播報(bào)：年中經(jīng)濟(jì)觀察｜如何應(yīng)對居民提前還貸潮？花旗余向榮：降低存量房貸利率非常必要

21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者 周瀟梟 北京報(bào)道6月29日，由中新社主辦的“2023中新財(cái)經(jīng)年中會(huì)”在京舉行。

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在“中國式現(xiàn)代化新金融服務(wù)”主題論壇上，花旗集團(tuán)大中華區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家余向榮就“居民提前還貸潮及政策應(yīng)對”為主題展開演講。

余向榮表示，疫情防控政策優(yōu)化調(diào)整之后，今年一季度中國經(jīng)濟(jì)在消費(fèi)和服務(wù)業(yè)的引領(lǐng)下實(shí)現(xiàn)超預(yù)期恢復(fù)性增長。但是，到4、5月份，觀察到的一些宏觀指標(biāo)顯示，經(jīng)濟(jì)動(dòng)能出現(xiàn)回落。當(dāng)前信心缺失信心偏弱的典型體現(xiàn)，就是居民提前還貸潮。

余向榮指出，去年住戶部門房貸余額同比增速為有史以來最低，去年四季度住戶部門房貸余額增量首次轉(zhuǎn)負(fù)，也就是說去年四季度居民還銀行的錢比新增住房貸款多。今年一季度，隨著地產(chǎn)相關(guān)指標(biāo)的改善，3月份住戶部門新增貸款創(chuàng)歷史次高。但是，進(jìn)入4月份，隨著宏觀指標(biāo)的走弱，4月份住戶部門存款下來了，貸款也下來了，出現(xiàn)住戶部門資產(chǎn)負(fù)債表收縮的現(xiàn)象。進(jìn)入二季度，隨著一手房成交增速的回落，部分有房有貸的在提前還貸，二手房市場供應(yīng)在快速增加，這些都反映出住戶部門對房地產(chǎn)市場的預(yù)期是比較疲弱的。這時(shí)要擔(dān)心在住戶部門以及房地產(chǎn)領(lǐng)域出現(xiàn)價(jià)格走低、預(yù)期走弱這樣的價(jià)格-信心負(fù)向螺旋。

余向榮表示，為什么大家選擇提前還貸，原因很簡單因?yàn)槔侍吡恕，F(xiàn)在存量房貸余額約39萬億元，房貸利率跟LPR掛鉤。從2021年新一輪房地產(chǎn)調(diào)整以來，新增房貸利率已經(jīng)有所下降。在這之前的存量房貸余額約33萬億元，房貸利率大概是LPR基礎(chǔ)上加60個(gè)基點(diǎn)，大概在4.9%的水平。其中，2018年到2021年三四年間的新增房貸利率，大概是在LPR基礎(chǔ)上加80個(gè)基點(diǎn)，在這輪利率下調(diào)前，平均房貸利率大概5.1%?？紤]到當(dāng)前理財(cái)產(chǎn)品回報(bào)率較低，可能都找不到回報(bào)率在5%以上的理財(cái)產(chǎn)品，又加上信心不足，居民選擇提前還貸是很合理很自然的選擇。

“要打破之前講到的價(jià)格-信心負(fù)向螺旋，我們覺得存量房貸利率非常有必要降下來”，余向榮表示。

余向榮表示，降低存量房貸利率，有幾個(gè)好處。據(jù)其測算，如果把存量房貸利率降到跟新增房貸差不多的水平，一季度末新增房貸利率大概在4.1%，這每年能節(jié)省3000億元的付息壓力，相應(yīng)的住戶部門的購買力就釋放出來了。設(shè)想一個(gè)住戶背負(fù)200-300萬的房貸，如果利率下調(diào)1個(gè)百分點(diǎn)，相當(dāng)于一年能增加2-3萬的額外購買力。另外，如果降低存量房貸利率，也降低了住房持有成本，這有利于改善房地產(chǎn)業(yè)的信心。

降低存量房貸利率，是否有損相關(guān)商業(yè)銀行的利益，為市場所高度關(guān)注。

余向榮表示，三四十萬存量房貸是銀行的優(yōu)質(zhì)生息資產(chǎn)，如果存量房貸利率下調(diào)1個(gè)點(diǎn)，銀行的凈息差或者盈利將會(huì)受到很大影響。這里似乎面臨著保地產(chǎn)還是保銀行的悖論。這可能是個(gè)偽命題，因?yàn)槿绻３执媪糠抠J利率不變，大家理性的選擇就是提前還貸，提前還貸的節(jié)奏是非常快的。據(jù)其測算，去年提前還貸規(guī)模大概在4.7萬億元，占存量房貸余額的12%。也就是說，不降存量房貸利率也許能夠維持較高的息差，但是如果一年提前還貸12%，存量房貸縮量下降的話，銀行未必能賺到這筆超額收益。

至于怎么降低存量房貸利率，余向榮認(rèn)為無非是兩種方式。第一是監(jiān)管部門出政策文件，一刀切地降下來，這個(gè)效果會(huì)是立竿見影，能立刻釋放購買力，對提升信心幫助比較大。第二是利用這個(gè)窗口引入轉(zhuǎn)按揭等抵押貸款再融資機(jī)制。

“我個(gè)人認(rèn)為更好的選擇是，引入轉(zhuǎn)按揭等抵押貸款再融資機(jī)制。住戶部門在利率大幅下降的背景下，應(yīng)該要有這樣的權(quán)利或機(jī)會(huì)，可以跟銀行重新議定按揭合同，或者通過引入一個(gè)新的按揭合同來替代原有的高息合同”，余向榮表示。

余向榮表示，這樣的再融資安排，在我國是缺失的。如果引入這樣的機(jī)制，就是根據(jù)市場化的原則，銀行和住戶間可以重新議定新的力量，這樣能避免一刀切式下調(diào)利率對銀行的沖擊。有些住戶可能對利率不那么敏感，不那么著急議息，就能留下更多緩沖周期。從更長遠(yuǎn)的角度來看，引入市場化再融資機(jī)制有長遠(yuǎn)的好處，比如寬松周期下，住戶部門擁有降低付息壓力的渠道；在地產(chǎn)上行周期時(shí)，住戶擁有的住房凈值增加，就可以多貸一些增加其杠桿，可以將紙面財(cái)富轉(zhuǎn)化為實(shí)際購買力。建立這樣的市場化存量貸款再融資機(jī)制，長遠(yuǎn)上有利于內(nèi)需潛能的釋放。

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