爛尾三年終“回魂”，北京中弘大廈終迎接盤者北京植晟云廈

在朝陽路落寞佇立多年，北京著名爛尾盤中弘大廈終迎接盤者。

4月8日，中弘大廈在阿里司法拍賣平臺拍賣，起拍價22.6億元，經(jīng)過15輪競價，最終由北京植晟云廈物業(yè)管理有限公司以33.12億拿下，溢價10.5億元，成交均價50538元/平方米。

天眼查信息顯示，競得人為北京東富嘉吉投資管理中心全資子公司，東富嘉吉的母公司為東富(天津)股權投資基金管理有限公司，東銀實業(yè)和和中國東方資產(chǎn)管理股份有限公司為后者股東。東富嘉吉為本次拍賣的申請執(zhí)行人，而東方資產(chǎn)是中弘控股的債權人之一。

“中弘大廈位于北京CBD周邊，地段位置極為稀缺，競拍人首先是出于占據(jù)核心城市、核心地段的考量。加上目前市場流動性充裕，資金使用成本下降，通貨膨脹指數(shù)處于高位，出于資金避險、保值增值需求，這是較優(yōu)質(zhì)的投資選擇。”合碩機構首席分析師郭毅告訴第一財經(jīng)，綜合CBD周邊租金水平，中弘大廈出租回報率能達4%~5%左右。

從“城市新地標”到擺上貨架，中弘大廈的命運起起伏伏。作為中弘股份曾經(jīng)的核心資產(chǎn)，該項目四年前被推向市場時，備受矚目。但隨著中弘股份資金危機爆發(fā)直至退市，實控人王永紅的商業(yè)帝國轟然崩塌，中弘大廈也落得折價出售的境地。

1995年，王永紅北上淘金，靠汽車保潔和加油站賺到第一桶金。2000年，王永紅迎來商業(yè)轉(zhuǎn)機，他拿下北京五環(huán)外一商住用地，囤地八年后，打造出著名北漂蝸居地“北京像素”，并借助地價房價飛速上漲，一舉攬金50億。

2010年，中弘股份借殼上市。自登陸資本市場開始，王永紅的激進風格開始顯露。上市后第二年，該公司轉(zhuǎn)型文旅地產(chǎn)，將業(yè)務布局至北京、濟南、海南等地，相繼斥巨資拿下海南如意島、北京美猴王主題樂園、海南三亞半山半島等項目。

同時，王永紅打造出“A+3”計劃，即以中弘股份旅游地產(chǎn)為主線，靠互聯(lián)網(wǎng)金融和在線旅游平臺盤活，通過收購境外公司來運營。此后其相繼收購中璽國際、開易控股、亞洲旅游、A&K等公司，以期實現(xiàn)完整閉環(huán)。

但不論是項目開發(fā)，還是運營體系，王永紅均未如愿實現(xiàn)設想。上述斥巨資收購的項目，進入實質(zhì)開發(fā)階段的甚少。如意島項目因海洋管轄等問題被下令停工，半山半島項目因近200億負債，一直停滯不前。

2015~2017年，中弘股份凈利潤分別為2.87億元、1.57億、-25.11億。為收購三亞半山半島項目，王永紅未經(jīng)董事會和股東大會批準，私下劃走上市公司61.5億元，從商業(yè)失利滑向涉嫌違法犯罪。

2018年，中弘股份危機全面爆發(fā)，公司接連出現(xiàn)股份凍結、多項債務逾期、股價連續(xù)低于1元等問題。11月8日，深交所作出中弘股份股票終止上市決定，宣布中弘股份成為首家因股價連續(xù)低于面值而被強制終止上市的公司。

中小股東的財富一夜蒸發(fā)，中弘股份旗下資產(chǎn)也被迫進入拍賣流程。此次擺上貨架的中弘大廈，目前項目主體結構封頂，室內(nèi)公共部分裝修已部分完成，外立面部分裝修已完成，辦公區(qū)及商業(yè)室內(nèi)為毛坯房，后續(xù)續(xù)建工作由競買人承擔。

郭毅認為，競得人需考慮如何盡快完成施工，并為其打造全新的市場形象，實現(xiàn)更好的出租率。從盤活難度來說，資產(chǎn)管理公司需委托開發(fā)商或建設商完成工程、竣工交付，對陳舊區(qū)域進行升級，增加智慧化管理系統(tǒng)。

據(jù)悉，該項目此前已散售部分房源。郭毅表示，目前可查網(wǎng)簽房源42套，其中或涉及延期交付、違約情況，還有11套已購未簽約房源，需要接盤人針對客戶情況做相應處理。已售出房源中，并非整層售出，如何統(tǒng)籌小業(yè)主和未來租戶訴求，保障各方權益，仍需考量。

中弘大廈還面臨北京寫字樓市場的挑戰(zhàn)。郭毅稱，由于供應量增加等因素，北京去年寫字樓市場表現(xiàn)不是很好，相較而言，CBD區(qū)域空置率相對可控，但因此地外資企業(yè)居多，在全球疫情高發(fā)背景下，其經(jīng)營狀況和對中國的市場布局存在不確定性，將對寫字樓市場造成影響。

值得注意的是，據(jù)郭毅介紹，中弘大廈此前已簽約物業(yè)均價約80094元/平方米，簽約時間集中于2017年，目前CBD辦公物業(yè)已有一定增值，對比成交均價和拍賣價格有溢價空間。競得方可銷售部分產(chǎn)品盤活資金，將相對完整的樓層進行出租，以降低管理難度。

關鍵詞： 北京中弘大廈 爛尾三年