打造新橋東“工業(yè)上樓”樣板 增強(qiáng)發(fā)展后勁 為“黃金內(nèi)灣”鑲上“金珠”

讀特客戶端·深圳新聞網(wǎng)2023年5月29日訊（深圳特區(qū)報(bào)記者 何泳 徐松）古鎮(zhèn)新韻，智造新城。

徜徉歷史長河，清平古墟、永興橋、曾氏大宗祠、廣府麒麟醒獅之鄉(xiāng)，寶安區(qū)新橋街道人文歷史積淀廣博而厚重。

感悟時(shí)代變遷，在這個(gè)深圳西部重鎮(zhèn)東邊，如今正發(fā)生翻天覆地的變化。新橋東先進(jìn)制造產(chǎn)業(yè)園，已然成為當(dāng)?shù)匾粡埿旅?/p>

【資料圖】

“3個(gè)500”目標(biāo)已定下，產(chǎn)業(yè)園投資超500億元，建筑空間超500萬平方米，創(chuàng)造GDP超500億元，是深圳市重點(diǎn)工程。該項(xiàng)目由寶安區(qū)政府與世界500強(qiáng)深圳市投資控股有限公司（下簡稱：深投控）合力開發(fā)運(yùn)營，是深圳市20大先進(jìn)制造業(yè)園區(qū)之一、深圳高新區(qū)寶安園區(qū)重要組成部分，也是深圳市首個(gè)平方公里級“工改工”城市更新項(xiàng)目和“工業(yè)上樓”先行示范園區(qū)。

寶安新橋東的用地，是通過城市更新得來的。投入巨資發(fā)力“工業(yè)上樓”，何來的勇氣和信心？連日來，記者繼續(xù)探究新橋東先進(jìn)制造產(chǎn)業(yè)園昂首闊步往前推進(jìn)的底氣所在。

解決傳統(tǒng)制造園共性難題

走進(jìn)新橋東，可看到郁郁蔥蔥的鳳凰山和洪田火山兩大森林公園，周邊碧波蕩漾，長流陂、鳳巖、七瀝、屋山四個(gè)水庫環(huán)繞，坐擁“兩山四湖”壯美景觀。

“這使得新橋東具備了建設(shè)以大生態(tài)為底蘊(yùn)的、最先進(jìn)理念支撐的現(xiàn)代制造業(yè)園區(qū)的堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)，完全可以擔(dān)當(dāng)生態(tài)型工業(yè)園區(qū)的試驗(yàn)場重任?！敝袊鞘薪?jīng)濟(jì)研究院副院長宋丁如是說。

作為一線城市，深圳正按照每年建設(shè)不少于2000萬平方米、連續(xù)實(shí)施5年的進(jìn)度，向社會提供“工業(yè)上樓”的高品質(zhì)低成本產(chǎn)業(yè)空間，持續(xù)增強(qiáng)工業(yè)發(fā)展后勁。新橋東被列為寶安“422133”工作主框架“4”中的先進(jìn)制造業(yè)園區(qū)之一，就在于它擁有優(yōu)質(zhì)的生態(tài)環(huán)境。

“除優(yōu)質(zhì)的環(huán)境外，新橋東所在的寶安區(qū)具有深厚的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)和健全的產(chǎn)業(yè)鏈?！睂毎矃^(qū)國資局副局長顏俊添說。

寶安區(qū)是環(huán)珠江口100公里“黃金內(nèi)灣”的重要組成部分，擁有超過5萬家制造業(yè)企業(yè)、7000余家國家高新技術(shù)企業(yè)和135家“專精特新”小巨人企業(yè)，是典型的制造業(yè)大區(qū)強(qiáng)區(qū)。相較之下，新橋東項(xiàng)目在改造前以老工業(yè)用地為主，教育、醫(yī)療、商業(yè)、文體等設(shè)施較為缺乏，不利于吸引和留住企業(yè)。

寶安區(qū)本身企業(yè)需要產(chǎn)業(yè)空間，外來的企業(yè)也需要空間落地。如何在新形勢下，充分盤活存量空間利用效率，解決傳統(tǒng)制造園區(qū)工業(yè)不連片和供地不保障等共性難題？

