長(zhǎng)跑選手美的置業(yè)：夯實(shí)穩(wěn)健發(fā)展基礎(chǔ)，第二曲線增長(zhǎng)強(qiáng)勁

本文來(lái)源：時(shí)代財(cái)經(jīng) 作者：劉婷

房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入調(diào)整周期，優(yōu)質(zhì)企業(yè)在周期沉浮中保持戰(zhàn)略定力，以穩(wěn)健姿態(tài)穿越周期。

8月29日晚間，美的置業(yè)（3990.HK）披露2023年半年度業(yè)績(jī)報(bào)告，交出一份可圈可點(diǎn)的成績(jī)單。

(資料圖)

報(bào)告期內(nèi)，美的置業(yè)實(shí)現(xiàn)合同銷售總額406億元；對(duì)應(yīng)銷售面積321萬(wàn)平方米，期內(nèi)簽約回款率提升至98%。通過集約化管理，集團(tuán)管理和銷售費(fèi)用率穩(wěn)步控制。截至報(bào)告期末，公司營(yíng)業(yè)收入363億元，毛利率13.2%；核心凈利潤(rùn)18億元。

高能級(jí)城市布局與多元化布局，成為美的置業(yè)利潤(rùn)持續(xù)增長(zhǎng)的基石。

上半年公司深耕城市市占率逐步提升，展現(xiàn)出市場(chǎng)周期波動(dòng)下的韌勁。經(jīng)營(yíng)層面，通過持續(xù)調(diào)整航道結(jié)構(gòu)，打造第二增長(zhǎng)極，旗下物業(yè)、產(chǎn)業(yè)航道貢獻(xiàn)正向現(xiàn)金流，外拓能力成熟，其中睿住建筑科技業(yè)務(wù)已100%來(lái)自外部。

長(zhǎng)期以來(lái)，無(wú)論是面臨行業(yè)上行或是劇變大環(huán)境，美的置業(yè)都堅(jiān)持保安全、穩(wěn)經(jīng)營(yíng)、調(diào)結(jié)構(gòu)，將“行穩(wěn)致遠(yuǎn)”刻在企業(yè)文化中。美的置業(yè)認(rèn)為，只有堅(jiān)守長(zhǎng)期主義，才能成為動(dòng)能十足的馬拉松選手。

在房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生重大變化的當(dāng)下，美的置業(yè)始終重視保持基本面的穩(wěn)健和培養(yǎng)穿越周期的能力，以安全良性的財(cái)務(wù)表現(xiàn)筑牢風(fēng)險(xiǎn)底線。作為一家具備強(qiáng)大實(shí)業(yè)業(yè)基因民營(yíng)房企，其守住了安全底線，同時(shí)展現(xiàn)出業(yè)績(jī)穿越周期的韌勁，因前瞻性布局多元化產(chǎn)業(yè)賽道，內(nèi)生驅(qū)動(dòng)力逐步增強(qiáng)。

提高交付質(zhì)量，布局高能級(jí)城市

2023年上半年，面對(duì)充滿挑戰(zhàn)與不確定性的市場(chǎng)環(huán)境，美的置業(yè)始終嚴(yán)守初心、穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)，有節(jié)奏收縮負(fù)債，同時(shí)對(duì)授信額度合理擴(kuò)表，在行業(yè)下行周期仍能保持一定業(yè)績(jī)韌勁。以實(shí)際行動(dòng)響應(yīng)“保交房、保穩(wěn)定、保民生”，持續(xù)踐行優(yōu)質(zhì)可信賴房企應(yīng)有的社會(huì)責(zé)任，助力實(shí)現(xiàn)人們對(duì)生活的美好向往。

為貫徹區(qū)域深耕戰(zhàn)略，公司精準(zhǔn)布局有持續(xù)人口流入和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的大灣區(qū)、長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)區(qū)，二者合計(jì)貢獻(xiàn)近7成業(yè)績(jī)，銷售均價(jià)增長(zhǎng)3%至12653元/㎡，城市升級(jí)戰(zhàn)略再上臺(tái)階。

值得注意的是，美的置業(yè)在投資方面一向保持審慎與克制，通過優(yōu)化投資策略和堅(jiān)定投資方向，積極調(diào)整土儲(chǔ)結(jié)構(gòu)。截至2023年6月，公司土儲(chǔ)面積權(quán)益比提升至72%，較期初上升3%。其中二線及以上城市的土儲(chǔ)占比67%。上半年新獲廣州、佛山、長(zhǎng)沙等核心城市優(yōu)質(zhì)地塊，權(quán)益貨值約38億元，為后續(xù)高質(zhì)量發(fā)展增添動(dòng)能。

