世界聚焦：廣州寫字樓市場將迎“供應潮”，C-REITs市場今年加速擴容

南方財經(jīng)全媒體記者翁榕濤實習生曾日麗 廣州報道

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6月29日，戴德梁行召開2023年上半年度房地產(chǎn)市場回顧及展望新聞發(fā)布會，解讀廣州商業(yè)物業(yè)市場的復蘇步調(diào)，探討市場多元化的發(fā)展趨勢。

回顧上半年，廣州寫字樓市場迎來復蘇，甲級寫字樓凈吸納量由負轉(zhuǎn)正，但新增供應集中入市等多方面因素疊加，仍然推動全市空置率持續(xù)上升。

在零售市場方面，餐飲業(yè)態(tài)強勁復蘇，商業(yè)品牌拓店積極性回歸推動各商圈購物中心入駐率提升，全市空置率在連續(xù)四個季度的上升之后迎來首次回落；在投資領域方面，中國房地產(chǎn)投資信托基金C-REITs今年迎來擴容，促進完善消費基礎設施的投資閉環(huán)，推動當前存量市場條件下的提升與轉(zhuǎn)型。

廣州迎來寫字樓“供應潮”

今年琶洲商務區(qū)的甲級寫字樓項目完成竣工驗收并集中投入使用，推動上半年廣州甲級寫字樓市場新增供應增加，推動上半年廣州甲級寫字樓市場新增供應達39.8萬平方米，是過去五年同期水平的最高值。

戴德梁行廣州企業(yè)服務部主管梁振聲表示，“隨著多個新增優(yōu)質(zhì)物業(yè)進入市場，新增供應為整個市場帶來了更多的選擇，但也導致市場競爭進一步加劇。在這種情況下，全市空置率延續(xù)上升趨勢至18.0%?！?/p>

據(jù)戴德梁行統(tǒng)計，今年上半年全市平均租金持續(xù)走低，降至每月每平方米161元，同比下降了7.6%。

“對于租戶而言，當前充裕的供應量將提供更多的辦公空間選擇，同時考慮到經(jīng)濟運行仍處于恢復期，租戶保持謹慎態(tài)度，并更注重降本增效。在此情況下，業(yè)主也在不斷調(diào)整租賃策略、放寬議價空間，因此可明顯看到市場競爭正在加劇。由于整個市場的觀望情緒，全市空置率水平仍在持續(xù)向上增長?！绷赫衤暠硎荆唐趤砜?，由租戶主導的市場現(xiàn)狀或?qū)⒀永m(xù)，成本控制依然是多數(shù)企業(yè)關注的重點，性價比高的辦公空間更受市場青睞。

在零售市場方面，廣州商業(yè)零售市場持續(xù)復蘇。戴德梁行統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，1-4月廣州全市社會消費品零售總額同比增長8.2%，比1-3月提高了2.7個百分點。

據(jù)戴德梁行廣州研究部助理經(jīng)理汪驪珠介紹，隨著餐飲業(yè)態(tài)強勁復蘇，熱門商業(yè)品牌拓店的積極性有所回歸，帶動各商圈購物中心的入駐率提升，全市整體空置率在經(jīng)歷過去四個季度的上升之后，在今年第二季度回落至7.0%。

盡管消費市場逐漸恢復，但商家依然關注成本控制，“多數(shù)業(yè)主采取降低租金、增加免租期等積極策略以提高出租率，全市平均租金同比下降3.3%至每月每平方米750.3元。而核心商圈的優(yōu)質(zhì)項目憑借其優(yōu)越的區(qū)位和成熟的運營能力持續(xù)引進新品牌。”汪驪珠說。

數(shù)據(jù)顯示，降本增效已經(jīng)成為了大多數(shù)企業(yè)的主要需求。從行業(yè)需求來看，專業(yè)服務業(yè)和金融業(yè)的需求表現(xiàn)相對穩(wěn)健，其中專業(yè)服務業(yè)是上半年廣州全市租賃成交的最大主力，占據(jù)全市租賃成交總面積的27.6%。消費市場的復蘇推動貿(mào)易和零售業(yè)需求回升，成為上半年市場需求的第二大主力。

對此，梁振聲進一步分析：“降本增效是上半年需求端的關鍵詞。今年有很多租戶大面積續(xù)租的案例，他們大多數(shù)能獲得更為優(yōu)惠的租金和靈活的條款；在一些搬遷案例中，租戶也在調(diào)整租賃面積，使得辦公空間更為緊湊實用，同時要求業(yè)主給予定制裝修補貼等。一些小面積的租賃需求也能獲得較大的價格談判空間?！?/p>

據(jù)統(tǒng)計，今年1-5月，全市新登記經(jīng)營主體21.2萬戶，同比增長19.8%。營商環(huán)境的持續(xù)優(yōu)化不僅有利于經(jīng)濟的高質(zhì)量發(fā)展，也是租賃需求回暖的重要基礎。供應方面，隨著過去兩年延期交付的項目陸續(xù)入市，廣州甲級寫字樓市場預計將在今年迎來供應高峰。

