三部門推動落實(shí)“認(rèn)房不認(rèn)貸” 是否會在廣東落地？

原標(biāo)題：三部門推動落實(shí)“認(rèn)房不認(rèn)貸” 是否會在廣東落地？

近日，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、中國人民銀行、金融監(jiān)管總局聯(lián)合印發(fā)了《關(guān)于優(yōu)化個人住房貸款中住房套數(shù)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的通知》（下稱《通知》），推動落實(shí)購買首套房貸款“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策措施。

這也是繼7月住建部在召開的企業(yè)座談會上，提出“落實(shí)好降低購買首套住房首付比例和貸款利率、改善性住房換購稅費(fèi)減免、個人住房貸款‘認(rèn)房不用認(rèn)貸’”等政策措施后，以《通知》形式再明確“認(rèn)房不認(rèn)貸”。

(資料圖)

這一政策能釋放多大購房需求？又是否會在廣東落地？記者采訪相關(guān)人士。

三部門推動落實(shí)購買首套房貸款“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策措施。圖為深圳市中心住宅區(qū)。南方日報記者 魯力 攝

此次政策力度超出預(yù)期

《通知》明確，居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申請貸款購買商品住房時，家庭成員在當(dāng)?shù)孛聼o成套住房的，不論是否已利用貸款購買過住房，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)均按首套住房執(zhí)行住房信貸政策。

一直以來，“認(rèn)房認(rèn)貸”是一線熱門城市和少數(shù)強(qiáng)二線城市調(diào)控樓市的重要手段，即居民在購買住房時能否享受首套房優(yōu)惠，會綜合考慮其房產(chǎn)和貸款記錄。

在“認(rèn)房認(rèn)貸”政策下，受影響的主要是兩部分需求：第一是改善性換房需求人群，第二是在其他城市有房的剛性住房需求人群。

一方面，對本地居民，只要在本地購買過房產(chǎn)并辦理過貸款，想賣舊房換新房時，即使名下已無房產(chǎn)或貸款已結(jié)清，也算作二套房，需要支付比首套房更高比例的首付比例、房貸利率。

另一方面，對外來人口、新市民，需買房定居，雖本地?zé)o房但只要在其他城市（如原籍地）有貸款購房情況的，即使貸款還清，也無法享受購買首套房的優(yōu)惠。

以廣州為例，無房無貸款記錄者，購買商品住宅首付為最低三成；無房有貸款記錄者，購買商品住宅首付最低為四成；有房無貸款記錄或首套房貸已還清者，購買商品住宅首付最低為五成；而有房且貸款未還清則需要七成首付。

如果執(zhí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策，只要在所在城市無房，即便有貸款（記錄或在償）也可以首套房身份買房；并且此次政策提出將“以家庭為單位”來認(rèn)定首套房產(chǎn)，調(diào)整到“家庭成員為單位”，意味著可以釋放出更多的需求。

“此次政策力度超出了預(yù)期?！睆V東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，既有利于商品房需求端穩(wěn)定，也有利于居民端杠桿率穩(wěn)定，最終有利于資產(chǎn)價格和金融秩序穩(wěn)定。

易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，這一政策對大城市信貸政策的調(diào)整、房貸政策的優(yōu)化、購房成本的降低等將有比較直接的影響。

專家認(rèn)為廣深有意愿推進(jìn)落地

接下來在廣東，尤其是廣州、深圳等地是否會落地“認(rèn)房不認(rèn)貸”？

目前，房地產(chǎn)政策是“一城一策”，此次住建部的表述為：此項(xiàng)政策作為政策工具，納入“一城一策”工具箱，供城市自主選用。因此，具體是否實(shí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”，還主要由各個城市決定。

針對這一問題，在今年8月住建部提出三項(xiàng)房地產(chǎn)政策后，對“廣州市將在哪些方面支持及滿足剛性和改善性住房需求，是否會執(zhí)行認(rèn)房不認(rèn)貸”的問題，廣州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局回復(fù)：相關(guān)政策正在研究中，具體以官網(wǎng)公布為準(zhǔn)。目前，廣州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局官網(wǎng)暫未公布相關(guān)政策。

在“一城一策”背景下，城市地方政府要執(zhí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策，也需與當(dāng)?shù)厝嗣胥y行磋商，當(dāng)?shù)厝嗣胥y行在評估當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場運(yùn)行和風(fēng)險的情況下來具體執(zhí)行該政策。

去年四季度以來，房貸余額連續(xù)下行，對銀行資產(chǎn)質(zhì)量造成一定沖擊，銀行也通過降低利率進(jìn)行應(yīng)對。中國人民銀行廣東省分行的數(shù)據(jù)顯示，今年6月份，廣東（不含深圳）商業(yè)銀行新發(fā)放小微企業(yè)貸款加權(quán)平均利率4.04%，比上年同期下降0.31個百分點(diǎn)。其中，個人住房貸款利率同比下降0.74個百分點(diǎn)。