良好的財(cái)務(wù)狀況是企業(yè)可持續(xù)發(fā)展提供的重要保障，項(xiàng)目系統(tǒng)化的管控，可有效保證了全盤的交付節(jié)點(diǎn)，能夠?qū)崿F(xiàn)如期甚至是提前交付。2023年上半年，美的置業(yè)提前和如期交付超4萬(wàn)套，覆蓋38個(gè)城市，77個(gè)項(xiàng)目，65%實(shí)現(xiàn)提前交付，客戶交付滿意度遠(yuǎn)超行業(yè)平均水平。

美的置業(yè)不僅保證交付節(jié)點(diǎn)，更著力于提升工程質(zhì)量、服務(wù)能力。在客戶高滿意度的背后，是因?yàn)楣緦⑵焚|(zhì)力、交付力和服務(wù)力置于重中之重，重視社群及用戶品牌打造。堅(jiān)持從客戶視角出發(fā)，推動(dòng)全周期服務(wù)質(zhì)量的改善，為行業(yè)提供可信賴的發(fā)展樣本。

自2021年起，美的置業(yè)推出用戶品牌“橙意家”，此后進(jìn)行全面且持續(xù)的迭代升級(jí)。今年3月以來(lái)，公司從購(gòu)房、等待、交付、居住四大維度出發(fā)，圍繞“橙意家-全生命服務(wù)周期”體系，推出“品質(zhì)升級(jí)計(jì)劃”。7月，美的置業(yè)與業(yè)主共創(chuàng)全新用戶品牌行動(dòng)，啟動(dòng)全國(guó)首屆「橙意生活節(jié)」。預(yù)計(jì)7-8月間，全國(guó)7大區(qū)域和200多個(gè)小區(qū)將累計(jì)舉辦超100場(chǎng)活動(dòng)，覆蓋近150萬(wàn)業(yè)主。

資金流動(dòng)性強(qiáng)，凈負(fù)債率持續(xù)下調(diào)

夯實(shí)基礎(chǔ)面的同時(shí)，美的置業(yè)保持穩(wěn)健的財(cái)務(wù)底色。

報(bào)告期內(nèi)，美的置業(yè)加權(quán)平均融資成本僅4.68%，遠(yuǎn)低于同規(guī)模企業(yè)。低成本融資為美的置業(yè)獲得了更多利潤(rùn)空間，也在調(diào)整周期搶占先機(jī)。憑借著長(zhǎng)期以來(lái)審慎克制的擴(kuò)表，美的置業(yè)始終牢守綠檔。

憑借穩(wěn)健基本面、財(cái)務(wù)審慎的優(yōu)勢(shì)，美的置業(yè)主動(dòng)優(yōu)化負(fù)債結(jié)構(gòu)及保障充足的流動(dòng)性，保持低杠桿、安全性，并有序布局償債計(jì)劃。截至報(bào)告期末，公司合理控制凈負(fù)債率，下降至39.8%；剔除受限制現(xiàn)金的現(xiàn)金短債比穩(wěn)定在1.49，扣預(yù)資產(chǎn)負(fù)債率穩(wěn)步下降至67.9%。

此外，美的置業(yè)持有現(xiàn)金總量238億元，銀行授信額度1517億元，尚未動(dòng)用的銀行授信額度1118億元，現(xiàn)金及金融資源充裕，償債能力大幅提升。在手握充足現(xiàn)金總量同時(shí)，公司融資成本保持低位，加權(quán)平均融資成本為4.68%。

在當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境下，信用發(fā)行及創(chuàng)設(shè)CRMW對(duì)民營(yíng)房企資信要求極高。得益于優(yōu)良的企業(yè)資質(zhì)和高信用價(jià)值，美的置業(yè)贏得了眾多主流機(jī)構(gòu)在資源賦能和信用價(jià)值上給予的堅(jiān)定認(rèn)可和強(qiáng)大支持。

作為“第二支箭”支持的首批房企，2023年4月，美的置業(yè)成功發(fā)行12億中票，系首家獲得中債信用增進(jìn)、交通銀行和中信證券三大權(quán)威機(jī)構(gòu)聯(lián)合創(chuàng)設(shè)風(fēng)險(xiǎn)緩釋憑證（CRMW）的民營(yíng)房企。8月，公司再次成功發(fā)行9.2億元中期票據(jù)，優(yōu)秀的融資能力鞏固強(qiáng)大的資金實(shí)力，成為可持續(xù)經(jīng)營(yíng)的重要支撐。一年內(nèi)到期融資余額期限占比28%，并無(wú)美元債。

外拓占比持續(xù)提升，多元業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)有利潤(rùn)規(guī)模增長(zhǎng)

