業(yè)內(nèi)：為了緩解庫存壓力 一些城市開始回購商品房

2022-10-27 16:15:39來源：中房網(wǎng)、丁祖昱評樓市

為了緩解庫存壓力,最近一些城市開始出招了,即回購商品房,也就是說政府出手或鼓勵國有企業(yè)批量購買存量商品房。

樓市重回高庫存時代。

為了緩解庫存壓力,最近一些城市開始出招了,即回購商品房,也就是說政府出手或鼓勵國有企業(yè)批量購買存量商品房。


(相關(guān)資料圖)

自7月以來,陸續(xù)有城市出現(xiàn)了“鼓勵回購”的情況,直到10月中旬,蘇州市政府部門擬對6個區(qū)及4個縣市共10個板塊回購約1萬套新房的消息,再次攪動樓市。

截至目前,全國已有至少5個城市開始回購商品房。

當(dāng)下政府鼓勵回購商品房,到底該如何看待?這些城市市場有哪些共同特征?房企能否從中受益?

實際上,從目前情況來看,政府回購對城市市場去化存在一定積極意義,但對房企而言如果想以此改善流動性那就有點難了。

目前已有5個城市和地區(qū)明確了政府回購商品房的信息。

其中蘇州市政府?dāng)M對6個區(qū)及4個縣市共10個板塊回購約1萬套新房,房源基本為有國企或本區(qū)域城投入股、操盤的項目。

同時,濟(jì)南城市發(fā)展集團(tuán)資產(chǎn)運營管理有限公司將在全市收購3000套商品房,用于租賃儲備住房,項目資金來源為自籌資金。

鄭州在5個城市中最早實行了回購商品房,7月下旬,鄭州對外披露,針對已經(jīng)建成或即將建成,但銷售困難、大量積壓房企資金的現(xiàn)房、準(zhǔn)現(xiàn)房項目,通過政府購買現(xiàn)房作為安置房,完善保障性租賃住房政策體系、探索保障性租賃住房退出機(jī)制等措施,提高存量房去化率。

政府回購不僅能響應(yīng)政策解決低收入人群的住房困難和動遷等遺留的歷史問題,而且還推動了市場流動,緩解了城市庫存較高的問題。

政府回購商品房,從側(cè)面可以看出城市的庫存壓力有多大。

根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)統(tǒng)計,2022年8月百城商品住宅庫存量達(dá)到了58718萬平方米,維持高位波動,環(huán)比微增0.16%,較上月持平,同比增長3%。

上述幾個城市中,截至2022年8月末,鄭州、蘇州、濟(jì)南、湖州商品住宅庫存均較高,分別為1046萬平方米、872萬平方米、674萬平方米、469萬平方米。其中,鄭州和蘇州商品住宅庫存分別位列第16位和第23位。

除此之外,房企自身的去庫存壓力也進(jìn)一步加大。

一般,政府回購的商品房通常作用于安置房、保障房、租賃房等保障體系的房源。在房源的選擇上,現(xiàn)房、準(zhǔn)現(xiàn)房等房源將作為回購首選,房源供給的穩(wěn)定性將有利于政府按期按量的完成保障房籌集工作。

央國企和城投類房企在近期回購中有著明顯的優(yōu)勢。

比如,蘇州政府選擇了較為穩(wěn)健的頭部企業(yè)萬科,而其余地方政府多數(shù)均選擇央國企和城投類房企。

這也不難理解。

一方面,央國企和城投類房企背后與政府關(guān)系緊密,有國企或區(qū)域城投入股、操盤的項目,在回購過程中政府也能對其有話語權(quán)和較大的監(jiān)管力度。

另一方面,回購的商品房大部分作用于安置房、保障房、租賃房等,在政府回購后仍需房企參與,以確保投入運營。而保障體系的房源勢必會牽扯房企本身的資金安全和盈利等問題,民企在保障體系的住房上資金及運營能力有限。

此外,央國企和城投類房企的自身去庫存也較為困難,政府回購能緩解其去化壓力。根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)統(tǒng)計,截至2022年上半年,存貨總量TOP20企業(yè)中,央國企存貨總量超36865.45億元,其中保利、中海、華潤、招商等大型央企存貨總量均超四千億元。

地方政府回購商品房,除政策性支持外,也是以財政現(xiàn)金的形式支持當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場的舉措。

一方面是為房地產(chǎn)市場輸入現(xiàn)金流,另一方面增強(qiáng)了房地產(chǎn)市場的信心,可以預(yù)期這對于當(dāng)?shù)厥袌鲇休^好的提振作用。

對于出險房企而言,想要通過此方式實現(xiàn)“紓困”就比較難。除了央國企與城投類房企,一些資金鏈穩(wěn)定的本土房企或?qū)⒂袡C(jī)會與政府合作。

實際上,政府回購商品房時會在回購的項目選擇、價格定位、項目輸出上存在較大的難度,也就是說回購動作完成整個過程并非想象中那樣簡單。

比如,政府回購的項目多以現(xiàn)房或準(zhǔn)現(xiàn)房為主,而在價格定位上,通常不會采用市場價,而是以更低的價格購入,這需要房企在利潤方面做出一定讓步。

因此,這也給一些資金鏈穩(wěn)定的本土房企帶來了入局機(jī)會。通過參與政府回購項目,獲得與政府合作的機(jī)會,從而為自己背書,增厚自身價值。

此外,本土房企深耕本地市場,在后續(xù)的開發(fā)和運營上有較大優(yōu)勢,同時,地方政府對本土房企較為熟悉,在資金和債務(wù)的監(jiān)管方面也較為有力。

市場寒冬已至,回購對緩解當(dāng)?shù)貥鞘腥セ瘔毫Α⒓铀偈袌龀銮逵兄^好效果。與此同時除央國企與城投類房企外,一些本土房企也能積極爭取,獲得新的去化渠道。

市場尚未回穩(wěn),未來更多地方政府在有條件的基礎(chǔ)上,將會逐步推行商品房回購,以緩解城市庫存壓力。

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