梁振聲指出，預計今年廣州還有43.4萬平方米新增供應商業(yè)物業(yè)投入使用，“今年4月份以后，整個市場的活躍度有所減緩，整體市場的回調(diào)仍然需要宏觀經(jīng)濟的穩(wěn)定恢復和營商環(huán)境的持續(xù)優(yōu)化，對于企業(yè)來說會有更大的動力；另外一方面，專業(yè)的運營能力也是在新時代贏得客戶的一個非常關鍵的因素?！?/p>

戴德梁行廣州公司總經(jīng)理羅進良表示，“大量的新增供應將為租戶帶來更多辦公選擇，但同時也會導致市場競爭加劇。廣州市場已進入新存量物業(yè)時代，當前環(huán)境尤其考驗商業(yè)運營企業(yè)的內(nèi)功，需要運營企業(yè)有敏銳的市場觸覺，加上專業(yè)的運營能力，并且迅速調(diào)整策略，才能贏得最優(yōu)質(zhì)的客戶?！?/p>

根據(jù)戴德梁行調(diào)研結(jié)果，消費者對生活方式、文化娛樂、健康養(yǎng)生等方面的消費的支出在逐漸增加。

C-REITs加速擴容

在房地產(chǎn)市場投資領域，中國房地產(chǎn)投資信托基金C-REITs今年迎來擴容。

回顧發(fā)展歷程，三年以來，C-REITs發(fā)展迅速。2021年6月，首批C-REITs上市。今年6月，市場累計發(fā)行C-REITs產(chǎn)品27只，總市值已經(jīng)達到850億元，底層資產(chǎn)覆蓋產(chǎn)業(yè)園區(qū)、高速公路、保障性租賃住房等多種關乎國計民生的重大基礎設施。

戴德梁行廣州估價及顧問部董事何肇烜指出，“今年C-REITs迎來快速發(fā)展期。一方面是底層資產(chǎn)在寬度上進行了擴容，今年3月增加了增強消費能力、改善消費條件、創(chuàng)新消費場景的消費基礎設施發(fā)行基礎設施REITs；另一方面是深度上的擴容，今年6月，有4只已上市的C-REITs進行擴募，而且擴募后的C-REITs也已經(jīng)成功上市了。整體來說，C-REITs從寬度和深度方面都進行了提速。”

今年3月24日，C-REITs監(jiān)管部門發(fā)布了相關文件，支持百貨商場、購物中心、農(nóng)貿(mào)市場等城鄉(xiāng)商業(yè)網(wǎng)點項目，以及保障基本民生的社區(qū)商業(yè)項目發(fā)行基礎設施REITs。

對此，何肇烜補充，“消費基礎設施作為居民消費行為的主要承載空間，在我國存量較大。優(yōu)質(zhì)的消費基礎設施產(chǎn)權清晰、經(jīng)營狀態(tài)良好、能持續(xù)產(chǎn)生穩(wěn)定的經(jīng)營現(xiàn)金流，與REITs底層資產(chǎn)的要求高度匹配?！?/p>

日前，住建部黨組書記、部長倪虹發(fā)表《譜寫住房和城鄉(xiāng)建設事業(yè)高質(zhì)量發(fā)展新篇章》，其中提到“建筑業(yè)是最重要的實體經(jīng)濟”。何肇烜對此表示，商業(yè)類的資產(chǎn)與C-REITs產(chǎn)品高度匹配，“消費基礎設施REITs契合我國擴內(nèi)需促消費的政策方向，也契合國有企業(yè)盤活存量以及高質(zhì)量發(fā)展的目標。”

展望未來，何肇烜指出，“根據(jù)相關統(tǒng)計，目前國內(nèi)購物中心的總存量已經(jīng)超過了5億平方米，根據(jù)研究部的專題研究，全國16個重點城市高質(zhì)量零售物業(yè)的存量已經(jīng)超過了1億平方米，是一個非常龐大的市場，保守估計超過萬億元級別?！?/p>

何肇烜表示，“消費基礎設施的C-REITs成功發(fā)行之后，預計可以為產(chǎn)業(yè)鏈的相關參與者帶來一定好，對原始權益人來說可以優(yōu)化零售物業(yè)持有人資產(chǎn)負債表；在資本市場角度，引入消費基礎設施REITs或可以改善REITs市場供不應求格局；對投資者而言，消費基礎設施REITs可以提供風險收益適中的投資產(chǎn)品選擇?！?/p>

戴德梁行大中華區(qū)副總裁、華南及華中區(qū)董事總經(jīng)理程家龍則表示：“從美國、新加坡等國外成熟REITs市場來看，消費基礎設施一直是最主要的底層資產(chǎn)類型之一。這次擴容，有利于完善消費基礎設施的投資閉環(huán)，促進消費基礎設施運營管理水平的提升，促進消費拉動內(nèi)需；同時，C-REITs將迎來新的資產(chǎn)類型，豐富投資人的投資選擇?！?/p>

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