在緊握產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力的同時(shí)，美的置業(yè)也在積極調(diào)整航道結(jié)構(gòu)，拓展多元化業(yè)務(wù)以此順利切換新增長(zhǎng)動(dòng)能。依托制造業(yè)基因優(yōu)勢(shì)，美的置業(yè)房地產(chǎn)科技賽道成效顯著，作為美的置業(yè)旗下獨(dú)立品牌——睿住系列（ REMAC），已具備商業(yè)價(jià)值及市場(chǎng)認(rèn)可度。

今年上半年，睿住建筑科技新增合同金額4億元，第三方業(yè)務(wù)占比達(dá)到100%。目前，睿住建筑科技MIC模塊化建筑產(chǎn)品已獲香港技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)體系認(rèn)證，通過供港聯(lián)盟及渠道合作方式，鎖定未來(lái)3年每年不低于5億港幣的模塊化建筑產(chǎn)品訂單。

裝配化裝修方面，睿住建筑科技研究重心放在了綠色建筑的另一重要環(huán)節(jié)——綠色建材，已形成健康空間裝配化裝修整體解決方案，可賦能于MiC集成空間產(chǎn)品整體交付。換言之，睿住建筑科技已搭建起從主體結(jié)構(gòu)到內(nèi)部裝修一體化的裝配式全產(chǎn)業(yè)服務(wù)模式。

作為智慧健康生活服務(wù)商，美的置業(yè)堅(jiān)持以用戶需求為導(dǎo)向進(jìn)行技術(shù)迭代，6年以來(lái)堅(jiān)持布局空間科技賽道。旗下睿住智能致力于成為領(lǐng)先的空間智能解決方案提供商，報(bào)告期內(nèi)，睿住智能新增合同金額超6億元，第三方業(yè)務(wù)占比提升至36%。

截止目前，睿住智能已落地超過90萬(wàn)個(gè)用戶場(chǎng)景、接入超過120萬(wàn)個(gè)設(shè)備，累計(jì)為超500個(gè)智慧社區(qū)，超19萬(wàn)戶家庭提供智能空間體驗(yàn)。強(qiáng)大的交付體系也有助于推動(dòng)睿住智能進(jìn)入C端市場(chǎng)。2023年，睿住智能推出「睿住智選」品牌，可提供“6大智慧空間，12種生活方式”智慧整家產(chǎn)品。

從智能制造到智慧整家、智慧社區(qū)，再到智慧城市，美的置業(yè)借助房地產(chǎn)科技賽道及物業(yè)、商業(yè)經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)力量，為城市生活提供傳統(tǒng)以外的增值服務(wù)。

2023年上半年，美置服務(wù)服務(wù)合約面積9114萬(wàn)平方米，客戶感知滿意度位居行業(yè)前列。累計(jì)清退21個(gè)低質(zhì)項(xiàng)目（其中上半年主動(dòng)清退3個(gè)）,清退面積合計(jì)323萬(wàn)平方米，堅(jiān)持穩(wěn)健獲取優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，實(shí)現(xiàn)有質(zhì)量的經(jīng)營(yíng)。

美的商業(yè)通過不斷加強(qiáng)優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的投、融、管、退能力建設(shè)；強(qiáng)化覆蓋綜合體、長(zhǎng)租公寓、鄰里商業(yè)系列綜合生態(tài)，其中佛山悅?cè)粡V場(chǎng)、佛山悅?cè)辉?、貴陽(yáng)悅?cè)粡V場(chǎng)項(xiàng)目租金收入占比約60%，標(biāo)桿項(xiàng)目品牌效應(yīng)和經(jīng)營(yíng)效應(yīng)提升，進(jìn)一步增強(qiáng)商業(yè)品牌影響力。

預(yù)計(jì)2023年，美的置業(yè)房地產(chǎn)科技賽道的簽約額超20億元，經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)的會(huì)計(jì)收入超 21 億元。通過調(diào)整航道結(jié)構(gòu)，公司逐步提升兩者在房地產(chǎn)開發(fā)中的規(guī)模及利潤(rùn)占比，打造更穩(wěn)健的開發(fā)價(jià)值鏈綜合實(shí)力。

美的置業(yè)始終珍視信用價(jià)值，信守承諾、關(guān)注品質(zhì)、重視交付。在質(zhì)的有效提升和量的合理增長(zhǎng)方面尋求平衡，積極調(diào)整結(jié)構(gòu)實(shí)現(xiàn)基本面穩(wěn)健向好。同時(shí)堅(jiān)信長(zhǎng)期主義、堅(jiān)守信用價(jià)值、堅(jiān)持品質(zhì)發(fā)展、堅(jiān)定奮斗之心。積極踐行新型地產(chǎn)之路，推動(dòng)“地產(chǎn)+科技”戰(zhàn)略變革，構(gòu)建智慧健康生活服務(wù)商綜合發(fā)展模式。

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