謝逸楓：廣州率先認(rèn)房不認(rèn)貸！北上深緊隨其后？

文/謝逸楓

(資料圖片)

首個落實“認(rèn)房不認(rèn)貸”的一線城市正式誕生。

2023年8月30日，廣州官宣優(yōu)化個人住房貸款中住房套數(shù)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，確定居民家庭成員申請貸款購買商品住房時執(zhí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”，意味著一線城市廣州率先實行“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策。

提醒大家注意，政策執(zhí)行時點以《住房城鄉(xiāng)建設(shè)部 中國人民銀行 金融監(jiān)管總局關(guān)于優(yōu)化個人住房貸款中住房套數(shù)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的通知》(建房〔2023〕52號)印發(fā)時間2023年8月18日為界。

提醒廣州廣大的購房者，政策的執(zhí)行點為2023年8月18日0：00前簽訂個人住房貸款合同的，按原政策執(zhí)行。2023年8月18日0：00后簽訂個人住房貸款合同的，按新政策執(zhí)行。

為何是廣州打響一線城市“認(rèn)房不認(rèn)貸”“第一槍”？北上深還會遠(yuǎn)嗎？“認(rèn)房不認(rèn)貸”對一線城市、二線城市房地產(chǎn)市場有什么影響，能否改變市場低迷趨勢，實現(xiàn)樓市金九銀十。

時隔一個月多之后，7月24日的認(rèn)房不認(rèn)貸政策，二線城市先行實施后，終于在一線城市廣州率先落地。樂觀地預(yù)計一線城市北京、上海、深圳即將跟進(jìn)，二線城市長沙、福州同樣會是緊隨其后。

筆者認(rèn)為，至于為何是廣州打響“認(rèn)房不認(rèn)貸”“第一槍”，最根本的原因是北上廣深四個一線城市中，廣州商品房庫存最高、去化周期最長、市場總體壓力最大。其次是廣州樓市銷售、土地市場比北京、上海、深圳低迷，房企回款、地方賣的壓力大。

最后是廣州經(jīng)濟(jì)下行、房價下降壓力大。一二手房價下跌的幅度比北京、上海、深圳大。以國家統(tǒng)計部門發(fā)布的7月房價為例，7月廣州新房價格環(huán)比下降0.2%，二手房價格則環(huán)比下跌1%，跌幅為四個一線城市之首。

同時新房網(wǎng)簽量、新增人口數(shù)據(jù)持續(xù)下降，根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)顯示，7月廣州新房網(wǎng)簽環(huán)比同比“雙降”。其中網(wǎng)簽成交75.83萬平方米，環(huán)比下降29.9%，同比下降15.9%。統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，廣州常住新增人口呈現(xiàn)下降趨勢。

毫無疑問，廣州第一個表態(tài)優(yōu)化個人住房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，率先執(zhí)行認(rèn)房不認(rèn)貸政策是大勢所為，理所當(dāng)然。有助于托底房地產(chǎn)市場，穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)、財政收入。激活改善需求，緩解去庫存壓力，為樓市金糾九銀十行情到來助力。

筆者認(rèn)為，廣州認(rèn)房不認(rèn)貸率先落實后，具有示范效應(yīng)，意味著認(rèn)房不認(rèn)貸納入政策工具箱，地方可以根據(jù)供需關(guān)系、城市需求結(jié)構(gòu)等因素，隨時調(diào)整認(rèn)房不認(rèn)貸政策。預(yù)計8月本周到9月初，北上深、長沙、福州會執(zhí)行認(rèn)房不認(rèn)貸政策。

筆者認(rèn)為，認(rèn)房不認(rèn)貸政策，直接利好類改善性住房需求人群。一類是本地?fù)Q房的改善性住房需求人群。名下住房出售后，重新購住房的購房者，銀行貸款時，可按首套執(zhí)行信貸政策，首付比例與房貸利率均出現(xiàn)大幅下降。

二類是在異地有購房改善、首次住房需求人群。在認(rèn)定住房套數(shù)上，即使外地有房，只要在廣州無房，銀行貸款時，同樣可按首套執(zhí)行信貸政策，享受首付比例與房貸利率均出現(xiàn)大幅下降的優(yōu)惠政策。

筆者認(rèn)為，認(rèn)房不認(rèn)貸政策落地實施后，預(yù)計對穩(wěn)房價、穩(wěn)地價、穩(wěn)預(yù)期，推動房地產(chǎn)市場企穩(wěn)具有推波助瀾的作用，短期內(nèi)令低迷的樓市呈現(xiàn)復(fù)蘇回升，量價上漲的趨勢大大提高，最主要是有利樓市金九銀十到來助力。

認(rèn)房不認(rèn)貸政策實施對二手房、新房的復(fù)蘇回暖、去庫存、力助金九銀十具有非常重要的影響力。直接釋放出潛在的本地改善性的需求，對銷售刺激的作用。拉動異地購房人群的入市，帶動這個觀望改善性、首次住房需求積極入市。

