當(dāng)前短訊!父母子女共同購(gòu)房,產(chǎn)權(quán)歸屬如何認(rèn)定?
父母資助子女購(gòu)房,有的出資一部分、有的出資全部、有的是婚前購(gòu)置、有的婚后才買(mǎi),情況多種多樣,這就導(dǎo)致房產(chǎn)歸屬在認(rèn)定上存在復(fù)雜性。近日,江西省南昌市西湖區(qū)人民法院審結(jié)一起合同糾紛案件。案涉房屋由父母(劉甲、趙乙)主要出資并登記在子女(劉丙、劉丁)名下,產(chǎn)權(quán)登記的權(quán)利人與實(shí)際權(quán)利人不一致,法院綜合考慮房屋實(shí)際出資情況后,依法判令案涉房屋由劉甲、趙乙、劉丙、劉丁按份共有,其中劉甲、趙乙共有64%,劉丙占有18%,劉丁占有18%。
法院查明,2017年11月27日,劉甲、趙乙因覺(jué)得爬樓辛苦,將其位于南昌市一套樓梯房出售得款63萬(wàn)元,并打算購(gòu)買(mǎi)一套電梯房養(yǎng)老。在同子女劉丙、劉丁商議后,劉甲、趙乙出資68萬(wàn)元(舊房賣(mài)得63萬(wàn)元,另加5萬(wàn)元),劉丙、劉丁共同出資38.5萬(wàn)(各出資19.25萬(wàn)元)元購(gòu)買(mǎi)了一套電梯房。劉甲、趙乙本意是該房屋由二老居住終老,子女劉丙、劉丁履行對(duì)父母的贍養(yǎng)義務(wù),待老人去世后,房屋由子女劉丙、劉丁處置。因此,該房屋的產(chǎn)權(quán)登記在劉丙、劉丁名下,各自占有50%的份額。后因劉丙、劉丁在外地工作多有不便,圍繞贍養(yǎng)問(wèn)題雙方矛盾重重。劉甲、趙乙為此訴至本院,以案涉電梯房為三方分別出資、共同購(gòu)買(mǎi)為由,請(qǐng)求對(duì)上述電梯房的產(chǎn)權(quán)進(jìn)行確權(quán)分割。
法院認(rèn)為,劉甲、趙乙作為主要出資人,將房屋登記在子女劉丙、劉丁名下,并不能據(jù)此認(rèn)定雙方成立贈(zèng)與關(guān)系,而應(yīng)當(dāng)根據(jù)相關(guān)證據(jù)(如出資情況等)核實(shí)真正的權(quán)利人,并申請(qǐng)登記機(jī)構(gòu)更正登記,或通過(guò)訴訟程序請(qǐng)求人民法院重新確權(quán)。
【資料圖】
根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定,當(dāng)事人有證據(jù)證明不動(dòng)產(chǎn)登記簿的記載與真實(shí)權(quán)利狀態(tài)不符、其為該不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的實(shí)際權(quán)利人,請(qǐng)求確認(rèn)其享有物權(quán)的,應(yīng)予支持。根據(jù)已查明的事實(shí),案涉電梯房劉甲、趙乙共同出資68萬(wàn)元,劉丙、劉丁共同出資38.5萬(wàn)(各出資19.25萬(wàn)元),根據(jù)三方購(gòu)房時(shí)出資情形來(lái)看,現(xiàn)有房產(chǎn)的登記權(quán)利人與實(shí)際權(quán)利人不符,原告劉甲、趙乙要求房屋產(chǎn)權(quán)變更及確權(quán),符合法律規(guī)定,應(yīng)予以支持。又因訴爭(zhēng)房產(chǎn)系三方共同出資購(gòu)買(mǎi),應(yīng)按三方出資比例按份共有。
據(jù)此,法院依法作出上述判決。判決書(shū)送達(dá)后,原被告均服判息訴。
房產(chǎn)登記的權(quán)利人并非物權(quán)的最終認(rèn)定
法官庭后表示,動(dòng)產(chǎn)登記簿和不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)上記載的權(quán)利人應(yīng)為登記權(quán)利人。但在司法實(shí)踐中,常常出現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的登記權(quán)利人與實(shí)際權(quán)利人不一致的情形。此時(shí),不動(dòng)產(chǎn)登記并不能直接等同于實(shí)際權(quán)利的狀況,也并不能據(jù)此認(rèn)定不動(dòng)產(chǎn)登記簿具有“絕對(duì)”的證據(jù)力。
一方面,房屋登記在子女名下不宜一概認(rèn)定為贈(zèng)與。父母將自己的房屋登記在子女的名下,對(duì)這種行為是否能夠認(rèn)定為贈(zèng)與,應(yīng)考慮以下因素。其一,是否附有相關(guān)贍養(yǎng)義務(wù);其二,是否履行了事實(shí)上的交付行為;其三,是否有明確的贈(zèng)與意思表示。本案中,案涉房屋作為劉甲、趙乙養(yǎng)老房屋一直居住至今,并未實(shí)質(zhì)性地交付子女,劉甲、趙乙亦沒(méi)有明確的贈(zèng)與表示,且劉丙、劉丁未按承諾履行對(duì)父母的贍養(yǎng)義務(wù),因此,雙方僅有名義上的登記行為,并無(wú)事實(shí)上的交付行為,不能據(jù)此推斷出當(dāng)事人的贈(zèng)與與接受贈(zèng)與的意思表示。
另一方面,不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)僅僅具有法律上的推定效力。不動(dòng)產(chǎn)登記是指國(guó)家登記機(jī)構(gòu)將不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立和變動(dòng)的事項(xiàng)記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿并供公眾查閱,而不動(dòng)產(chǎn)登記簿是認(rèn)定不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的有力證據(jù)。對(duì)此,民法典規(guī)定,不動(dòng)產(chǎn)登記簿是物權(quán)歸屬和內(nèi)容的根據(jù)。不動(dòng)產(chǎn)登記簿由登記機(jī)構(gòu)管理。但是,不能據(jù)此認(rèn)定不動(dòng)產(chǎn)登記簿具有“絕對(duì)”的證據(jù)力,登記記載的權(quán)利人只是應(yīng)當(dāng)推定為法律上的權(quán)利人,并不是物權(quán)的最終認(rèn)定。民法典物權(quán)編解釋?zhuān)ㄒ唬┑诙l規(guī)定:“當(dāng)事人有證據(jù)證明不動(dòng)產(chǎn)登記簿的記載與真實(shí)權(quán)利狀態(tài)不符、其為該不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的實(shí)際權(quán)利人,請(qǐng)求確認(rèn)其享有物權(quán)的,應(yīng)予支持。”因此,如果出現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)登記權(quán)利人與實(shí)際權(quán)利人不一致的情形時(shí),不動(dòng)產(chǎn)實(shí)際權(quán)利人有權(quán)舉出反證證明登記簿上的記載確有錯(cuò)誤,并選擇更正登記、行政復(fù)議和行政訴訟、民事訴訟等救濟(jì)途徑來(lái)解決問(wèn)題。
法官表示,本案看似財(cái)產(chǎn)糾紛,實(shí)則是因贈(zèng)與、贍養(yǎng)而引發(fā)的家庭糾紛。作為子女的劉丙、劉丁長(zhǎng)期在外地生活、工作,可能因多有疏忽而與父母產(chǎn)生嫌隙,子女不應(yīng)過(guò)多計(jì)較老人財(cái)產(chǎn)的得失,應(yīng)以贍養(yǎng)、孝順老人為第一要?jiǎng)?wù)。
局新聞中心轉(zhuǎn)載
2023年第1330期(總第9280期)
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