寶安區(qū)跳脫傳統(tǒng)單個(gè)園區(qū)建設(shè)模式，項(xiàng)目自啟動之初即規(guī)劃研究2.3平方公里，以連片開發(fā)、統(tǒng)籌建設(shè)模式，打造新橋東“百萬平方”先進(jìn)制造產(chǎn)業(yè)園，滿足先進(jìn)制造業(yè)重大產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目落地需要，全力打造“黃金內(nèi)灣”的“金珠”。

顏俊添介紹，寶安區(qū)在新橋東項(xiàng)目前期由區(qū)政府統(tǒng)籌規(guī)劃，區(qū)屬國企實(shí)施，街道辦參與，股份公司配合。寶安區(qū)國資局創(chuàng)新“國資+集資”聯(lián)動機(jī)制，迅速破解實(shí)施主體物業(yè)產(chǎn)權(quán)占比不足、控制性不強(qiáng)的問題，2年時(shí)間完成實(shí)施主體確認(rèn)，與同類項(xiàng)目相比縮減4年。目前，新橋東規(guī)劃建設(shè)專職小組辦公室設(shè)在寶安區(qū)國資局，持續(xù)發(fā)揮統(tǒng)籌協(xié)調(diào)作用，推動解決項(xiàng)目建設(shè)各項(xiàng)問題。

新橋東片區(qū)原來的產(chǎn)業(yè)在新園區(qū)建設(shè)時(shí)，被安置到附近的廠區(qū)。新園區(qū)建成后，工廠大多選擇重回舊址。港資企業(yè)怡豐實(shí)業(yè)（國際）有限公司在新橋東經(jīng)營多年，經(jīng)理雷錦漢表示，改造后的新橋東片區(qū)將更加適合企業(yè)的發(fā)展，一定會回歸并將長期駐扎下去。

寶安區(qū)扎實(shí)的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，再加上源源不斷落戶深圳的先進(jìn)制造業(yè)企業(yè)，這就是深圳敢于大手筆建設(shè)新橋東的底氣。

英雄所見略同。新橋東項(xiàng)目自啟動以來，成功獲得國開行深圳分行超400億元的最大單筆授信。有金融活水支持，新橋東更是如虎添翼。

政企聯(lián)袂共筑標(biāo)桿園區(qū)

在新橋東產(chǎn)業(yè)園，到處可看到工地?fù)醢鍖懼罢髲?qiáng)強(qiáng)聯(lián)袂 共筑全球標(biāo)桿園區(qū)”宣傳語。的確，除了寶安區(qū)在這個(gè)項(xiàng)目中花大力氣外，項(xiàng)目的另一方，是世界500強(qiáng)深投控。

市屬國企深投控是深圳市委市政府和市國資委的戰(zhàn)略抓手，累計(jì)服務(wù)高新技術(shù)企業(yè)近10萬家次，公司資產(chǎn)規(guī)模突破萬億。在科技園區(qū)板塊，建立了新一代園區(qū)開發(fā)運(yùn)營標(biāo)準(zhǔn)體系，形成從規(guī)劃設(shè)計(jì)、投資開發(fā)到運(yùn)營管理的完整產(chǎn)業(yè)鏈條，規(guī)劃建設(shè)各類產(chǎn)業(yè)園區(qū)50多個(gè)，總建筑面積超3000萬平方米，運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)豐富。寶安區(qū)和深投控以合資公司作為載體，合力開發(fā)、建設(shè)并經(jīng)營管理新橋東項(xiàng)目，努力為各地推進(jìn)城市更新、產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級探索新的實(shí)施路徑。

開發(fā)運(yùn)營新橋東，要面臨各種挑戰(zhàn)，深投控自有妙計(jì)。

為解決租金高這一“老大難”問題,深圳加快工業(yè)區(qū)轉(zhuǎn)型升級，“工業(yè)上樓”項(xiàng)目優(yōu)質(zhì)廠房月租控制在平均不超過35元/平方米、年漲幅不超過5%，為制造業(yè)守牢低租防線。

新橋東工業(yè)上樓，是“工改工”項(xiàng)目，成本較高，但租金不能多收，怎么辦？

新橋東項(xiàng)目以市場化運(yùn)營為導(dǎo)向，通過“三個(gè)平衡”實(shí)現(xiàn)園區(qū)可持續(xù)發(fā)展。按照目前項(xiàng)目特點(diǎn)和“工業(yè)上樓”方案，租售價(jià)格難以覆蓋成本，需從全周期角度建立運(yùn)營平衡機(jī)制，確保政府、企業(yè)、園區(qū)三方共贏。

