開源證券：探索建立房屋養(yǎng)老金制度，諸多實(shí)踐中痛點(diǎn)等待制度破局

樂居財(cái)經(jīng) 李禮 6月29日，開源證券發(fā)布房地產(chǎn)行業(yè)點(diǎn)評(píng)報(bào)告。

(資料圖)

事件：住建部部長(zhǎng)倪虹提出要提高住房品質(zhì)，探索建立房屋養(yǎng)老金制度

6 月 26 日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部黨組書記、部長(zhǎng)倪虹會(huì)見中國(guó)銀行黨委書記、董事長(zhǎng)葛海蛟一行，指出要鼓勵(lì)引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)參與城市建設(shè)和更新，推動(dòng)打造宜居、智慧、韌性城市；要為人民群眾建造好房子，提高住房品質(zhì)，探索建立房屋養(yǎng)老金制度，為房屋提供全生命周期安全保障。

房屋養(yǎng)老金主要用于共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修更新

住宅專項(xiàng)維修資金，是指專項(xiàng)用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備（一般包括電梯、天線、照明、消防設(shè)施、綠地、道路、車庫(kù)、文體設(shè)施等）保修期滿后的維修和更新、改造的資金，被稱為房屋的“養(yǎng)老金”。2008 年建設(shè)部、財(cái)政部聯(lián)合頒發(fā)《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》中規(guī)定，每平米建筑面積交存首期住宅專項(xiàng)維修資金的數(shù)額為當(dāng)?shù)刈≌ㄖ惭b工程每平方米造價(jià)的 5%至 8%，但各地可合理確定并實(shí)時(shí)調(diào)整。

諸多實(shí)踐中的痛點(diǎn)等待制度破局

從實(shí)踐中看，住宅專項(xiàng)維修資金也存在交存不規(guī)范、使用困難、使用率低的問(wèn)題。以山東為例，截至 2019 年底，山東省維修資金賬面余額約 857.42 億元，累計(jì)使用金額約 28.66 億元，使用比例僅 3.3%。隨著房屋房齡增加，住宅維修投入相應(yīng)大幅增加，從數(shù)據(jù)看，1999-2008 年，我國(guó)累計(jì)新開工住宅 47.2 億平米。這些住宅房齡已經(jīng)超過(guò) 15 年，未來(lái)對(duì)于維修保養(yǎng)的需求將持續(xù)增加。我們認(rèn)為，探索中的房屋養(yǎng)老金制度將會(huì)著力解決當(dāng)前交存不規(guī)范、使用困難、使用率低的痛點(diǎn)，幫助提升住房品質(zhì)。

投資建議

住建部提出建立房屋養(yǎng)老金制度，表明了存量房時(shí)代中央對(duì)于居民住房品質(zhì)的關(guān)注，房屋養(yǎng)老金相關(guān)政策試點(diǎn)或?qū)⒓铀偻七M(jìn)。6 月以來(lái)，我們跟蹤的新房和二手房成交同環(huán)比均出現(xiàn)回落，樓市也再度出現(xiàn)轉(zhuǎn)弱勢(shì)頭，在央行下調(diào) LPR 后，市場(chǎng)對(duì)于穩(wěn)定房地產(chǎn)需求端的政策分外期待。2023 年我們持續(xù)看好投資強(qiáng)度高、布局區(qū)域優(yōu)、機(jī)制市場(chǎng)化的強(qiáng)信用房企。受益標(biāo)的：（1）保利發(fā)展、招商蛇口、華發(fā)股份、建發(fā)股份、越秀地產(chǎn)等優(yōu)質(zhì)央國(guó)企；（2）萬(wàn)科 A、金地集團(tuán)、新城控股、美的置業(yè)等財(cái)務(wù)穩(wěn)健的民企和混合所有制企業(yè)。

風(fēng)險(xiǎn)提示：（1）行業(yè)銷售恢復(fù)不及預(yù)期，融資改善不及預(yù)期，房企資金風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)一步加大；（2）調(diào)控政策超預(yù)期變化，行業(yè)波動(dòng)加劇。

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