樓市里的雷聲，停不下來了

點擊藍字“聽三哥說”關(guān)注我吧~

【資料圖】

6月23號河南龍頭房企建業(yè)集團發(fā)了一份公告稱，因房地產(chǎn)市場不斷惡化導致資金持續(xù)承壓，決定從即日起全面停止兌付境外債務(wù)，集中精力和資源保證現(xiàn)有項目的順利交付。

又雷了一個。

1

看下了建業(yè)的公告原文，行文結(jié)構(gòu)挺有意思，差不多是前半段陳述訴苦，后半段表態(tài)勵志。

前半段的訴苦基本就是各種陳述樓市大環(huán)境的疲軟，言外之意自己違約的主要原因是大環(huán)境不給力，并非企業(yè)經(jīng)營不善。

而后半段的勵志則是向市場表態(tài)自己保交樓的決心，意思是消費者大可以放心購房，我們建業(yè)即使違約外債，也絕對不能讓客戶的房子爛尾。

有一說一，建業(yè)公告前半段對樓市大環(huán)境的描述還算基本客觀，除了那幾個民營龍頭和央企國企這些財大氣粗能扛得起之外，當下的樓市環(huán)境對于其他房企來說，基本就屬于塊鹽堿地一樣的存在。

任你開發(fā)商“種地”的本事再高超，在這種土地上也打不下幾?！凹Z食”。

而至于后半段關(guān)于保交樓的表態(tài)，熱情是有的但客觀就談不上了，我的建議是聽聽就好。

最新的數(shù)據(jù)統(tǒng)計，截止5月份，全國有統(tǒng)計的1114個保交樓項目，已交付的比例也只有34%。

作為河南省會鄭州曾經(jīng)喊出的那句“大干30天保交樓”，貌似還在耳邊回蕩。

所以既然都是掏空6個錢包的普通人，就別賭自己是那34%的幸運兒了，爛尾這事普通人真的耗不起。

說回違約。

可以這么說，河南建業(yè)地產(chǎn)在這次外債違約之前就屬于一直躺在ICU里的那種重病號，從疫情后的各種搶救基本就沒消停過。

所以，暴雷一點都不意外。

先是自我搶救。

2020年9月份鄭州有一個所謂的河南省房地產(chǎn)商會會長閉門會悄悄召開，參會的有30多個河南本土房企和其他一線房企在河南分部的負責人。

會上作為商會創(chuàng)會的領(lǐng)袖、名譽會長、建業(yè)集團的董事長胡葆森明確表示，建業(yè)地產(chǎn)絕對不帶頭搞降價促銷的行為。

隨后30多個本地開發(fā)商紛紛附和表示，堅決響應(yīng)不降價的號召。

又一個可悲且松散的保價聯(lián)盟成立了。

建業(yè)能喊出這個不降價的逆天決定還是有一定背景的。

2020年9月河南新盤去化率下降到38%，而前一年同期還在81%。

眼看新房去化降速，建業(yè)是著急的，畢竟從2015年開始建業(yè)的負債就一路從324億飆升到1493億，91.26%的資產(chǎn)負債率，讓龐大債務(wù)在屁股后面緊追不停，你不趕緊賣點房子暴雷就是個時間問題。

按理說為了加速去化新房，除了享受地方上救市政策的東風之外，價格是房企手中最好的利器。

雖說買漲不買跌的情緒扎根在國人心里，但只要肯降價，多少還是能拉一些客戶進來。

結(jié)果建業(yè)反其道行之，玩了個不降價聯(lián)盟，還美其名曰降價是對之前的業(yè)主不負責。

話說的好聽，其實無非就是怕進入所謂的價格踩踏的混戰(zhàn)里，最終導致利潤大減。

可惜聯(lián)盟是松散的，崩盤也是遲早的。

建業(yè)集團在閉門會上前腳喊出堅決不降價的決定后，后腳中國奧園和中國恒大就開始以7-8.5折進行去全國性的樓盤的促銷活動。

妥妥的囚徒困境現(xiàn)實版，建業(yè)還在那堅持傻呼呼的“不降價”底線，這邊的恒大奧園等一系列快暴雷的房企早就一刀從背后捅了進去。

眼看著行業(yè)巨頭都開始“低價拋貨”，之前參加了閉門會議的房企們也跟風開啟了降價和分期首付的促銷模式。

不降價聯(lián)盟徹底瓦解，建業(yè)自救失敗。

2

到底是河南本土最大的龍頭房企，不能看著自救失敗就不管，不然接下來河南的土拍找誰接盤去？

2022年5月河南國資委旗下的河南老家文旅集團，接手了建業(yè)旗下的的“河南戲劇幻城”和“電影小鎮(zhèn)”項目分別51%和90%的股權(quán)。

同年6月，河南鐵建收購建業(yè)地產(chǎn)全部以發(fā)行股本的29.01%，成為第二大股東，這筆交易涉及到5.94億元交易款，以股東借款的形式借回建業(yè)地產(chǎn)，用于補充現(xiàn)金流。