從短期看，堅(jiān)持產(chǎn)業(yè)為本，通過優(yōu)化調(diào)整規(guī)劃指標(biāo)促進(jìn)投入與產(chǎn)出平衡，以提升項(xiàng)目收益。據(jù)初步測算，通過靈活運(yùn)用配套物業(yè)規(guī)劃指標(biāo)，打造商業(yè)、住宅等多種產(chǎn)品，在產(chǎn)業(yè)空間不減少的前提下，積極彌補(bǔ)投資缺口。

從中期看，堅(jiān)持可持續(xù)發(fā)展，通過財(cái)政手段促進(jìn)運(yùn)營與財(cái)務(wù)平衡，包括爭取招商獎(jiǎng)勵(lì)、租金補(bǔ)貼、建設(shè)補(bǔ)貼等方式，為“工業(yè)上樓”解綁減負(fù)。

從遠(yuǎn)期看，堅(jiān)持價(jià)值創(chuàng)造，通過貼息、發(fā)行專項(xiàng)債、REITs等方式，促進(jìn)社會效益與經(jīng)濟(jì)效益平衡，激勵(lì)運(yùn)營主體專注培育產(chǎn)業(yè)。

探索構(gòu)建新型高端創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)鏈

筑巢引鳳棲，花開蝶自來。

在建設(shè)工地，塔吊每天將一摞摞鋼筋從地面吊起，現(xiàn)場機(jī)器轟鳴，一棟棟按照先進(jìn)制造業(yè)所需而定制的高品質(zhì)產(chǎn)業(yè)用房正加緊建設(shè)。

城市更新后，新橋東園區(qū)產(chǎn)值將從原來的不足百億元增至千億元級別。準(zhǔn)備入駐新橋東先進(jìn)制造產(chǎn)業(yè)園的企業(yè)對此信心十足。

“新一代的科技企業(yè)，對廠房的要求更高，不但要求能夠生產(chǎn)，還要配合研發(fā)；廠房不僅要吸引工人，還要能吸引研發(fā)人員，形成‘產(chǎn)研一體’，才能讓產(chǎn)品迭代速度更快?！彼固沟聶C(jī)器人（深圳）有限公司CEO王永錕說，“這里風(fēng)景絕佳，產(chǎn)城融合山水間，將來有工廠，還有教育、住宅、商業(yè)等資源，不僅能在這工作，還能在這里生活，會吸引更多高水平研發(fā)人員前來，公司發(fā)展一定會更好！”

原打算到內(nèi)地購買土地自建廠房的深圳市東陸科技有限公司負(fù)責(zé)人汪金球，如今準(zhǔn)備入駐新橋東園區(qū)，他表示：“新橋東先進(jìn)制造產(chǎn)業(yè)園將來是深圳“工業(yè)上樓”先行示范的全球標(biāo)桿園區(qū)，我們希望參與其中與園區(qū)共同成長！”

國家級專精特新“小巨人”企業(yè)、深圳市華惠連接器有限公司董事長洪清輝表示，過去的十年，華惠既是寶安發(fā)展的見證者也是參與者；未來的十年，華惠一定會跟隨寶安區(qū)的步伐，布局新橋東、謀劃未來發(fā)展，在這艘產(chǎn)業(yè)航母上走得更穩(wěn)、更遠(yuǎn)。

深圳市原副市長、香港中文大學(xué)（深圳）理事唐杰認(rèn)為，新橋東承擔(dān)著新使命和新探索，通過聚高端、聚研發(fā)、聚資本、聚服務(wù)，將構(gòu)建起具有強(qiáng)大張力的新型高端創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)鏈。

“新橋東‘工業(yè)上樓’是樣板。”宋丁指出，新橋東園區(qū)已經(jīng)是深圳“工業(yè)上樓”政策的重要試驗(yàn)基地，目前進(jìn)展情況十分可喜。新橋東要有更高的定位，更大的視野，更強(qiáng)的抱負(fù)，要做新時(shí)代具有標(biāo)桿屬性的綠智創(chuàng)城，要為科創(chuàng)智造業(yè)和產(chǎn)城融合式發(fā)展作出貢獻(xiàn)。

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