小長假期間,我市某樓盤看房的市民絡(luò)繹不絕

(相關(guān)資料圖)

為支持居民改善住房條件,9月30日,財政部、國家稅務(wù)總局發(fā)布《支持居民換購住房有關(guān)個人所得稅政策的公告》(以下簡稱《公告》),明確自今年10月1日至明年年底,對出售自有住房并在現(xiàn)住房出售后1年內(nèi)在市場重新購買住房的納稅人,對其出售現(xiàn)住房已繳納的個人所得稅予以退稅優(yōu)惠。國家稅務(wù)總局同時對明確支持居民換購住房個人所得稅政策有關(guān)征管事項進行了解讀,在操作層面推出細則。

專家認為,作為財政部和國家稅務(wù)總局聯(lián)合印發(fā)的首個財稅政策,此舉在近期利率、稅費等多重利好疊加發(fā)酵的政策組合拳中意義突出。細則的推出在降低居民換房成本、提高房源流動性方面進一步提供支持,對市場的拉動效果將逐步顯現(xiàn)出來。

換購住房退稅活躍房源新房二手房均適用

記者從國家稅務(wù)總局發(fā)布信息了解到,“賣一”和“買一”需為同一城市,新購住房金額大于或等于現(xiàn)住房轉(zhuǎn)讓金額的,全部退還已繳納的個人所得稅;新購住房金額小于現(xiàn)住房轉(zhuǎn)讓金額的,按新購住房金額占現(xiàn)住房轉(zhuǎn)讓金額的比例退還出售現(xiàn)住房已繳納的個人所得稅。此次退稅政策對新房、二手房均適用,新購住房為新房的,以網(wǎng)簽備案的購房合同為準,新購住房為二手房的,以成交價格為準。退稅政策同時明確,“賣一”和“買一”的人需直接相關(guān),即賣房的納稅人應(yīng)為新購住房產(chǎn)權(quán)人或產(chǎn)權(quán)人之一;“賣一”和“買一”間隔時間在1年內(nèi),政策執(zhí)行時間自2022年10月1日至2023年12月31日。

由于二手房換房需求的交易環(huán)節(jié)比較長,退稅新政的效力或?qū)⒃诤笃谥鸩斤@現(xiàn)。銳理青島分析認為,退稅政策會減輕換房群體的稅負成本,同時退稅有限定條件,需滿足在2022年10月1日至2023年12月31日期間,出售住房后1年內(nèi)重新購房,這會促使改善性需求加快換房進程,為房源流動性注入活躍因子,對于促進市場交易有積極作用。

從國慶節(jié)期間在售房地產(chǎn)項目來訪認購數(shù)據(jù)看,國慶節(jié)期間成為解除限購后部分熱點項目銷售的爆發(fā)節(jié)點。“當前針對需求端的限購限貸、房貸利率下降疊加最新的退稅新政,需求端的鼓勵支撐政策正在逐漸全面落地。國慶假期前6天,主城區(qū)部分熱點項目來訪到達五六百組,去化達到三四十套。部分近郊剛需項目通過促銷手段,去化速度有所提升。但部分項目仍然延續(xù)9月下旬的銷售熱度,假期效應(yīng)并不明顯?！笨硕鹎鄭u副總經(jīng)理臧喬告訴記者。

全國性政策發(fā)力釋放需求市場信心或加速修復(fù)

據(jù)統(tǒng)計,今年1-9月已有79省市放松公積金貸款政策、58城減免稅費、12城放松限購、33城放松限貸。本輪政策寬松周期還出臺了比較特別的政策,包括公積金“一人買房全家?guī)汀奔肮膭疃嗪⒓彝ベ彿康?。其?今年已有超30城在公積金貸款新政中提到,明確直系親屬可提取住房公積金助力購房者支付購房款或者償還房貸,實行“一人購房全家?guī)汀薄?/p>

值得關(guān)注的是,國慶前夕,人民銀行、銀保監(jiān)會、財政部、稅務(wù)總局四部門祭出全國性政策組合拳,向市場釋放出明確信號:9月29日,央行、銀保監(jiān)會發(fā)布通知,決定階段性調(diào)整差別化住房信貸政策。隨后9月30日,財政部、稅務(wù)總局發(fā)文,對出售自有住房并1年內(nèi)購房的納稅人,售房已繳個稅予以退稅優(yōu)惠。央行于同日宣布,自2022年10月1日起,下調(diào)首套個人住房公積金貸款利率0.15個百分點,5年以下(含5年)和5年以上利率分別調(diào)整為2.6%和3.1%。此次退稅新政正是組合拳內(nèi)容之一。