同時建業(yè)地產(chǎn)還向河南鐵建發(fā)行約7.08億港元的可換股債券。

先是搞一場“不降價”的自救鬧劇，接著是國資委出手，再然后是國企入股注資加債券，前前后后折騰了2年，該雷還是雷了。

鍋肯定有建業(yè)自己的一份。

深耕河南的建業(yè)地產(chǎn)在明知河南地產(chǎn)經(jīng)過棚改后已基本飽和的情況下，依然選擇把98%的項目放在了河南省內(nèi)。

這屬于一根筋的作死，但還有一半的鍋，得扣在樓市當下的大環(huán)境的頭上。

實在是挖不出來更多的樓市購買力了。

這一點倒不是河南鄭州不行，就是一線的廣州也一樣。

6月28號廣州出臺了新的樓市調(diào)控政策，二孩及以上家庭公積金貸款購房額上浮30%，最高可貸130萬，相比同類商貸節(jié)約利息大概32萬元。

熟悉的味道熟悉的配方，還是老一套挖掘購買力的政策，而且還是個一魚兩吃的加強版本。

把購房降低利息成本的前提和家庭生育數(shù)量掛鉤，《大明王朝1566》里高翰文的以改兼賑兩難自解，看來并不是憑空想象的。

不從根本的房價動手，繼續(xù)在金融利率上做文章，這種邊鼓敲的再響亮大概率也是無濟于事。

公積金購房人群本來在樓市里就是相對的少數(shù)派，現(xiàn)在在這群少數(shù)派身上想再倒騰出來一點購買力，結(jié)果還要摳摳索索的加上一個二孩的前提。

看來還是嫌公積金購房人群這個少數(shù)派的總?cè)藬?shù)都太多了。

樓市現(xiàn)在已經(jīng)有點鹽堿地的傾向，既然鐵了心要問鹽堿地伸手要糧食，那麻煩就把力度拉大一點。

真想把潛伏的購買力喚醒，什么二孩的門檻就去了吧，不然敲邊鼓就是聽個熱鬧。

6月27號最新的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，廣州6月份二手房住宅網(wǎng)簽8292宗，環(huán)比下降5.46%。

根據(jù)貝殼網(wǎng)的數(shù)據(jù)分析看，二手房成交降低的原因，是新房為了加速去化而加大推廣營銷力度而造成的分流效應(yīng)。

如果這個說法站得住腳，那基本就證明了二手房和新房之間的接盤爭奪戰(zhàn)正在逐漸升溫。

問題的根子還是在購房人群的數(shù)量上，現(xiàn)在房企著急去化新房，二手著急套現(xiàn)舊房，房企房東目標一致，都是要找愿意背貸款的接盤人群。

狼多肉少是目前的現(xiàn)狀，無形的手也出現(xiàn)救場了，可惜政策的力度還是“摳門”了點。

不指望引導新房降價，起碼讓利率下降這事來個雨露均沾吧。

如果真想再挖掘出那么一點點購買力出來，那就別搞什么二胎門檻，也別弄什么公積金，把存量房貸趕緊降一降。

這樣說不定還有點希望。

3

建業(yè)的違約證明，光靠國企甚至地方上的輸血是行不通的，房企想活下去，還得回歸最樸素最原始的商業(yè)模式。

造房子，賣出去，收回款，再循環(huán)。

不過這看似普通的循環(huán)流程有個躲不開前提，那就是有足夠的潛在購房群體來消化新房。

廣州的樓市新政雖然“不給力”但卻證明一點，即使在一線這樣的大城市，購房群體現(xiàn)在也是“緊俏貨”，緊俏到新房在搶二手都在搶。

能負債且愿意負債的個體，是解決樓市這朵大紅花繼續(xù)傳下去的關(guān)鍵。

有了這些個體，房企的雷聲才可能停下來，地方的財政才可能舒緩。

有傳聞?wù)f7月份可能有新的樓市政策出臺，力度貌似還挺大，如果真有這回事，主要發(fā)力方向大致現(xiàn)在就可以猜得出了。

總結(jié)成一句話就是。

“您看，首付又降低了利率又下調(diào)了，要不您再買一套”？

還是在個體的負債空間里，翻來倒去的找尋樓市未來的希望。

就這樣

感謝大家閱讀，如果喜歡

關(guān)鍵詞：