綠地（600606.SH）轉(zhuǎn)型迷局：“廣種薄收” 凈負(fù)債率再度走高

議精神與綠地經(jīng)營導(dǎo)向一致，后續(xù)會(huì)根據(jù)部委要求調(diào)整經(jīng)營方向。

銷售額同比跌去兩成

和多數(shù)房企一樣，綠地未能逃脫疫情下業(yè)績同比下滑的境況。

上半年，綠地在市場復(fù)蘇后推進(jìn)各種營銷活動(dòng)，并通過“健康宅 2.0”和 “G 優(yōu)平臺(tái)”推動(dòng)產(chǎn)品升級(jí)。即便如此，集團(tuán)上半年僅實(shí)現(xiàn)銷售金額1330億元，同比減少21%，銷售面積1031萬平方米，同比減少31%。

今年，綠地并未對(duì)外公布全年業(yè)績目標(biāo)，而在此前，該集團(tuán)已連續(xù)兩年未踏入4000億元銷售門檻。2017~2019年，綠地合同銷售金額分別為3065億元、3875億元、3880億元，去年銷售額增速已降至0.10%。

盈利質(zhì)量同樣處于低位，年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，過去兩年，綠地銷售毛利率分別為15.46%、15.35%，銷售凈利率分別僅4.90%、4.60%;截至報(bào)告期末，綠地銷售毛利率再降至14.89%，銷售凈利率也僅5.51%。

報(bào)告期內(nèi)，綠地存貨周轉(zhuǎn)率約0.27%，同比下降約7%，本期新增存貨跌價(jià)準(zhǔn)備1.73億元。周轉(zhuǎn)慢、去化慢問題依舊存在，導(dǎo)致綠地易產(chǎn)生壞賬和資產(chǎn)減值損失，對(duì)公司盈利水平有一定影響。

身處競爭殘酷的地產(chǎn)行業(yè)，原地踏步便意味著被趕超。鑒于疫情已對(duì)銷售造成沖擊，綠地今年重點(diǎn)在抓回款上發(fā)力，期內(nèi)回款率達(dá)95%，同比上升近15個(gè)百分點(diǎn);其中，住宅產(chǎn)品銷售額占比七成以上，回款率高達(dá)106%。

與此同時(shí)，綠地加快納儲(chǔ)的步伐，上半年累計(jì)獲取項(xiàng)目 59 個(gè)，權(quán)益土地面積 574 萬平方米，權(quán)益土地款366億元。在中指院上半年房企拿地面積排行榜中，綠地位居榜首;在1~7月同一榜單中，綠地位列第三名。

綠地此前土儲(chǔ)規(guī)模確實(shí)稍顯不足。2016~2019年，綠地土地儲(chǔ)備倍數(shù)(土地儲(chǔ)備建面/本年銷售面積，也叫儲(chǔ)銷比)分別為2.17、1.52、1.39和1.63，一般該比值處于3~5之間屬于較穩(wěn)健的范圍。

不僅如此，2015~2016年兩年，綠地權(quán)益新增土地樓板價(jià)分別高達(dá)4122元/平方米、5764元/平方米。為壓縮土地成本，綠地此后兩年向低能級(jí)城市下沉，拿地成本降至每平方米2000元左右。

億翰智庫認(rèn)為，綠地的拿地成本優(yōu)勢來自兩方面，一是綠地與多個(gè)地區(qū)政府達(dá)成戰(zhàn)略合作，土地提前鎖定且價(jià)格相對(duì)較低;二是綠地已形成多元產(chǎn)業(yè)并舉的企業(yè)格局，拿地時(shí)可發(fā)揮協(xié)同效應(yīng)，降低成本。

綠地方面也表示，拿地看市場機(jī)會(huì)，一些和政府溝通的項(xiàng)目不一定市場因素占主導(dǎo)，更多按當(dāng)?shù)赝频睾蛥^(qū)域發(fā)展規(guī)劃。集團(tuán)維持今年資金偏謹(jǐn)慎的態(tài)度，目前土儲(chǔ)可滿足未來3~5年發(fā)展需求。

對(duì)于下半年市場需求情況，綠地持謹(jǐn)慎樂觀態(tài)度，在其看來，最近有監(jiān)管信息傳出，但整體是為了防風(fēng)險(xiǎn)去杠桿。下半年，集團(tuán)武漢等地區(qū)的重大項(xiàng)目逐步落地，基本保持上半年謹(jǐn)慎的節(jié)奏。

盡管綠地有意加快擴(kuò)張，但財(cái)務(wù)狀況卻未見改善，甚至對(duì)未來發(fā)展形成拖累。期內(nèi)，集團(tuán)經(jīng)營性現(xiàn)金流凈額為41億元，同比下滑49.26%，三年來持續(xù)下行;經(jīng)營性現(xiàn)金流與凈利潤的比值小于1，呈連續(xù)下滑趨勢。

