重磅新政解讀：共有產(chǎn)權(quán)房沒有想象的那么差

這是粉絲拍的大盤鴻榮源珈譽(yù)府的共有產(chǎn)權(quán)房，被視為深圳第一個(gè)“共有產(chǎn)權(quán)房”。

【資料圖】

7月3日，深圳市發(fā)布《深圳市公共租賃住房管理辦法》、《深圳市保障性租賃住房管理辦法》、《深圳市共有產(chǎn)權(quán)住房管理辦法》、《深圳市保障性住房規(guī)劃建設(shè)管理辦法》（統(tǒng)稱四個(gè)政府規(guī)章），將住房保障體系與國家住房保障體系全面銜接，8月1日正式實(shí)施。

先前已經(jīng)做過多篇解讀，不贅述，大家可以回查《》、《》、《》。市場最關(guān)注的是共有產(chǎn)權(quán)房，今天就重點(diǎn)解讀這個(gè)。

01

和征求意見稿相比，定稿的《共有產(chǎn)權(quán)房管理辦法》基本上沒什么大的改動(dòng)。詳細(xì)我做了一張圖，大家可以看圖理解。然后，再和先前兩類公共住房做個(gè)對比，大概的區(qū)別就懂了。

前次說了，深圳現(xiàn)在是好幾類住房同時(shí)出來，并存于市場，所以，理解上非常復(fù)雜，許多童鞋根本搞不懂。這個(gè)我覺得不要急，所有的政策都不可能事無巨細(xì)、面面俱到，多對比、多看原文件、多打電話咨詢，給自己一些做功課的時(shí)間，就慢慢懂了。沒搞懂之前，不要急于做決策。

之前在文章里已經(jīng)說了，這里再簡單總結(jié)共有產(chǎn)權(quán)房的要點(diǎn)：

1）全部要是深戶，在深圳名下無房無地，5年內(nèi)未曾轉(zhuǎn)讓過住房或未曾離婚析產(chǎn)，未享受過購房優(yōu)惠。

2）社保5年，核準(zhǔn)類人才3年。

3）配售方式多樣，有輪候，也有抽簽、搖號、綜合評分等等。

5）三人家庭以下65平米，四人以上家庭85平米，但后者也可能向3人家庭配售。

6）價(jià)格按市場參考價(jià)的50%定。

7）按份共有，政府份額不高于50%，個(gè)人份額不低于50%。

8）封閉流轉(zhuǎn)，5年內(nèi)不能賣，5年后可以申請政府回購，回購溢價(jià)是銀行3年期定存利率。也可以賣給適格對象，價(jià)格“由買賣雙方協(xié)商確定”（高度注意這一點(diǎn)！）。

9）放棄選房累計(jì)三次或簽合同違約累計(jì)兩次，三年內(nèi)不能再申請。

10）《共有產(chǎn)權(quán)房管理辦法》施行之日起，不再安排建設(shè)安居型商品房和人才住房。

重點(diǎn)就是以上10點(diǎn)。

市場關(guān)心的最重要部分是“封閉流轉(zhuǎn)”，這一條明確的寫進(jìn)去了，確定了。具體影響下面說。

02

和之前的征求意見稿對比，定稿有一些改變，這些改變還蠻重要的：

1、新增可以根據(jù)本市經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展需要，面向重點(diǎn)單位職工定向配售。

2、新增申請人具備市政府規(guī)定的人才引進(jìn)遷戶核準(zhǔn)條件的，累計(jì)繳納社會(huì)保險(xiǎn)只需要3年以上（這是把先前人才房的要求納入了進(jìn)來，和人才房并軌了）。

3、取消在冊輪候排序的規(guī)定。配售方式改為采取輪候、抽簽、搖號、綜合評分等方式組織選房。

申購方式修改為：申請人按照住房建設(shè)部門發(fā)布的共有產(chǎn)權(quán)住房配售通告，登錄住房信息平臺→在線提交認(rèn)購申請并簽署誠信申報(bào)聲明→住房建設(shè)部門審核并公示合格名單→通過抽簽、搖號等方式確定選房名單和選房順序→選房→簽訂買賣合同→辦理不動(dòng)產(chǎn)登記。

