首創(chuàng)證券：6月商品房成交同比大幅下降，第三支箭加速落地

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樂居財(cái)經(jīng) 李禮 7月6日，首創(chuàng)證券發(fā)布房地產(chǎn)行業(yè)周報(bào)。

政策端：中央方面：上周住建部部長倪虹指出改變“高杠桿、高負(fù)債、高周轉(zhuǎn)”模式，開展現(xiàn)房銷售試點(diǎn)，推動房地產(chǎn)業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過渡。提高住房品質(zhì)，探索建立房屋養(yǎng)老金制度，為房屋提供全生命周期安全保障。國常會指出要打好政策組合拳，促進(jìn)家居消費(fèi)的政策要與老舊小區(qū)改造、住宅適老化改造、便民生活圈建設(shè)、完善廢舊物資回收網(wǎng)絡(luò)等政策銜接配合、協(xié)同發(fā)力，形成促消費(fèi)的合力。地方方面：上周江蘇揚(yáng)州提出在市區(qū)購買改善性住房的，不再執(zhí)行限購政策，其原有住房不再執(zhí)行限售政策；二手房推行“帶押過戶”。廣州市住房公積金管理中心宣布，二孩及以上家庭（至少一個(gè)子女未成年）首套自住房公積金貸最高額度上浮30%。貴陽市規(guī)定首次在貴安新區(qū)購房，公積金貸最高額度上浮20%，購買新房可提取公積金支付首付款。佛山市公積金個(gè)人最高可貸額度提高至50萬元，家庭最高可貸額度提高至100萬元。

市場端：2023W26我們重點(diǎn)監(jiān)測的39城商品房成交面積為561萬平米，環(huán)比63.2%，同比-38%；全年累計(jì)成交面積10170.6萬平米，同比-3.1%。2023W26我們跟蹤的10個(gè)城市商品房可售面積為6020萬平米，較上周環(huán)比-1.45%；庫存去化周期為11.5個(gè)月，環(huán)比-3.2個(gè)月。其中上海和杭州去化周期相對健康，分別為3.9和2.1個(gè)月；弱二線城市福州，三線城市莆田和寶雞去化周期較高，分別為36個(gè)月以上。2023W26我們跟蹤重點(diǎn)城市推盤套數(shù)為8092套，環(huán)比14.7%，年度累計(jì)總推盤數(shù)同比-10.5%；周度新開盤去化率55%，環(huán)比變動6.3%，六月最后一周市場熱度有所回暖。

投資建議：當(dāng)前基本面指標(biāo)加速下行，新房二手房價(jià)格走弱，市場對政策優(yōu)化預(yù)期有所增強(qiáng)。近期核心城市放松限制性調(diào)控政策，后續(xù)有望更多城市跟進(jìn)，地產(chǎn)股迎來估值修復(fù)行情。歷史低效資產(chǎn)包袱較小，于周期底部獲取三高土儲（高能級、高去化、高利潤率）的房企，將形成較明顯的換牌效應(yīng)，帶動資產(chǎn)質(zhì)量優(yōu)化。在區(qū)域分化的背景下，資產(chǎn)質(zhì)量提升將帶動優(yōu)質(zhì)房企PB逐步回升至2018年行業(yè)高周轉(zhuǎn)模式前的水平。持續(xù)推薦：1）高能級布局、拿地?fù)Q牌比例較高、規(guī)模適中的頭部房企：招商蛇口、華潤置地；2）行業(yè)底部拿地?cái)U(kuò)張的優(yōu)質(zhì)房企：濱江集團(tuán)、華發(fā)股份。3）融資和拿地后續(xù)恢復(fù)正常的困境反轉(zhuǎn)類房企，有望迎來估值提升：金地集團(tuán)。4）永續(xù)現(xiàn)金流類房企：龍湖集團(tuán)、華潤置地。

風(fēng)險(xiǎn)提示：宏觀經(jīng)濟(jì)走弱，政策反應(yīng)鈍化，二手房掛牌量持續(xù)提升，房價(jià)超預(yù)期下跌等。

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