筆者認(rèn)為，一線、二線城市政策調(diào)整沒有見頂，還有很多政策存在操作空間。首先是降低二套房首付比例和商業(yè)、公積金貸款與存量貸款利率。其次是調(diào)整普通住宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)。再次是放開商住項目的限購、限售。

四是放松或取消限購、限貸、限價、限簽、限售、限離、限企、限戶型、限面積的限制性措施。五是放松積分落戶、人才引進(jìn)門檻政策。六是減免稅費，印花稅、契稅、增值稅、轉(zhuǎn)讓稅，個人、企業(yè)所得稅等稅費。

七是購買商品房、存量房轉(zhuǎn)共有產(chǎn)權(quán)住房、保租房、公租房。八是出具體的政策，落實已出的保函換商品房預(yù)售款、四支利箭、房地產(chǎn)再融資、城市更新與棚改貨幣化、房票化安置一系列政策。

進(jìn)入2022年以來，房地產(chǎn)政策一再“松綁”，由于力度、范圍有限，主要停留在地方性“因城施策”和“一城一策”階段，且多為三四線城市。一直被外界說的樓市供不應(yīng)求的22個核心一二線城市，限購、限貸、限價等政策一直未有松動。

這22個城市分別是北京、上海、廣州、深圳4個一線城市，以及南京、蘇州、杭州、廈門、福州、重慶、成都、武漢、鄭州、青島、濟(jì)南、合肥、長沙、沈陽、寧波、長春、天津、無錫共18個二線城市。

7月10日-8月30日，國家、部委對于房地產(chǎn)政策導(dǎo)向已經(jīng)非常明確，接下來一二線城市將會持續(xù)發(fā)力，未來房地產(chǎn)政策調(diào)整空間大。由于7月24日的四項政策，沒有完全落實，加上之前的一系列政策沒有全面落地，市場對此充滿期待。

“認(rèn)房又認(rèn)貸”解綁，哪些城市還有空間？筆者統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，除長沙、福州、北京、上海、深圳外，目前實行認(rèn)貸不認(rèn)房政策的城市，分別為西安、廈門、成都、合肥、武漢、青島、寧波、重慶、石家莊、珠海、南京、蘇州、無錫、濟(jì)南、佛山和鄭州、廣州十七個城市。

7月24日一表述，隨后北京、深圳、廣州、上海4個一線城市相繼表態(tài)。7月30日，緊隨北京、深圳之后，廣州表示，將結(jié)合廣州實際盡快推出有關(guān)政策措施，大力支持、更好滿足剛性和改善性住房需求，促進(jìn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

究竟什么叫“認(rèn)房又認(rèn)貸”，是指如果名下有房，再買房就算二套。特別需要注意的是如果名下曾經(jīng)有過貸款，無論現(xiàn)在貸款是否還清，再進(jìn)行買房都會認(rèn)定為二套。這就是“認(rèn)房又認(rèn)貸”的執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)。

什么叫“認(rèn)房不認(rèn)貸”，指的是商業(yè)銀行在確定貸款比例時，只按照家庭名下是否有房來認(rèn)定，不管購房家庭是否有住房貸款記錄，都是按照首套房的貸款比例、利率的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，同時稅費都是按照首套房的標(biāo)準(zhǔn)。

“認(rèn)房”“認(rèn)貸”是銀行在發(fā)放住房按揭貸款時認(rèn)定是否是首套房的參考標(biāo)準(zhǔn)。最嚴(yán)格的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)就是“認(rèn)房又認(rèn)貸”，就是不僅要看購房家庭名下是否有房，還看購房家庭是否在全國有過貸款記錄，一旦有房或有貸款記錄，算作二套房。

“認(rèn)房”是指銀行在發(fā)放房貸時，參考購房家庭在當(dāng)?shù)孛聦嶋H擁有住房套數(shù)?！罢J(rèn)貸”是指銀行會根據(jù)擬購房人家庭在全國范圍內(nèi)是否有住房貸款記錄(包括公積金貸款和商業(yè)貸款)來確定貸款比例。

8月28日，三部門的通知提出，認(rèn)房不認(rèn)貸政策作為政策工具，納入一城一策工具箱，供城市自主選用。此項政策將使更多購房者能夠享受首套房貸款的首付比例和利率優(yōu)惠，有助于降低居民購房成本，更好滿足剛性和改善性住房需求。

據(jù)易居研究院梳理，在“認(rèn)房又認(rèn)貸”條件下，北京、上海、廣州、深圳普通住宅二套房首付比例分別為80%、70%、70%、70%，比首套首付高出40%~45%，房貸利率差最高達(dá)到了70BP。

若上述城市均實施“認(rèn)房不認(rèn)貸”，二套房首付比例可從73%（北上廣深平均數(shù)據(jù)，以下同）降至33%。按600萬總價的房源計算，首付款將從435萬元降至195萬元，可以降低55%的資金支付壓力。

而商業(yè)銀行房貸利率從5.03%降至4.50%，直接下降0.53%。按一線城市二套房平均貸款本金405萬元計算，月供額將從21816元降至20521元，即減少1295元/月，30年累計減少47萬元，有效降低房貸、首付壓力。

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