全球滾動(dòng):房企，怎么“活下去”

近期以來(lái)，房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)工意愿不強(qiáng)，供給端明顯走弱。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，2023年1到4月份，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資35514億元，同比下降6.2%，其中，住宅投資27072億元，下降4.9%。但從需求端來(lái)看，1到4月份，商品房銷(xiāo)售面積37636萬(wàn)平方米，同比下降0.4%，其中住宅銷(xiāo)售面積增長(zhǎng)2.7%。商品房銷(xiāo)售額39750億元，增長(zhǎng)8.8%，其中住宅銷(xiāo)售額增長(zhǎng)11.8%。

(相關(guān)資料圖)

這說(shuō)明，居民對(duì)新房的需求仍在。特別是疫情過(guò)后，雖然部分居民存在觀望心理，但置換的需求仍在，從住宅的銷(xiāo)售面積增加，可窺見(jiàn)一二。

不過(guò)，近年來(lái)，房地產(chǎn)的成交量下跌也是事實(shí)，特別是在二手房領(lǐng)域，掛牌量趕不上成交量。據(jù)諸葛數(shù)據(jù)研究中心統(tǒng)計(jì)，5月10個(gè)重點(diǎn)城市二手住宅成交73187套，環(huán)比下降13.83%。

“多米諾骨牌”效應(yīng)下，房地產(chǎn)企業(yè)缺少投資也是事實(shí)，根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，1到4月份，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金45155億元，同比下降6.4%。其中，國(guó)內(nèi)貸款6144億元，下降10.0%；利用外資12億元，下降69.6%；自籌資金12965億元，下降19.4%。

因此，傳統(tǒng)房地 產(chǎn)企業(yè)的買(mǎi)地、建房、再出售的模式，已經(jīng)不適用于現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場(chǎng)，我國(guó)房企的轉(zhuǎn)型之路又在哪里呢？

轉(zhuǎn)型任重而道遠(yuǎn)

其實(shí)在剛過(guò)去不久前，萬(wàn)科集團(tuán)創(chuàng)始人王石公開(kāi)講話中的內(nèi)容，就給了我們一個(gè)答案。談及萬(wàn)科的轉(zhuǎn)型，王石表示，房地產(chǎn)不是沒(méi)有市場(chǎng)了，而是剛剛開(kāi)始， 中國(guó)的房地產(chǎn)高速增長(zhǎng)、高速發(fā)展時(shí)代已經(jīng)結(jié)束，但這并不意味著房地產(chǎn)行業(yè)以后就沒(méi)有市場(chǎng)了，我們參照日本的大和房屋 的轉(zhuǎn)型。

正如王石先生所說(shuō)，我國(guó)的房企是真的沒(méi)有市場(chǎng)了嗎？ 筆者認(rèn)為，所謂房企轉(zhuǎn)型，房地產(chǎn)企業(yè)需要改變主營(yíng)業(yè)務(wù) ，國(guó)內(nèi)大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)主營(yíng)均是住宅開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)，而其他業(yè)務(wù)占房地產(chǎn)的營(yíng)業(yè)收入的比例比較低， 而參考日本大和房屋的轉(zhuǎn)型，房企需要將主營(yíng)業(yè)務(wù)從住宅開(kāi)發(fā)轉(zhuǎn)換到服務(wù)業(yè)務(wù)上來(lái)。

具體怎么實(shí)現(xiàn)呢？以大和房屋為例，大和房屋集團(tuán)由石橋信夫于1955年創(chuàng)辦 ，經(jīng)歷了日本經(jīng)濟(jì)的高低 起伏。在1956年，大和房建建造了第一棟鋼管結(jié)構(gòu)建筑，標(biāo)志著該公司在建筑行業(yè)中的開(kāi)創(chuàng)性進(jìn)步。

隨后，在1959年，大和創(chuàng)造了建造一棟移動(dòng)式房屋僅需3小時(shí)的記錄，使公司資產(chǎn)快速增長(zhǎng)。 此 后， 大和不斷創(chuàng)新以適應(yīng)不斷變化的市場(chǎng)需求。

