普宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)何時(shí)調(diào)整受關(guān)注

近日，1年期、5年期LPR均下調(diào)10個(gè)基點(diǎn)。下調(diào)之后，北京地區(qū)首套房貸利率從4.85%下降至4.75%；二套房貸利率從5.35%下降至5.25%。有分析認(rèn)為，本次LPR的下調(diào)是時(shí)隔8個(gè)月降息，降房貸利率有利于降低購房者的成本。不過除了房貸利率，呼聲很高的調(diào)整一線城市普通住宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)也備受剛需置業(yè)人群關(guān)注。沿用了9年的北京普通住宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)何時(shí)調(diào)整？

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普通住宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)事關(guān)首付、稅費(fèi)比例

6月20日，央行授權(quán)全國銀行間同業(yè)拆借中心公布，貸款市場報(bào)價(jià)利率（LPR）為：1年期LPR為3.55%，5年期以上LPR為4.2%。此前1年期LPR為3.65%，5年期以上LPR為4.3%，此次1年期、5年期LPR均下調(diào)10BP，這是今年以來首次下調(diào)LPR，同時(shí)也是時(shí)隔8個(gè)月降息。

諸葛數(shù)據(jù)研究中心首席分析師王小嬙認(rèn)為，從降息的直接影響上看，降房貸利率有利于降低購房者的成本，例如個(gè)人100萬元的貸款，25年還款年限，降低10個(gè)百分點(diǎn)，年度利息降低1000元，月度還款利息降低83元，有利于提振購房者的入市信心。降息和購房者成本息息相關(guān)，是全國寬松政策常用手段，預(yù)計(jì)后續(xù)仍有更多利好政策出臺(tái)。

除了房貸利率，事關(guān)首付比例、稅費(fèi)的普通住宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的調(diào)整也備受關(guān)注。中指研究院市場研究總監(jiān)陳文靜表示，當(dāng)前房地產(chǎn)市場下行態(tài)勢漸顯，居民置業(yè)信心、房企投資信心不是很充分。整體而言，一線及核心二線城市政策優(yōu)化較少，尤其是對于改善性住房需求的政策限制相對而言仍然較多，隨著更多城市房地產(chǎn)銷售邊際轉(zhuǎn)弱，需要更大力度的政策支持，讓更多有合理購房意愿和購房能力的人群進(jìn)入市場。

陳文靜認(rèn)為，從穩(wěn)市場角度來看，核心城市仍存在政策優(yōu)化空間。比如，優(yōu)化北京、上海等地的普通住宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)。她表示，優(yōu)化北京、上海的普通住宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，降低非普通住宅的首付比例和稅費(fèi)，有利于降低合理購房需求的購房成本和購房門檻。北京、上海政策優(yōu)化調(diào)整，市場預(yù)期有望逐漸恢復(fù)，對全國市場預(yù)期的好轉(zhuǎn)也可能帶來積極效應(yīng)。

調(diào)查

商品住宅成交套總價(jià)均值高于普通住宅標(biāo)準(zhǔn)線

據(jù)了解，當(dāng)前北京、上海執(zhí)行的是2014年出臺(tái)的普通住宅、非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)。其中，北京的最高限價(jià)標(biāo)準(zhǔn)是五環(huán)內(nèi)為單價(jià)39600元/平方米、總價(jià)468萬元/套。伴隨著房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展，目前北京房價(jià)較2014年出現(xiàn)明顯上漲，其中，根據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，2022年，北京四環(huán)至五環(huán)、五環(huán)至六環(huán)、六環(huán)外新建商品住宅成交套總價(jià)均值分別為914萬元、610萬元、395萬元，明顯高于普通住宅標(biāo)準(zhǔn)線。

按現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)，在購房首付方面，當(dāng)前北京首套普通住宅首付比例為35%，非普通住宅40%；二套房普通住宅首付比例是60%，非普通住宅首付比例高達(dá)80%。以一套600萬元的房子為例，首套普通住宅首付210萬元，非普通住宅首付240萬元，差額30萬元；二套普通住宅首付360萬元，非普通住宅首付480萬元，差額120萬元。不難看出，無論是首套還是二套，在首付上對剛需和改善型剛需人群來說影響均較大。

此外，普通住宅和非普通住宅的購房成本差別還體現(xiàn)在契稅、印花稅、土地增值稅等各項(xiàng)稅費(fèi)上。按現(xiàn)行規(guī)定，北京普通住房在交易時(shí)，滿兩年及以上的房子免征增值稅及附加稅。個(gè)人將購買超過5年（含5年）的普通住房對外銷售的，免征營業(yè)稅。對個(gè)人購買普通住房，且該住房屬于家庭唯一住房的，減半征收契稅；對個(gè)人購買90平方米及以下普通住房，且該住房屬于家庭唯一住房的，減按1%稅率征收契稅。

回應(yīng)