“目前，銀行房貸額度充足，并且房貸依舊是優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。從銀行的角度看，我認(rèn)為大概率是愿意推進(jìn)此類政策的，進(jìn)而穩(wěn)定房貸和資產(chǎn)價格。”李宇嘉表示。

《通知》也給行業(yè)帶來一定信心，有業(yè)內(nèi)人士預(yù)計，接下來廣州、深圳執(zhí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”可能性比較大。但廣東省房協(xié)土地與產(chǎn)業(yè)研究中心主任趙卓文此前接受記者采訪時也表示，當(dāng)前“房住不炒”仍是主基調(diào)，特別對于一線熱門城市，“對于廣東一線城市，特別是涉及二套房，要看各地的態(tài)度，我認(rèn)為會比較謹(jǐn)慎去實(shí)施”。

另外，在25日，財政部等三部門也發(fā)布《關(guān)于延續(xù)實(shí)施支持居民換購住房有關(guān)個人所得稅政策的公告》，對出售自有住房并在現(xiàn)住房出售后1年內(nèi)在市場重新購買住房的納稅人，對其出售現(xiàn)住房已繳納的個人所得稅予以退稅優(yōu)惠。換購住房的個稅退稅政策在去年9月出臺，此次明確延期至2025年底。嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，這將使購房者更好地享受退稅的利好，“財稅政策發(fā)力，是當(dāng)前支持購房市場的重要體現(xiàn)”。

利好剛性和改善性住房需求

若“認(rèn)房不認(rèn)貸”落地，對相關(guān)購房者有較大的利好。

住房城鄉(xiāng)建設(shè)部有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，此項(xiàng)政策將使更多購房人能夠享受首套房貸款的首付比例和利率優(yōu)惠，有助于降低居民購房成本，更好滿足剛性和改善性住房需求。

這一政策下，李宇嘉表示，以下幾類人群的購房需求或?qū)⒌玫綕M足：父母為子女（含未成年子女）買房，子女無房但父母可能有房產(chǎn)且有按揭貸款在償還；子女為父母買房，父母無房但子女可能有房產(chǎn)且有按揭貸款在償還；在本地有房，想賣掉舊房置換新房，但有貸款記錄；在外地有房，在外地有貸款記錄或正在月供的貸款，但在本地?zé)o房；前期購買了非成套住房，比如單位非成套的福利房、單位產(chǎn)權(quán)式的宿舍的。

南方日報記者 張子俊 唐柳雯 陳穎 周中雨 柴亞娟 曾美玲

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換購住房退稅優(yōu)惠政策延續(xù)

記者25日從財政部了解到，為繼續(xù)支持居民改善住房條件，財政部、稅務(wù)總局、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部日前發(fā)布公告稱，自2024年1月1日至2025年12月31日，對出售自有住房并在現(xiàn)住房出售后1年內(nèi)在市場重新購買住房的納稅人，對其出售現(xiàn)住房已繳納的個人所得稅予以退稅優(yōu)惠。

其中，新購住房金額大于或等于現(xiàn)住房轉(zhuǎn)讓金額的，全部退還已繳納的個人所得稅；新購住房金額小于現(xiàn)住房轉(zhuǎn)讓金額的，按新購住房金額占現(xiàn)住房轉(zhuǎn)讓金額的比例退還出售現(xiàn)住房已繳納的個人所得稅。

享受公告規(guī)定優(yōu)惠政策的納稅人須同時滿足以下條件：一是納稅人出售和重新購買的住房應(yīng)在同一城市范圍內(nèi)；二是出售自有住房的納稅人與新購住房之間須直接相關(guān)，應(yīng)為新購住房產(chǎn)權(quán)人或產(chǎn)權(quán)人之一。

中國社會科學(xué)院財經(jīng)戰(zhàn)略研究院財政研究室主任何代欣表示，為支持居民改善住房條件，去年，財政部等部門出臺了支持居民換購住房有關(guān)個人所得稅政策，政策將于今年底到期。三部門此次發(fā)布的公告明確將這項(xiàng)政策延續(xù)實(shí)施至2025年底，有助于繼續(xù)支持居民改善住房條件。

此外，為繼續(xù)支持公共租賃住房建設(shè)和運(yùn)營，財政部、稅務(wù)總局發(fā)布公告，明確繼續(xù)實(shí)施公共租賃住房稅收優(yōu)惠政策至2025年底。

責(zé)任編輯:小云

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