60年代，日本的全國(guó)結(jié)婚熱潮成為契機(jī)，大和推出適用于新婚家庭的“超小型房屋”，開(kāi)啟了住宅工業(yè)化的新時(shí)代。

然而在1991年，日本的房地產(chǎn)市場(chǎng)遭遇了災(zāi)難性的崩盤(pán)，導(dǎo)致房?jī)r(jià)和土地價(jià)格急速下跌。市場(chǎng)需求也遭遇暴跌，致使房企業(yè)績(jī)急劇下降。 面對(duì)這一局面，大和房建進(jìn)行了商業(yè)模式改革和轉(zhuǎn)型。

從原來(lái)的資金密集型模式轉(zhuǎn)變?yōu)檩p資產(chǎn)模式，即通過(guò)資產(chǎn)負(fù)債表中減少負(fù)債和有息負(fù)債，削減重資產(chǎn)比例，增加更多現(xiàn)金流，以應(yīng)對(duì)危機(jī)。

同時(shí)，通過(guò)重組并合并集團(tuán)資源， 減少子公司有息債務(wù)，增加現(xiàn)金流，關(guān)閉多個(gè)銷(xiāo)售網(wǎng)點(diǎn)，將部分員工從行政部門(mén)調(diào)到銷(xiāo)售部門(mén)， 以降低銷(xiāo)售和管理成本。

此外，大和房屋轉(zhuǎn)變商業(yè)模式由地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)為主轉(zhuǎn)向以服務(wù)業(yè)務(wù)為主，成立多個(gè)公司，涵蓋了生活服務(wù)、能源、房屋租賃和物流等領(lǐng)域。并為了增加多元產(chǎn)業(yè)的附加值，不斷延伸產(chǎn)業(yè)鏈。

例如，在發(fā)展物流業(yè)務(wù)時(shí)，他們不僅建設(shè)了物流設(shè)施，還建立營(yíng)業(yè)廳、配送中心和物流節(jié)點(diǎn)；在開(kāi)展租賃業(yè)務(wù)時(shí)，除了提供優(yōu)質(zhì)出租房屋外，還會(huì)提供符合時(shí)代需求的高附加值租賃住房，比如，老年友好型住房等。

現(xiàn)在的大和房屋，已經(jīng)連續(xù)11年上榜《財(cái)富》世界500強(qiáng)。筆者感嘆，也難怪萬(wàn)科把大和房屋作為對(duì)標(biāo)企業(yè)學(xué)習(xí)。

轉(zhuǎn)型之路沒(méi)有捷徑

日本大和房屋的轉(zhuǎn)型案例，只是給我們一個(gè)啟示，現(xiàn)實(shí)的例子還有很多。 而任何一個(gè)企業(yè)想要成功轉(zhuǎn)型，需要不斷創(chuàng)新以適應(yīng)市場(chǎng)變化。

因 此 ，國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)企業(yè)也可以借鑒大和房屋的經(jīng)驗(yàn)，將主營(yíng)業(yè)務(wù)從住宅開(kāi)發(fā)轉(zhuǎn)向服務(wù)業(yè)務(wù)，發(fā)展多元化產(chǎn)業(yè)。 例如，可以考慮開(kāi)展物業(yè)服務(wù)、物流配送、房屋租賃、家居裝修等業(yè)務(wù)，以增加附加值和利潤(rùn)，實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)型升級(jí)。

隨著我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng) 的趨于飽和，人們的住房需求也在發(fā)生著變化，房地產(chǎn)進(jìn)入存量時(shí)代， 如何盤(pán)活存量成為問(wèn)題，未來(lái)的市場(chǎng)將更加注重品質(zhì)和個(gè)性化服務(wù)。

因此，房企需要在產(chǎn)品設(shè)計(jì)、服務(wù)質(zhì)量等方面進(jìn)行升級(jí)和創(chuàng)新，提高用戶體驗(yàn)和滿意度，保持市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。 房地產(chǎn)行業(yè)的未來(lái)依然充滿著機(jī)遇和挑戰(zhàn)， 企業(yè)需要不斷變革創(chuàng)新，加強(qiáng)轉(zhuǎn)型升級(jí)，才能在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中立于不敗之地。

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