據(jù)記者了解,限購放松后,嶗山區(qū)、市北區(qū)等高品質(zhì)改善項目需求得到釋放,嶗山區(qū)9月成交面積環(huán)比上漲54.1%。

業(yè)內(nèi)人士表示,中央政策對市場信心傳導(dǎo)的力度,明顯大于地方政策起到的效果。在全國和地方出臺的多項政策加持下,市場信心將逐漸改善,預(yù)計市場有望加速修復(fù)。

退稅細則詳盡實操性強為政策落地提供支撐

記者梳理發(fā)現(xiàn),此次退稅配套細則規(guī)定細致,在退稅新政時間范疇、出售多人共同持有住房退稅金額計算方式、退稅申請受理機構(gòu)等多個方面進行了解讀,可操作性較強。這為后期政策的全面落地提供了強大支撐。

以如何確定出售住房和重新購買住房的時間為例,細則規(guī)定,出售現(xiàn)住房的時間,以納稅人出售住房時個人所得稅完稅時間為準。新購住房為二手房的,購買住房時間以納稅人購房時契稅的完稅時間或不動產(chǎn)權(quán)證載明的登記時間為準。稅務(wù)機關(guān)將為納稅人預(yù)填上述涉稅信息,納稅人可以與繳稅時取得的完稅證明上標注的時間進行核對。新購住房為新房的,購買住房時間以在住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門辦理房屋交易合同備案的時間為準,納稅人可以依據(jù)房屋交易合同據(jù)實填寫。

在申請受理機構(gòu)方面,細則規(guī)定,納稅人享受居民換購住房個人所得稅退稅政策的,應(yīng)當向征收現(xiàn)住房轉(zhuǎn)讓所得個人所得稅的主管稅務(wù)機關(guān)提出申請,也就是說,納稅人賣房時在哪個稅務(wù)機關(guān)繳納了個人所得稅,就向哪個稅務(wù)機關(guān)申請退稅。稅務(wù)部門實行不動產(chǎn)登記稅費一窗辦理制度,一般情況下,納稅人應(yīng)當在本地政務(wù)服務(wù)大廳或者不動產(chǎn)交易大廳等場所繳納現(xiàn)住房轉(zhuǎn)讓所得的個人所得稅,因此仍應(yīng)到該政務(wù)服務(wù)大廳或不動產(chǎn)交易大廳提起退稅申請,如果當?shù)囟悇?wù)機關(guān)另有規(guī)定,按照規(guī)定辦理。

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出售多人共同持有住房的,納稅人應(yīng)如何計算自己的退稅金額?

對于出售多人共同持有住房或新購住房為多人共同持有的,應(yīng)按照納稅人所占產(chǎn)權(quán)份額確定該納稅人現(xiàn)住房轉(zhuǎn)讓金額或新購住房金額。

例:小李和小馬共同持有一套住房,各占房屋產(chǎn)權(quán)的50%。2023年1月,兩人以200萬元的價格轉(zhuǎn)讓該住房,各繳納個人所得稅2萬元。同年5月,小李在同一城市以150萬元的價格重新購買一套住房,小李申請退稅時,其現(xiàn)住房轉(zhuǎn)讓金額為100萬元(200×50%=100),新購住房金額為150萬元,其退稅金額=現(xiàn)住房轉(zhuǎn)讓時繳納的個人所得稅=2萬元。

同年7月,小馬和他人在同一城市以200萬元的價格共同購買了一套住房,小馬占房屋產(chǎn)權(quán)的40%。小馬申請退稅時,其現(xiàn)住房轉(zhuǎn)讓金額為100萬元(200×50%=100),新購住房金額為80萬元(200×40%=80),退稅金額=(新購住房金額÷現(xiàn)住房轉(zhuǎn)讓金額)×現(xiàn)住房轉(zhuǎn)讓時繳納的個人所得稅=80/100×2=1.6萬元。(假設(shè)以上均為不含增值稅價格)