天天消息！當(dāng)我們的新房終將變成老破小，深圳統(tǒng)租武漢統(tǒng)購(gòu)上海統(tǒng)建破解老舊小區(qū)更新難題

“但見(jiàn)新人笑，那聞舊人哭”。

這一名句，出自詩(shī)圣杜甫一首詩(shī)作《佳人》。

(資料圖片僅供參考)

如果用來(lái)形容新房和老舊住房，似乎也毫無(wú)違和之感。

喜新厭舊，屬人之常情；敝帚自珍，則難能可貴。

一、每10年換一次房，是否可能成為常態(tài)？今后換房周期還會(huì)更長(zhǎng)

一般住宅的土地產(chǎn)權(quán)年限是70年，但是住宅建筑設(shè)計(jì)使用壽命通常是按50年來(lái)實(shí)施的，新房終歸要變成老舊房屋，這是意料之中的必然趨勢(shì)。

有些人給出了一個(gè)應(yīng)對(duì)方案，建議每隔10年換一次房，這樣就能一直住新房。

對(duì)家底豐厚一些的家庭來(lái)說(shuō)，問(wèn)題不大。

但對(duì)于我們普通家庭而言，并不一定現(xiàn)實(shí)。

我們可以設(shè)想一下，假設(shè)一對(duì)夫妻新婚時(shí)買一套新房（期房），一般兩三年后交房，正常情況下，從小孩出生到初中畢業(yè)這期間都住在這套房子里，也就是說(shuō)，如果這時(shí)再賣掉這套房子，該房子的房齡基本上有15年時(shí)間了。

當(dāng)然，如果小學(xué)畢業(yè)就賣房，房齡也差不多有10年了。

買這套二手房的第二個(gè)家庭入住后，正常情況下，也會(huì)居住至少10年-15年。

如果每次換房的周期是10年-15年，基本上到了第三個(gè)家庭入住后，該套房就變成了房齡差不多三四十年的老舊房屋了。

在“房住不炒”和房地產(chǎn)去金融屬性的大背景下，人們換房的周期會(huì)逐漸拉長(zhǎng)，更多地是考慮居住的便利性和穩(wěn)定性。

二、“深圳統(tǒng)租”和“上海統(tǒng)建”模式的不足之處

此前，晴空云鶴針對(duì)“深圳統(tǒng)租”、“上海統(tǒng)建”模式分別寫(xiě)了兩篇和一篇文章。

“深圳統(tǒng)租”模式，是基于深圳人多地少、城中村痼疾及其容納人口多（租住了76%的深圳常住人口）等現(xiàn)實(shí)需要，由國(guó)企做“二房東”，對(duì)部分城中村進(jìn)行規(guī)?；亟y(tǒng)租改造，統(tǒng)一簽約租期長(zhǎng)達(dá)15-20年，使之成為政府統(tǒng)一管理的保障性租賃住房，品質(zhì)提升后的統(tǒng)租房，更符合年輕人的租住需求，有利于深圳搶奪人才、留住人才。

“上海統(tǒng)建”模式，是基于上海歷史形成的非成套老舊房屋多、年久失修隱患多等現(xiàn)實(shí)需要，由市區(qū)聯(lián)手、以區(qū)為主、國(guó)企實(shí)施，統(tǒng)一對(duì)中心城區(qū)的“老破小”舊住房進(jìn)行成片成套改建和原址拆除重建，并用10年時(shí)間、分三步完成“兩舊一村”改造任務(wù)（即零星舊改、小梁薄板等舊住房成套改造和城中村改造）。

深圳官方表示，統(tǒng)租改造后的租金以不漲為原則，單套租金原則上與改造前基本持平。

上海官方新聞宣傳的表述為，“上海中心城區(qū)老破小小區(qū)拆除重建，居民不花一分錢原址住上新房”。

一個(gè)是租新房，房租不漲；一個(gè)是住新居，不用掏錢。

實(shí)際上，不論是改造，還是拆除重建，都是需要投入不少錢的，這些錢最終必須有人來(lái)買單，那最終只能由地方政府財(cái)政來(lái)兜底了。一旦改造的規(guī)模越大，虧損就越多。

可見(jiàn)，不論是“深圳統(tǒng)租”模式，還是“上海統(tǒng)建”模式，都是針對(duì)存量房的改造（重建），都屬于政府主導(dǎo)、國(guó)企實(shí)施、統(tǒng)一改造的保障房體系，基本上都是不盈利的，甚至是虧損的。