4、新增建筑面積85平方米左右的房源，可以根據(jù)實(shí)際情況面向3人家庭配售。

5、放棄選房處罰規(guī)則由兩次增為三次。放棄選房累計(jì)三次、未在規(guī)定時(shí)間內(nèi)簽訂合同累計(jì)兩次，三年以內(nèi)不得再次申請共有產(chǎn)權(quán)住房。

總結(jié)來說：

第一是，配售的方式變了，原來說是延續(xù)安居房在冊輪候的辦法，現(xiàn)在改變?yōu)槎鄻踊牟僮?，可能?huì)對安居房在冊輪候者產(chǎn)生一些影響。。

第二是，和人才房并軌了，因?yàn)橐院笕瞬欧坎唤耍敲垂灿挟a(chǎn)權(quán)房吸納了人才房的申請條件，這意味著“人才”未來在申請共有產(chǎn)權(quán)房方面還是有領(lǐng)先優(yōu)勢。

第三是，汲取了人才房三房滯銷的教訓(xùn)，85平米左右的戶型看情況可以向3人家庭配售。這是一個(gè)極為重要的人性化調(diào)整，將能夠有效的促進(jìn)銷售。

03

我的看法。

第一個(gè)看法，正式確定了以后人才房和安居房都停建了。尤其是人才房，我先前推斷，深圳人才房缺乏長期持續(xù)的政策依據(jù)和實(shí)踐基礎(chǔ)，如果深圳持續(xù)推行人才房會(huì)造成和國家政策無法銜接，是否停止的觀測窗口，是今年第一批賣地公告和這四份征求意見稿的出爐。先后都確定了，我先前的判斷對。

這意味著，現(xiàn)有的安居房，尤其是人才房，都會(huì)慢慢成為“絕版”，沒有了。

第二個(gè)看法，共有產(chǎn)權(quán)房的確不及前兩類可售公房。這個(gè)說法我一開始就講了，現(xiàn)在已是行業(yè)共識。從共有產(chǎn)權(quán)房一開始浮現(xiàn)大家的期待很高之后，很快就發(fā)現(xiàn)它的確是不及前兩類，這是事實(shí)。

人才房顯然是最優(yōu)的一類，緣由是多數(shù)人才盤的地段好，是好盤，與商品房同盤同配套，并且申購條件寬松。是以，盡管折價(jià)最少（6折），也是最得市場熱捧的住房類型。安居房也好，共有產(chǎn)權(quán)房也好，都不可以和它比較，甚至是商品房也不及人才房——比如深業(yè)云海灣，商品房部分賣9.2萬/平米賣的很好，但是人才房部分只賣5.52萬/平米，只會(huì)搶得更兇猛。而共有產(chǎn)權(quán)房和先前的安居房比較，最大的劣勢在于它不是完全產(chǎn)權(quán)。

是以，這個(gè)定稿出爐之后，基于第一和第二個(gè)看法，很簡單的一個(gè)結(jié)論是：下面可售的安居房、人才房，（同等條件下）都可能會(huì)賣的比先前更好，尤其是人才房。安居房則是因?yàn)橐喓虻年P(guān)系，還會(huì)和先前一樣，但相信棄選率也會(huì)同比顯著降低。

我在原來基礎(chǔ)上又把這三類公共住房做了對比修改，不難比較出來。所以，我先前的觀點(diǎn)還是不改變，同等條件下，共有產(chǎn)權(quán)房賣得肯定會(huì)不如安居房，更不及人才房。

第三個(gè)看法，也是最新的一個(gè)看法：共有產(chǎn)權(quán)房沒有大家想象的那么差。

在先前的實(shí)踐中，我們看到，京穗的共有產(chǎn)權(quán)房其實(shí)都說不上很成功。而且深圳有之前的人才房、安居房“珠玉在前”。所以，在深圳，“封閉流轉(zhuǎn)”的共有產(chǎn)權(quán)房遭到冷眼相待，幾率更高。

