商業(yè)拆遷與行政征收，天壤之別，千萬別搞混了

《國有土地上房屋征收與補償條例》的相關(guān)法律法規(guī)的條款，這也是我們在遇到拆遷問題時經(jīng)常提到的590號令?！秶型恋厣戏课菡魇张c補償條例》是為了規(guī)范國有土地上房屋征收與補償活動，維護公共利益，保障被征收房屋的所有權(quán)人的合法利益而制定的。

【資料圖】

國有土地上房屋征收的主體，《國有土地上房屋征收與補償條例》第4條規(guī)定，市、縣級主管部門負責本行政區(qū)域的房屋征收與補償工作。市、縣級主管部門確定的房屋征收部門組織實施本行政區(qū)域的房屋征收與補償工作。

《國有土地上房屋征收與補償條例》第5條規(guī)定：房屋征收部門可以委托房屋征收實施單位，承擔房屋征收與補償?shù)木唧w工作。房屋征收實施單位不得以營利為目的。房屋征收部門對房屋征收實施單位在委托范圍內(nèi)實施的房屋征收與補償行為負責監(jiān)督，并對其行為后果承擔法律責任。

房屋征收行為，按照原條例規(guī)定，建設(shè)單位是拆遷人，這是由當時的歷史條件所決定的。從近幾年的實踐看，由于拆遷進度與建設(shè)單位的經(jīng)濟利益直接相關(guān)，容易造成拆遷人與被拆遷人矛盾激化。條例改變了以前由建設(shè)單位拆遷的做法，規(guī)定是征收補償主體，由房屋征收部門組織實施房屋征收與補償工作。

房屋征收部門可以委托房屋征收實施單位承擔房屋征收與補償?shù)木唧w工作，但房屋征收實施單位不得以營利為目的。房屋征收部門對房屋征收實施單位實施房屋征收與補償?shù)男袨樨撠煴O(jiān)督，并對其行為后果承擔法律責任。禁止建設(shè)單位參與搬遷活動，任何單位和個人都不得采取暴力、威脅或者中斷供水、供熱、供氣、供電和道路通行等非法方式迫使被征收人搬遷。

很多被拆遷人對于征收拆遷和商業(yè)拆遷的概念很模糊，很多的時候開發(fā)商以相關(guān)部門的手段去掩蓋自己以盈利為目的的開發(fā)。因為被拆遷戶的不了解，所以最后往往得不到自己的合理補償。

商業(yè)拆遷：主體是商業(yè)人員，為民事主體。在實踐中主要表現(xiàn)在開發(fā)商、企業(yè)家群體與被拆遷人協(xié)商成功后將房屋的所有權(quán)轉(zhuǎn)讓給開發(fā)商，然后進行房地產(chǎn)開發(fā)行為。行政征收：主體是縣級以上主管部門為行政主體。由市，縣級主管部門依照法定程序以行政手段去將收回被拆遷戶私有財產(chǎn)收回國有的行為，多由地方主管部門主導(dǎo)實施拆遷。

商業(yè)拆遷：很多是針對一戶或是幾戶的房屋的征收拆遷，特定性比較強。行政征收：被拆遷的人數(shù)和范圍都要比商業(yè)拆遷寬很多。一般都是針對一整塊區(qū)域，涉及范圍比較廣。且除了包含國有土地上及土地上房屋的征收拆遷，還包含集體土地及其土地上的房屋。

商業(yè)拆遷：是在一致意見下達成的民商事合同，其特點是雙方自愿、有償，交易價格可以不是市場價格。開發(fā)商沒有強制權(quán)力，更不能有強買強賣的行為。被拆遷人可以沒有任何理由拒絕拆遷，哪怕拆遷補償非常優(yōu)惠。行政征收：是行政征收方與被拆遷人簽訂的行政合同，具有一定的強制性。

商業(yè)拆遷：過程比較簡單，由開發(fā)商與房屋所有權(quán)人協(xié)商達成補償協(xié)議，再申請土地使用權(quán)即可進行施工開發(fā)。行政征收：征收程序嚴格法定，過程比較漫長，甚至長達數(shù)年。其主要環(huán)節(jié)如下：1、征收主體需要進行實地調(diào)查，并作出申請材料，并由國家相關(guān)部門和省級主管部門進行審批。

商業(yè)拆遷：簽訂的是民商事合同。在拆遷過程中如若發(fā)生糾紛，則被拆遷人可以進行仲裁、提起民事訴訟等手段解決。

行政征收：簽訂的是行政合同。當雙方就補償協(xié)議發(fā)生糾紛時，被拆遷人可以選擇申請行政復(fù)議或提起行政訴訟等方式維護自己的權(quán)利。

如果在征地拆遷過程中，對安置補償有異議，可以怎么做呢？根據(jù)我國相關(guān)法律規(guī)定，被征收人可以在收到征收決定、征收補償決定等具體行政行為的60日內(nèi)提起行政復(fù)議，6個月內(nèi)提起行政訴訟。如果房子被強拆，要在知道強拆之日的6個月內(nèi)提起訴訟。北京楹庭律師事務(wù)所案件分析部，遇到疑難案件可免費分析。如果您沒有與該主管部門協(xié)商好補償條件，可以咨詢征地拆遷律師，或者請律師介入，運用法律知識與主管部門協(xié)商談判，爭取獲得公平、滿意的補償。

本文法律知識并不代表其法律建議，如遇同類問題應(yīng)當具體分析。

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