民企“隱身”的一天
圖源 | 視覺中國
土地市場熱度不振,依然需要地方國資企業(yè)托底來維持土地市場的平穩(wěn)運(yùn)行。
作者 | 梁學(xué)城
(資料圖)
初秋時分,天津迎來了8月的第一場土地拍賣。
8月28日,天津掛牌出讓5宗宅地,涉及津南雙林、河西陳塘莊、武清商務(wù)區(qū)、靜海團(tuán)泊西和寶坻城南地塊,最終除津南雙林地塊流拍外,其余4宗均以底價成交,攬金25.106億元,總成交面積14.27萬平方米,總建筑面積25.27萬平方米。
河西陳塘莊地塊是本次出讓中唯一一宗市區(qū)地塊,也是2023年河西出讓的第3宗宅地(前2宗為天津蘭園、金茂體院西地塊),最終被天津城投底價摘得,成交總價16.6億元,成交樓面價18476元/平方米。
從市場價值、資源呈現(xiàn)或房地產(chǎn)熱度等不同切面來看,河西區(qū)一直是天津的改善高地,流量去化表現(xiàn)均不俗。近幾年,河西區(qū)房地產(chǎn)市場重點(diǎn)成片開發(fā)的區(qū)域主要集中在新八大里、陳塘莊和新梅江等板塊。
今年,新梅江起步區(qū)供應(yīng)力度明顯減弱,熱度北移至了陳塘莊。據(jù)了解,目前,區(qū)域內(nèi)新盤有龍湖青云闕、中交融成和格調(diào)馥頌花園。龍湖·青云闕僅剩部分尾盤在售,部分產(chǎn)品只剩頂樓,小高層4.2萬~4.4萬元/平方米、洋房4.7萬~4.8萬元/平方米;中交融成主打小高層,在售89、105、140平方米,均價4萬~4.2萬元/平方米,格調(diào)馥頌花園預(yù)計9月首開,產(chǎn)品小高層+洋房,小高層面積為104、125平方米,洋房為130、143平方米。
一家長期關(guān)注天津房地產(chǎn)市場的機(jī)構(gòu)表示,無論是銷售速度,還是存量,對于開發(fā)商們來說,陳塘莊都是優(yōu)選。
在3宗郊區(qū)地塊中,靜海團(tuán)泊西依山郡西側(cè)地塊,由政華底價1.826億元摘得,成交樓面價3820元/平方米;寶坻城南地塊由天津瑞賽置業(yè)(保利發(fā)展100%控股)以底價1.09億元摘得,成交樓面價為4235元/平方米;武清體育中心西地塊落入雍和置業(yè)手中,成交總價5.59億元,成交樓面價6260元/平方米。
從此次拿地房企來看,地方國資企業(yè)成為拿地主力,且都底價成交,所拍地塊幾乎不屬于市場熱門地塊,托底痕跡明顯。“土地市場熱度不振,依然需要地方平臺類公司托底來維持土地市場的平穩(wěn)運(yùn)行。且本次成交地塊體諒小,開發(fā)建設(shè)周期短,除河西陳塘莊地塊,其余3宗地成交總價低,資金壓力較小。”上述機(jī)構(gòu)表示。
“從地價對比來看,地方國資企業(yè)拿地總價偏低,且地價房價也偏低,對于這一類型的項(xiàng)目,普遍也以剛需型產(chǎn)品為主。此類項(xiàng)目需要走‘薄利多銷’的路線,保證去化,方能盈利?!鄙鲜鰴C(jī)構(gòu)進(jìn)一步說道。
值得注意的是,津南雙林地塊自掛牌之日起就廣受熱議,最終流拍頗令大家意外。
據(jù)了解,7月11日,《天津市“津城”軌道交通場站綜合開發(fā)近期建設(shè)規(guī)劃》(以下簡稱《規(guī)劃》)獲得市政府批復(fù),4個近期開發(fā)場段包括雙林車輛段、梨園頭車輛段、南馬集停車場和大寺車輛段。其中,1號線雙林車輛段就位于津南雙林板塊,規(guī)劃定位為以居住、社區(qū)商業(yè)、教育等為主的改善型高端社區(qū)。
而從位置上來看,流拍地塊緊鄰大沽南路,是津南區(qū)距離河西區(qū)最近的一宗地,且城市界面較新,周邊配套完善,疊加8471元/平方米的起始樓面價,可以很好的承接河西普通外溢改善。
地塊品質(zhì)并不算太差,為什么會最終流拍?一位長期關(guān)注天津市場的人士分析稱,近期房企拿地主流多以地塊小+總價低+板塊熱為主。流拍的津南雙林地塊,體量較大,土地面超12萬平方米,規(guī)劃建筑面積超24萬平方米,還需要同步建設(shè)學(xué)校以及商業(yè),周期、成本相對不可控,非常考驗(yàn)開發(fā)商的操盤運(yùn)營能力以及現(xiàn)金流。
“而且,作為地鐵車輛段項(xiàng)目,該宗地塊南側(cè)緊鄰地鐵1號線,容易受到地鐵噪音影響,不排除尚未找到意向經(jīng)驗(yàn)房企的可能?!鄙鲜鋈耸垦a(bǔ)充道。
此外,8月30日,天津土地市場還將繼續(xù)出讓濱海新區(qū)5宗地塊,涉及中心商務(wù)區(qū)1宗、西青高新區(qū)2宗、北塘欣嘉園1宗、大港1宗。出讓土地面積共計12.79萬平方米,掛牌起始總價為21.331億元。熱度能否有所攀升?大家可以期待一下。
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