住建委：研究政策時(shí)將考慮群眾所反映問題

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，普通住宅標(biāo)準(zhǔn)設(shè)立的初衷是國家為了保障剛需家庭購買普通自住住房設(shè)立的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)。調(diào)整普通住宅標(biāo)準(zhǔn)亦有利于降低購房者置業(yè)門檻。

時(shí)至今日，北京目前執(zhí)行的普通住宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)已長達(dá)近9年，仍未見有調(diào)整。北青報(bào)記者注意到，在北京住建委官網(wǎng)“政民互動(dòng)”欄目中，有不少咨詢普通住宅標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整類問題的留言。

有網(wǎng)友表示，2017年買的首套房是70平方米的二居室，但如今他們家有了三胎，想換大一點(diǎn)的房子卻不符合普通住宅標(biāo)準(zhǔn)，加上認(rèn)房又認(rèn)貸的政策，這讓他壓力很大，直呼“根本換不起”。

還有人稱，按照現(xiàn)在的標(biāo)準(zhǔn)，北京的普通住宅很少，基本都是豪宅了，甚至限競房都是豪宅了，作為一個(gè)剛需購房人，為此多花的成本很大，“上次調(diào)整非普線是2014年，可現(xiàn)在8年多都沒做調(diào)整，希望能滿足剛需人群的購房需求，適當(dāng)調(diào)整普通住宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)”。

北京住建委對此給出的答復(fù)是，已關(guān)注反映的問題，并將在研究政策時(shí)考慮，目前仍執(zhí)行2014年普通住宅政策。關(guān)于三胎家庭購房沒有新政策問題，住建委正在調(diào)研二胎、三胎家庭購房情況及實(shí)際走向情況，目前還沒有新政策。

文/本報(bào)記者宋霞

分析

應(yīng)針對剛需和改善需求人群適當(dāng)微調(diào)

北京現(xiàn)行的普通住宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)還是2014年10月8日正式公布實(shí)施的版本，現(xiàn)行的標(biāo)準(zhǔn)已經(jīng)沿用近9年。當(dāng)前形勢下是合適的調(diào)整時(shí)機(jī)嗎？

“當(dāng)前的房價(jià)與2014年房價(jià)相比，都已普遍上漲，大部分面積和容積率符合普通住房標(biāo)準(zhǔn)的商品房，由于房價(jià)不符合規(guī)定而‘被豪宅’，不能享受稅收、房貸的優(yōu)惠，不利于樓市回暖和樓市信心恢復(fù)，不利于合理性購房需求的釋放，當(dāng)前形勢下是調(diào)整普通住房標(biāo)準(zhǔn)的好時(shí)機(jī)?！笔锥冀?jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)京津冀房地產(chǎn)研究院院長、北京市房地產(chǎn)法學(xué)會(huì)常務(wù)副會(huì)長兼秘書長趙秀池表示，2014年之前普通住房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)差不多每3年調(diào)整一次，按規(guī)律應(yīng)該每3年調(diào)整一次。調(diào)整房價(jià)后，可以使更多人能夠享受到普通住房的稅收、房貸優(yōu)惠，有利于樓市回暖、信心恢復(fù)，增加住房需求，促進(jìn)樓市平穩(wěn)健康發(fā)展。

不過，趙秀池指出，有關(guān)部門之所以不調(diào)整，有可能是考慮到房地產(chǎn)市場發(fā)展不太穩(wěn)定，尤其是2014年以來，樓市變化撲朔迷離，房價(jià)標(biāo)準(zhǔn)確定比較困難。而且2017年以來實(shí)行的限價(jià)政策等規(guī)定，也影響了普通住房價(jià)格的動(dòng)態(tài)調(diào)整。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，目前房地產(chǎn)市場的定調(diào)是以穩(wěn)為主，尤其是在房地產(chǎn)市場狀況不好的當(dāng)下，出于一些顧慮，該標(biāo)準(zhǔn)一直未作調(diào)整?！鞍凑漳壳暗恼J(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，大部分房子都屬于豪宅。但這個(gè)線主要作用其實(shí)就是降低了市場的杠桿，穩(wěn)定了北京市場的房價(jià)?！?/p>

張大偉認(rèn)為，當(dāng)下北京樓市絕大部分購房者是按照非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)在首付，目前市場上在銷售的限競房應(yīng)該歸類為普通住宅，特別是140平方米以內(nèi)的部分。限競房庫存積壓很大原因也是非普住宅標(biāo)準(zhǔn)過低，導(dǎo)致大部分五六環(huán)之間的限競房，只能貸款60%至20%。“應(yīng)該針對剛需和改善需求人群適當(dāng)微調(diào)標(biāo)準(zhǔn)。不能像之前深圳那樣一刀切放開，完全可以部分放松，或者定向人群放松?！?/p>

文/本報(bào)記者宋霞

統(tǒng)籌/李巍巍

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