中達證券：銷售復蘇勢頭轉弱，多地下調房貸利率

樂居財經 李禮 6月30日，中達證券發(fā)布內地房地產行業(yè)周報。

數據要點:

本周，42個主要城市新房成交面積環(huán)比下降5%，2023年累計成交面積同比上升11%。其中一線環(huán)比下降較多城市為上海、深圳，環(huán)比下降25%、14%。

(資料圖)

一、二、三線城市累計成交面積同比分別上升24%、7%、14%。2023年累計交易量下降較多城市包括蕪湖、莆田、寶雞，分別下降36%、29%、27%。

截至6月23日，13個主要城市可售面積(庫存)環(huán)比與上周持平;平均去化周期174個月，環(huán)比上升4%。莆田和寧波去化周期環(huán)比上升較多，分別上升22%和11%，去化周期分別由上期的42.0個月和117個月變動至511月和13.0個月。

本周，15個主要城市二手房交易建面下降33%。其中環(huán)比下降較多城市為蘇州、南京，分別環(huán)比下降43%、42%。2023年累計成交面積同比上升57%。2023年累計同比下降較多城市為寶雞，同比下降34%。

本周觀點：本周，重點城市新房成交面積環(huán)比增速回落12pct。從城市能級來看，一線城市成交環(huán)比下降較多，環(huán)比下降17%(較上周增速回落33pct)，主要系四個一線城市環(huán)比同步下跌，其中上海、深圳環(huán)比跌幅較大。從城市區(qū)域來看，武漢、渭南等4市成交環(huán)比齊跌，帶動中部區(qū)域成交環(huán)比下降72%。二手房成交方面，重點城市二手房成交面積環(huán)比降幅進一步擴大29pct，其中蘇州、南京、東莞三地環(huán)比下降較多，分別成交面積環(huán)比下滑43%、42%、41%。

庫存方面，在銷售下滑的影響下，一線城市中，北京、廣州分別去化周期環(huán)比提升8pct 2pct，帶動一線去化周期環(huán)比上升1pct。其他重點城市中，較上周，去化周期環(huán)比上漲城市數量有所增加(由4城增至6城)，莆田、南京等地環(huán)比持續(xù)上升，帶動重點城市去化周期環(huán)比升勢延續(xù)，環(huán)比增速提升2pct。

投資建議:

5年期LPR下降10bp，北京等地跟進下調住房貸款利率。本周，1年期/5年期以上LPR分別較上月下降10bp至3.55%/4.20%。中長期LPR下降有望帶動居民購房成本下降;同時，周內北京、寧波等地亦跟進下調房貸利率(北京首套二套房貸利率分別降至475%/5.25%、寧波首套/二套房貸利率分別降至4.00%/4.80%，均較之前下降10bp)，或進一步推動剛需、剛改住房需求提升。另一方面，LPR的下降在一定程度上降低了企業(yè)的融資成本，在行業(yè)融資活動較弱的背景下，或有助于進一步緩解白名單房企的流動性壓力。周內其他地方政策，天津、臨沂等城市加強調整力度，主要涉及上調公積金貸款限額、允許符合條件的高品質住宅適當上浮銷售價格(不超過5%)等。參考此前銷售回升較快的主因系疫情后購房需求的集中釋放、公積金貸款持續(xù)優(yōu)化等政策的密集出臺等，目前各地的政策組合或仍有一定的調整空間，尤其是近期銷售勢頭有所轉弱的部分重點二線城市。展望未來，隨著市場需求及預期逐步回升，重點城市銷售或有望率先得到提升。維持行業(yè)“強于大市”評級。

風險提示：調控政策存不確定性:公司銷售結算或出現(xiàn)波動。

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