世界實(shí)時(shí)：內(nèi)房企，香港大撤退

文/狗蛋本蛋

多年前，內(nèi)地房企給了香港小小的時(shí)代震撼?，F(xiàn)在，香港把震撼還給了內(nèi)房企。

(資料圖)

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2017年2月，香港南區(qū)鴨脷洲地塊出讓，吸引14家房企（聯(lián)合體）投標(biāo)爭(zhēng)奪，其中不乏長(zhǎng)實(shí)&恒基、英皇&佳明等本土財(cái)團(tuán)，中海、萬(wàn)科等內(nèi)房巨頭。

最終，大家記住了龍光和合景泰富。

這兩家粵系房企組成聯(lián)合體，以168.55億港元中標(biāo)：

打破了香港塵封近20年的土地總價(jià)記錄。

結(jié)果出來(lái)后，新鴻基郭炳聯(lián)連連搖頭，說(shuō)這是“癲價(jià)”。

意思是，瘋了。

當(dāng)時(shí)內(nèi)地房地產(chǎn)正在狂飆，內(nèi)房企對(duì)“百億地王”已經(jīng)脫敏。挺進(jìn)維港，大家輪流著，給了香港同胞一點(diǎn)點(diǎn)時(shí)代的震撼。

龍光&合景拿地9個(gè)月后，香港長(zhǎng)沙灣的一宗宅地再次刷新記錄，成交總價(jià)達(dá)172.88億港元，被世茂聯(lián)合本土財(cái)團(tuán)拿下。

香港2017年的兩宗總價(jià)地王，都有內(nèi)房企的影子。

更早之前，海航于2016年開(kāi)始在港撒幣，半年內(nèi)斥資270億港元，連奪九龍啟德4宗地。

有機(jī)構(gòu)做過(guò)統(tǒng)計(jì)，2016年下半年到2017年下半年，內(nèi)房企在香港拿了10宗地，成交總額約600億港元。

除了拿地，不差錢的內(nèi)房企們，那時(shí)候還會(huì)在二級(jí)市場(chǎng)買樓，恒大就斥資125億港元從華人置業(yè)手里買下“萬(wàn)通大廈”，后來(lái)改名“恒大中心”。

而當(dāng)年的震撼，現(xiàn)在基本都變成了遺憾。

2

恒大中心前陣子更名為萬(wàn)通保險(xiǎn)中心，讓大家誤以為是馬云接盤(pán)了許家印。

事實(shí)上，萬(wàn)通保險(xiǎn)是恒大中心主要租戶，只是獲得冠名權(quán)。

但這棟樓已經(jīng)不屬于許老板了，目前被債權(quán)人中信銀行接管中，還在尋找買主。

兩年前，恒大想以105億的價(jià)格把樓賣給越秀，沒(méi)談攏。去年，長(zhǎng)實(shí)想以90億港元接盤(pán)，也沒(méi)談攏。

龍光聯(lián)合合景標(biāo)中的地王項(xiàng)目，現(xiàn)名為“The Corniche 凱玥”，拿地5年后終于在今年1月開(kāi)盤(pán)，可售貨值約300億港元，據(jù)說(shuō)去化不理想，開(kāi)盤(pán)至今只賣出3套，回籠5億多港元。

最近傳出，項(xiàng)目可能會(huì)被長(zhǎng)實(shí)抄了底。

目前龍光和合景還深陷流動(dòng)性危機(jī)，正在推進(jìn)境外債重組，凱玥是他們和債權(quán)人談判的重要籌碼。

這個(gè)項(xiàng)目有一筆102億港元規(guī)模的銀團(tuán)貸款，匯豐銀行是其中一大債權(quán)人。

按照兩家房企的說(shuō)法，是長(zhǎng)實(shí)主動(dòng)給匯豐拋了媚眼，提出要收購(gòu)這筆債權(quán)。

兩家房企擔(dān)心，如果長(zhǎng)實(shí)拿下這部分債權(quán)，項(xiàng)目最終會(huì)變成長(zhǎng)實(shí)的。

他們對(duì)這場(chǎng)有可能到來(lái)的商戰(zhàn)，提前進(jìn)行了推演：

長(zhǎng)實(shí)有可能反對(duì)重組→要求提前還款→迫使觸發(fā)債務(wù)違約→項(xiàng)目被低價(jià)拍賣→擁有優(yōu)先受讓權(quán)的長(zhǎng)實(shí)最終“抄底”。