同時(shí)，上半年綠地凈負(fù)債率再次走高，提升至180.3%;現(xiàn)金短債比為0.72，較去年同期下降5%。截至期末，綠地短期借款317.29億元，一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債879.48億元，期末現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物僅751.83億元。

值得注意的是，近期監(jiān)管部門稱已形成重點(diǎn)房企資金監(jiān)測和融資管理規(guī)則，按市場傳言的“三道紅線”原則，綠地處于紅色警報(bào)檔位。貝殼研究院認(rèn)為，在較大的財(cái)務(wù)壓力下，去杠桿、降負(fù)債仍是綠地面臨的重大考驗(yàn)。

多元業(yè)務(wù)盈利待提升

針對(duì)綠地的中期業(yè)績表現(xiàn)，中信建投表示，綠地上半年增收不增利的主要原因是，營業(yè)利潤率較去年同期下滑1個(gè)百分點(diǎn)，進(jìn)而帶動(dòng)公司歸母凈利潤率較去年下滑0.6個(gè)百分點(diǎn)。

利潤率低是綠地繞不開的問題，而這與其多元轉(zhuǎn)型現(xiàn)狀息息相關(guān)。如今，綠地已形成以房地產(chǎn)、基建為主業(yè)，金融、消費(fèi)等多元發(fā)展的產(chǎn)業(yè)格局，大基建更是成為地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)外的主要收入來源。

今年上半年，綠地房地產(chǎn)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)營收966億元，占比46.04%;建筑及相關(guān)產(chǎn)業(yè)營收906億元，占比43.18%;商品銷售及相關(guān)產(chǎn)業(yè)營收249.82億元，占比11.9%，其他業(yè)務(wù)占比4.68%。

從營收規(guī)模看，大基建已成為綠地的重要增長極。報(bào)告期內(nèi)，綠地實(shí)現(xiàn)新簽合同2673億元，同比增長49%，其中基建工程及專業(yè)工程項(xiàng)目比重持續(xù)增加，同比分別增加105%和132%。

不過，基建業(yè)務(wù)前期墊資大、項(xiàng)目回款周期長，已嚴(yán)重拖累綠地的盈利狀況。上半年，綠地房地產(chǎn)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)毛利率為25.77%，但建筑及相關(guān)產(chǎn)業(yè)毛利率僅4.84%，大消費(fèi)板塊毛利率也僅5.02%。

報(bào)告期內(nèi)，綠地基建集團(tuán)先后承接南京地鐵9號(hào)線一期工程、西安樓觀新區(qū)旅游生態(tài)產(chǎn)業(yè)園等項(xiàng)目，涉足領(lǐng)域也較為多元，包括地鐵、產(chǎn)業(yè)園等。截至6月末，大基建板塊在建項(xiàng)目總金額5031 億元。

此外，綠地還在消費(fèi)、金融、酒店旅游、健康等產(chǎn)業(yè)方面拓展。上周拿下的7幅武漢地塊就被用于投建武漢綠天河國際會(huì)展城，這將是全球已披露室內(nèi)凈展面積最大的會(huì)展項(xiàng)目，集展覽、貿(mào)易、會(huì)議等多功能于一體。

但從壞賬數(shù)據(jù)看，期內(nèi)大基建業(yè)務(wù)壞賬準(zhǔn)備占比在80%左右，大消費(fèi)業(yè)務(wù)則保持較高的壞賬計(jì)提比例，報(bào)告期初和期末的計(jì)提比例分別為11.28%和7.31%，是綠地各業(yè)務(wù)板塊中計(jì)提壞賬比例最高的業(yè)務(wù)。

億翰智庫認(rèn)為，綠地大力推進(jìn)多元化轉(zhuǎn)型，但多元業(yè)務(wù)并未帶來高額投資回報(bào)，反而影響地產(chǎn)板塊的表現(xiàn)。綠地在建筑相關(guān)業(yè)務(wù)中盈利能力不足，拉低整體利潤率，基建業(yè)務(wù)規(guī)模擴(kuò)大并未帶來盈利能力的提升。

轉(zhuǎn)型訴求與規(guī)模壓力下，7月份綠地主動(dòng)求變，重啟混改之路。“混改需要過程，在中金公司安排下，集團(tuán)目前正在接觸潛在投資者，具體進(jìn)展會(huì)根據(jù)交易所要求披露。”綠地方面在8月25日舉行的中期業(yè)績會(huì)上表示。

貝殼研究院認(rèn)為，混改有利于綠地在資本市場的正面評(píng)級(jí)，從而緩解其債務(wù)壓力。該集團(tuán)董事長張玉良在上述業(yè)績會(huì)上也表示，下半年綠地將抓住市場需求等有利條件，對(duì)沖上半年疫情影響，有信心保持年初目標(biāo)不變、指標(biāo)不減。

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