但我完整的判斷是：說共有產(chǎn)權(quán)房不及人才房、安居房是對的，但它沒有想象的那么差。我明白人們覺得它非常差，核心緣由在于“封閉流轉(zhuǎn)”，這個(gè)市場普遍理解為“把住房徹底變?yōu)榱讼M(fèi)品”、“失去了增值屬性”、“轉(zhuǎn)讓還要要求買家符合條件”，而對于一心只想搞錢的深圳人，棄掉幾乎是當(dāng)然動(dòng)作。

請各位童鞋仔細(xì)閱讀《共有產(chǎn)權(quán)房管理辦法》第二十七條第二款，這一條是我最關(guān)心的：

這是最重要的一條規(guī)定，不是完全產(chǎn)權(quán)，當(dāng)然是共有產(chǎn)權(quán)房的一個(gè)劣勢——相對于安居房、人才房；封閉流轉(zhuǎn)，當(dāng)然也是共有產(chǎn)權(quán)房的第二個(gè)劣勢。但是“價(jià)格由誰來定”這個(gè)市場經(jīng)濟(jì)的古老法則，才是判定所有管制里最重要的一款。如果滿5年后，你可以按自己定的價(jià)格賣，那么很簡單，共有產(chǎn)權(quán)房的未來，也會(huì)和商品房一樣，和人才房滿期換證一樣、和安居房滿期換證一樣，取決于未來的深圳城市增長，以及屆時(shí)的房地產(chǎn)市場供求關(guān)系。

打個(gè)比方，新加坡的“組屋”制度幾乎是全體國人的向往，但是組屋的價(jià)格也會(huì)漲——這取決于組屋的需求量變化。

如果5年、10年后，深圳的經(jīng)濟(jì)在繼續(xù)增長，住房供應(yīng)依然不足，或者是只能買得起共有產(chǎn)權(quán)房的人持續(xù)增加，超過了供應(yīng)速度。那么，即便它是共有產(chǎn)權(quán)房，你也有漲價(jià)賣出的能力，只不過是，會(huì)漲得少一些，因?yàn)樗且粋€(gè)有“防火墻”的市場。

反過來，如果深圳經(jīng)濟(jì)不能繼續(xù)成長，住房供應(yīng)持續(xù)保持充足?；蛘?，就是像今天這樣的情況，一直持續(xù)下去。那么，即便是商品房，也會(huì)難以獲利。

再舉個(gè)例子大家就更好懂，深圳的小產(chǎn)權(quán)房市場，也是一個(gè)有防火墻的封閉市場，但是過去的30年里，它作為一個(gè)資產(chǎn)，也起到了保值增值的意義，長期分享到了深圳城市經(jīng)濟(jì)增長的紅利。

價(jià)格由誰定才是最重要的，如果是管制定價(jià)，那么以上這個(gè)邏輯便完全不再成立。

一句話，在購買價(jià)值上，共有產(chǎn)權(quán)房肯定是不及人才房、安居房的，但是，也沒有想象的那么差，會(huì)完全喪失資產(chǎn)屬性。對于一些渴望上車的買家，它依然是一個(gè)在確保強(qiáng)化居住屬性的同時(shí)，可以長期參與及分享城市紅利的可選途徑。只是說，你的預(yù)期要在先前人才房、安居房的基礎(chǔ)上，再繼續(xù)降低。

對于未來的共有產(chǎn)權(quán)房銷售，我相信也一樣會(huì)遵循著和人才房、安居房乃至商品房一樣的特征：看個(gè)盤。這些公共住房天然具備“好價(jià)格”，不需要擔(dān)憂，唯需考量“好地段”+“好產(chǎn)品”。如果你把“共有產(chǎn)權(quán)盤”放到深超總，不用懷疑還是可以賣掉，但是如果你把它放到大鵬去，也不用懷疑，只會(huì)更加賣不掉。

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