好在這二者是中國(guó)經(jīng)濟(jì)最發(fā)達(dá)的一線城市，地方財(cái)政實(shí)力雄厚，要是換成新一線、二三線城市，要想大規(guī)模的參考借鑒深圳、上海的做法，基本上都是吃不消的。

三、“深圳統(tǒng)租+武漢統(tǒng)購(gòu)+上海統(tǒng)建”的組合拳模式，破解老破小舊城更新難題

“武漢統(tǒng)購(gòu)”（注：這個(gè)說(shuō)法也是晴空云鶴自己提的，為了跟“深圳統(tǒng)租”、“上海統(tǒng)建”對(duì)應(yīng)），這個(gè)模式是基于以往武漢政府統(tǒng)一采購(gòu)新房作為保障對(duì)接房源的一種延伸。

晴空云鶴設(shè)想的做法是，在介于“深圳統(tǒng)租”、“上海統(tǒng)建”之間的一種自由切換的新做法，由武漢的保障房安居公司一類的國(guó)企，對(duì)中心城區(qū)的部分“老破小”直接進(jìn)行統(tǒng)一收儲(chǔ)，然后，根據(jù)實(shí)際需要，可以靈活選擇是作為保障性租賃住房方式，或者選擇保障性安居房方式，后期再通過(guò)“長(zhǎng)租住房+資產(chǎn)證券化”、“拆除重建+共有產(chǎn)權(quán)+資產(chǎn)證券化”等方式，將保障性住房的公益性與市場(chǎng)化運(yùn)營(yíng)的經(jīng)濟(jì)性有機(jī)結(jié)合，在減少地方財(cái)政支出壓力的同時(shí)，惠及更多老舊小區(qū)的居民群眾，滿足其對(duì)品質(zhì)人居環(huán)境、美好生活的迫切需求。

1、用統(tǒng)租，篩選政策友好者。

在前面的文章《深圳統(tǒng)租，對(duì)武昌古城司門口糧道街舊城改造的啟示》中，晴空云鶴也分析過(guò)，愿意接受統(tǒng)租模式、簽長(zhǎng)期租約的房主，通常都是至少有2套以上住房的家庭，他們主要關(guān)心兩點(diǎn)，一是租金是否可持續(xù)有保障？二是房屋能否保值增值？

毫無(wú)疑問(wèn)，統(tǒng)租模式是可以滿足這兩種需求的，這些愿意接受統(tǒng)租模式的房主，就屬于政策友好者，他們是城市更新、老舊小區(qū)改造統(tǒng)一戰(zhàn)線的生力軍。

2、用統(tǒng)購(gòu)，回饋政策支持者。

接受統(tǒng)租模式的房主，如果愿意更進(jìn)一步，將房屋產(chǎn)權(quán)出售給政府指定的保障房安居國(guó)有公司，那么國(guó)企按合理的價(jià)格將該房屋收儲(chǔ)。

從當(dāng)前的樓市行情來(lái)看，很多小區(qū)的房?jī)r(jià)已經(jīng)跌回2018年左右了，處于相對(duì)的價(jià)格低位水平，此時(shí)進(jìn)行房屋收儲(chǔ)，成本相對(duì)較低。

對(duì)于支持統(tǒng)租甚至統(tǒng)購(gòu)的房主家庭，可以獲得房票，享受再買房的相關(guān)優(yōu)惠或補(bǔ)貼。

3、用租戶，“應(yīng)付”釘子戶。

通過(guò)統(tǒng)租和房屋收儲(chǔ)兩個(gè)階段的篩選，有可能仍存在不顧全大局、漫天要價(jià)的“釘子戶”。通常來(lái)說(shuō)，“釘子戶”的存在，一定會(huì)延遲城市更新、老舊小區(qū)改造的進(jìn)程，而且其個(gè)人享受的拆遷紅利的代價(jià)，卻要社會(huì)來(lái)買單，其示范效應(yīng)還會(huì)進(jìn)一步抬高老舊小區(qū)改造的綜合成本，并使得更多支持城市更新的政策友好者的利益受損。

對(duì)于釘子戶，如果能用法律手段強(qiáng)制執(zhí)行，則優(yōu)先強(qiáng)制執(zhí)行。如果不合適強(qiáng)制執(zhí)行，則需用租戶來(lái)應(yīng)付釘子戶（注：可意會(huì)不可言傳）。

