環(huán)球滾動(dòng):公攤面積帶來諸多困擾？其實(shí)想算清楚沒那么簡(jiǎn)單

不同類型地產(chǎn)項(xiàng)目的公攤面積占比各不相同。觀海新新聞／青島早報(bào)記者薛雅方攝

(相關(guān)資料圖)

110平方米的房子，到手卻發(fā)現(xiàn)套內(nèi)面積只有60多平方米。這幾天，青島一業(yè)主在收房時(shí)發(fā)現(xiàn)，銷售人員口頭承諾的31％公攤面積，收房時(shí)卻變成了46％。一時(shí)間，“公攤”這個(gè)詞，再次進(jìn)入大眾視野。而就在昨天，內(nèi)蒙古住建廳在回復(fù)政協(xié)委員有關(guān)“公攤面積”的提案中稱，“將取消‘公攤面積’的建議列為近期亟需修訂的立法項(xiàng)目建議上報(bào)住建部?！钡降资裁词枪珨偯娣e？買房時(shí)該如何面對(duì)，記者也帶著相關(guān)問題走訪市場(chǎng)。

名詞解釋：什么是公攤面積？

“公攤面積”很多人都聽說過，可到底什么是“公攤面積”，卻極少有人能解釋清楚。記者在多家售樓處采訪時(shí)，不僅僅是購(gòu)房者，很多置業(yè)顧問，對(duì)公攤面積的回答也很模糊。有的籠統(tǒng)地回答是小區(qū)的公共空間，還有的甚至直接說是除了套內(nèi)面積的其他面積都算公攤面積。鏈家地產(chǎn)的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人王娜告訴記者：“簡(jiǎn)單來說，公攤建筑面積是指由整棟樓的產(chǎn)權(quán)人共同分?jǐn)偹械恼麠潣枪貌糠值慕ㄖ娣e，按照《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》規(guī)定，公攤面積包含了電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門廳、過道、值班警衛(wèi)室等，以及為整幢服務(wù)公共用房和管理用房的建筑面積?！?/p>

定義非常清楚，但要把公攤面積算清楚就沒那么簡(jiǎn)單。今年兩會(huì)期間，全國(guó)政協(xié)委員洪洋表示，公攤面積大都只能由開發(fā)商“信口開河”。公攤面積不在你的房間內(nèi)，但卻是住宅小區(qū)不能缺少的部分，購(gòu)房者為“公攤買單”似乎并沒有什么問題。但在洪洋看來，眼下從來沒有哪一個(gè)專業(yè)機(jī)構(gòu)在業(yè)主或第三方專業(yè)機(jī)構(gòu)的監(jiān)督下測(cè)量清楚每戶的公攤面積，也從來沒有哪一個(gè)業(yè)主測(cè)量清楚自家房子的公攤面積。公攤面積看不見、摸不著，而百姓卻為它承擔(dān)了高額費(fèi)用。為此，洪洋建議國(guó)家取消公攤面積，可以將實(shí)際的公攤面積成本核算到實(shí)用面積之中。

市場(chǎng)調(diào)查：公攤面積沒有統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)

在記者的調(diào)查過程中發(fā)現(xiàn)，雖然對(duì)于公攤的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)是一樣的，但不同類型的地產(chǎn)項(xiàng)目公攤面積也各不相同。一般情況下，洋房產(chǎn)品的公攤為8％至15％左右，小高層的公攤為10％至20％左右；高層住宅公攤在20％至32％之間。在許多人的印象中，樓越高公攤越大，但是在房地產(chǎn)市場(chǎng)上卻并不是如此。

西海岸五臺(tái)山路在售的33層住宅中，一套預(yù)測(cè)建筑面積96．06平方米的住宅，其預(yù)測(cè)公攤面積為26．27平方米，公攤占比在27％左右。西海岸蘭東路上31層的住宅，預(yù)測(cè)建筑面積為131．3平方米的住宅，預(yù)測(cè)分?jǐn)偯娣e34平方米，公攤占比在25％左右。而在高新區(qū)和源路上一棟23層的商品住宅，預(yù)測(cè)套內(nèi)面積為123．15平方米，預(yù)測(cè)分?jǐn)偯娣e為35．22平方米，公攤占比卻達(dá)到了28％。別看只有3％的差別，如果是120平方米的房子，相差面積就可能接近4平方米，幾乎是一個(gè)衛(wèi)生間的面積。