如此一來(lái)，兩家內(nèi)房企就被按在了食物鏈的最底端。

虎落平陽(yáng)被犬欺，當(dāng)面對(duì)的不是犬，而是更兇猛的老虎時(shí)，落難虎就更沒(méi)有反手之力了。

所以，只能先把輿論戰(zhàn)打起來(lái)。

有人說(shuō)：

李嘉誠(chéng)是趁火打劫。

有人說(shuō)：

商場(chǎng)如戰(zhàn)場(chǎng)，難道還要和你講道義？人家又不是道德模范。

香港商戰(zhàn)神劇《創(chuàng)世紀(jì)》早就告訴我們了：跟有錢人斗不想辦法，難道比命長(zhǎng)??！

就算能比命長(zhǎng)，你還不一定能長(zhǎng)過(guò)人家。

命長(zhǎng)比不過(guò)，到了接班人可能還是比不過(guò)，超人之后有小超人，現(xiàn)在小小超人也登上了資本的舞臺(tái)。

狗蛋說(shuō)：高端商戰(zhàn)往往比套路，沒(méi)人跟你比道德。

3

看著來(lái)勢(shì)洶洶的內(nèi)地房企，陳啟宗曾在恒隆2017年中報(bào)《致股東函》中預(yù)測(cè)：

北方新貴勇氣可嘉，但可能缺乏持續(xù)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力

在他看來(lái)，這批新貴沒(méi)有受過(guò)熊市洗禮，被國(guó)內(nèi)的龐大業(yè)務(wù)規(guī)模推高了負(fù)債，也沖昏了頭腦，他們可能低估香港市場(chǎng)，同時(shí)高估自己的能力。

作為經(jīng)歷多輪香港地產(chǎn)熊市的過(guò)來(lái)人，陳啟宗說(shuō)對(duì)了結(jié)果，大家缺乏持續(xù)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，內(nèi)房企入港和撤退，五六年內(nèi)就完成了閉環(huán)。

從2018年開(kāi)始，內(nèi)房企就開(kāi)始陸續(xù)拋售香港項(xiàng)目，先是海航將重金搶下的4宗啟德地皮，轉(zhuǎn)給了恒基和會(huì)德豐。

2019年，潘蘇通的高銀把百億啟德地塊退了。

2021年，奧園9億港元賣了半山羅便臣道的舊樓項(xiàng)目，虧了1.76億港元；

佳兆業(yè)賣了舊啟德機(jī)場(chǎng)和香港北部屯門兩宗地，接盤(pán)方都是香港本土財(cái)團(tuán)；

世茂則是把當(dāng)初聯(lián)合拿的長(zhǎng)沙灣地王，其所持有的22.5%股權(quán)和對(duì)應(yīng)貸款，賣給了3家港企合作方，確認(rèn)虧損7.7億港元。

2022年，合景泰富賣了啟德住宅項(xiàng)目尚?珒溋50%股權(quán)，合作伙伴龍湖接盤(pán)；佳源國(guó)際出售屯門新合里1號(hào)全幢物業(yè)以及新合里3號(hào)4層樓。

今年初，一直“賣不出去”的高銀金融國(guó)際中心終于賣出去了，價(jià)格是56億港元，去年10月HG房地產(chǎn)投資香港有限公司曾經(jīng)出價(jià)67億港元，而大廈最初的預(yù)計(jì)售價(jià)是143億港元。

這是潘蘇通進(jìn)軍香港地產(chǎn)圈布局的第一個(gè)項(xiàng)目，2011年拿地，2016年建成，最終打了粉碎性骨折。

再到如今，“恒大中心”和“凱玥”陷入易主風(fēng)波。目前還能在香港房地產(chǎn)圈混下去的，只有中海、華潤(rùn)、保利等數(shù)得過(guò)來(lái)的幾家，內(nèi)房企身影寥寥。

AI狗蛋說(shuō)，內(nèi)地的預(yù)售制是跟香港學(xué)的，公攤也是跟香港學(xué)的，物業(yè)管理到園林設(shè)計(jì)，也是跟香港學(xué)的，在搞房地產(chǎn)這件事上，調(diào)控是為數(shù)不多我們自己發(fā)明的。

但是，咱們的房企還是學(xué)不會(huì)人家的經(jīng)營(yíng)精髓。

今年初的長(zhǎng)實(shí)年度業(yè)績(jī)會(huì)報(bào)告現(xiàn)場(chǎng)，李澤鉅跟媒體說(shuō)：

早幾年香港地產(chǎn)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)激烈，地價(jià)貴，我們就到外面發(fā)展。這幾年香港低價(jià)比較合理，我們就可以多買幾個(gè)項(xiàng)目。

你玩高周轉(zhuǎn)，人家玩囤地慢慢賣。

你拍地王，人家不戀戰(zhàn)。

等你玩不動(dòng)了，人家就回來(lái)抄底了，不僅抄底，還可能抄你。

陳啟宗也說(shuō)過(guò)，當(dāng)高價(jià)買地的新貴亂了陣腳，包括恒隆在內(nèi)的財(cái)力雄厚的本土房企，就可以參與殺戮：

可能有機(jī)會(huì)以低價(jià)“拯救”這些新來(lái)者。

在香港大佬面前，內(nèi)房企也只能舔舔傷口唱一句：

我還是從前那個(gè)少年，沒(méi)有一絲絲改變。

還是too young,too simple.

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