將已經(jīng)收儲(chǔ)的房屋全部進(jìn)行統(tǒng)租改造，定向出租給年輕人或重點(diǎn)扶持人群，通過(guò)長(zhǎng)期出租的穩(wěn)定收益來(lái)進(jìn)行資產(chǎn)證券化（或?qū)ｍ?xiàng)債），減輕財(cái)政資金占用壓力。

4、用統(tǒng)建，獎(jiǎng)勵(lì)權(quán)益分擔(dān)者。

等前一階段的“釘子戶”問(wèn)題解決后，進(jìn)入統(tǒng)建階段，將老舊房屋原址拆除后重建。

上海統(tǒng)建模式有一個(gè)明顯的不足，就是居民不花錢、全由財(cái)政掏錢。這種方式是建立在上海市的雄厚地方財(cái)政實(shí)力基礎(chǔ)之上的，對(duì)絕大多數(shù)城市而言，是很難大范圍推廣的，注定只能讓極少數(shù)老小區(qū)居民受益，且進(jìn)度也很慢。這是有限資金與無(wú)限需求之間的矛盾。

晴空云鶴建議，適當(dāng)利用市場(chǎng)化經(jīng)濟(jì)機(jī)制，成本共擔(dān)，利益共享，產(chǎn)權(quán)共有。對(duì)老舊小區(qū)改造的綜合建安成本可能也就3000-4000元每平米，由居民自己承擔(dān)，其他配套成本由地方財(cái)政承擔(dān)。

如果房主認(rèn)可這種方式，并愿意自己承擔(dān)老舊小區(qū)拆除重建的綜合建安成本，那么，原址拆除重建后的新房，產(chǎn)權(quán)100%歸原房主本人所有。

如果房主手里的錢不夠，可以引入國(guó)有銀行進(jìn)行專項(xiàng)信貸支持。

如果房主希望老房子拆除重建，但又不愿意自己出錢，這種也可以。老舊房屋拆除前進(jìn)行市場(chǎng)價(jià)格評(píng)估，簽訂原址拆除重建后的新房共有產(chǎn)權(quán)協(xié)議，重建后的新房屬于房主和國(guó)企雙方共有產(chǎn)權(quán)所有，并明確各自的產(chǎn)權(quán)比例。將來(lái)房主轉(zhuǎn)讓房屋時(shí)，需定向出售給國(guó)企，納入政府保障性共有產(chǎn)權(quán)房體系。

5、武昌古城建議試點(diǎn)區(qū)域

跟上一篇文章中所提到的上海中心城區(qū)原址拆除重建的老舊小區(qū)案例比較相似，武昌古城也有大量的五六十年代的老房子，很多都面臨著年久失修、功能不全、沒(méi)有修繕保護(hù)價(jià)值等同樣的問(wèn)題。

在《深圳統(tǒng)租，對(duì)武昌古城司門口糧道街舊城改造的啟示》一文中，晴空云鶴曾專門提到過(guò)武昌古城黃鶴樓俯視線周圍限高61.7米的硬性要求，這一限制性指標(biāo)，讓司門口中華路糧道街一帶的老舊房屋集中片區(qū)，不再有通過(guò)土地出讓進(jìn)行商品房開(kāi)發(fā)的可能性。

原址拆除重建，成為武昌古城這一片區(qū)舊城改造、城市更新的唯一可選項(xiàng)。

2023年是武昌古城建城1800周年，堅(jiān)持“老城復(fù)修、文脈復(fù)歸、生態(tài)復(fù)原、生產(chǎn)復(fù)興”的理念很有必要，如何推陳出新，如何更新建筑、更新環(huán)境、更新人群、更新產(chǎn)業(yè)、更新城市，是一個(gè)需要更加系統(tǒng)思考的課題。

芳林新葉催陳葉，流水前波讓后波。

人事有代謝，往來(lái)成古今。

正如人無(wú)法避免衰老一樣，隨著城市化的發(fā)展，一批又一批房子，也都將日漸老舊。

當(dāng)我們買的房子，都會(huì)從新房，變成次新房，再變成老破小、老破大，再到亟需一場(chǎng)新陳代謝。

各位朋友，

對(duì)于房子日漸老舊的問(wèn)題，你是如何應(yīng)對(duì)的？

關(guān)于城市更新老舊小區(qū)改造的問(wèn)題，你有什么高見(jiàn)？

歡迎評(píng)論或私信交流。

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