答疑解惑：多種因素影響公攤面積

為什么樓層高度差不多，但公攤卻相差不少。業(yè)內(nèi)人士解釋，公攤面積與很多因素有關(guān)。比如說電梯的數(shù)量，“電梯數(shù)量多，占據(jù)的公共空間就更大，還有消防通道、承重墻體的厚度等等，都會(huì)給公攤面積帶來差別?！眮碜枣溂业禺a(chǎn)香港路門店的綦家寧告訴記者，通常來說高層建筑居住人多，需要更多的電梯和更寬敞的消防通道，這是為什么樓越高公攤越大的原因，而如果是同一高度的小區(qū)，在電梯設(shè)置和消防通道等公用設(shè)施的設(shè)置上也會(huì)存在差別，甚至承重墻的厚度也不一樣，這也會(huì)造成公攤面積有差別。所以在計(jì)算公攤面積時(shí)，雖然依據(jù)的方法都一樣，但不同小區(qū)、不同樓座都會(huì)有差別。

當(dāng)然，不同的公攤面積卻給業(yè)主帶來了很多問題，比如物業(yè)費(fèi)、取暖費(fèi)都是按公攤后的面積收費(fèi)，在住宅壽命期，幾十年的積累又是一筆巨額的冤枉支出。“我每年要給電梯井、變電室甚至保安亭交取暖費(fèi)，想想都冤?！庇袠I(yè)主告訴記者。采訪中更有業(yè)主直言，自己的買的是精裝房，開發(fā)商承諾的裝修標(biāo)準(zhǔn)是3000元／平方米，裝修面積同樣是按照含公攤面積來計(jì)算的，“樓梯間他們肯定沒有裝修，那是不是應(yīng)該退錢？”

新聞延伸：公攤面積何時(shí)能取消

在這幾天的輿論中，公攤面積似乎成為“過街老鼠”人人喊打，公攤面積何時(shí)能取消？?jī)?nèi)蒙古住建廳在回復(fù)政協(xié)委員的提案時(shí)，除了將取消“公攤面積”的建議列為近期亟需修訂的立法項(xiàng)目建議上報(bào)住建部之外，也明確指出：鑒于以建筑面積作為商品房銷售的計(jì)價(jià)依據(jù)已經(jīng)實(shí)施多年，并且已有法律法規(guī)確認(rèn)，如果改革計(jì)價(jià)依據(jù)首先必須修改完善相關(guān)配套制度，明確套內(nèi)建筑面積的概念及計(jì)價(jià)方式，做好宣傳、普及和解釋論證工作，設(shè)置合理的過渡期，以實(shí)現(xiàn)計(jì)價(jià)依據(jù)和標(biāo)準(zhǔn)從建筑面積向套內(nèi)面積的平穩(wěn)過渡，因此實(shí)施的難度較大，周期較長(zhǎng)。

也有專家認(rèn)為，公攤問題并不是一定要取消，而是要讓其規(guī)范化，要規(guī)范開發(fā)商的定價(jià)。易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)指出，對(duì)于取消公攤面積的議題，應(yīng)該說值得關(guān)注，體現(xiàn)了對(duì)購(gòu)房者或業(yè)主降低成本、規(guī)范小區(qū)運(yùn)作的導(dǎo)向。但所謂羊毛出在羊身上，如果不公攤成本，成本不消化，開發(fā)商也還是算到房?jī)r(jià)上。嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，若簡(jiǎn)單取消掉，公攤面積如何管理還是一個(gè)問題。

特別提醒：除了公攤，這些方面也得注意

隨著居住質(zhì)量的不斷改善，居住環(huán)境的舒適度成了一個(gè)不容忽視的問題。除了公攤之外，購(gòu)房者在買房時(shí)還應(yīng)該關(guān)注哪些方面呢？

一是所購(gòu)買的樓房之間的間距、容積率、建筑密度和周圍污染情況；二是房屋應(yīng)該有較高的綠化覆蓋率和景觀建設(shè)；三是要看小區(qū)的市政配套設(shè)施、生活配套設(shè)施、休閑配套設(shè)施、交際配套設(shè)施以及購(gòu)物條件等等。

容積率

又稱建筑面積毛密度，是指項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)全部建筑面積與可建設(shè)用地面積之比。容積率是衡量建設(shè)用地使用強(qiáng)度的一項(xiàng)重要指標(biāo)。對(duì)于住戶來說，容積率直接關(guān)系到居住的舒適度。對(duì)于住戶來說，容積率越低，居住舒適度越高。對(duì)于開發(fā)商而言，容積率越低，開發(fā)商可用于回收資金的面積就越少。一個(gè)良好的居住小區(qū)，高層住宅容積率應(yīng)不超過3．5，多層住宅應(yīng)不超過2。住宅小區(qū)容積率小于1．0的，為非普通住宅。所以購(gòu)房者如果比較在意居住舒適度，一定要多對(duì)比參考容積率的大小。

綠化率

是指項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)的綠化面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比。一般在談到小區(qū)綠化時(shí)還會(huì)提到綠地率和綠化覆蓋率，然后很多人就感到頭疼，這三者之間到底什么區(qū)別呢？綠化覆蓋率其實(shí)就是綠化率的準(zhǔn)確叫法，綠化率主要是開發(fā)商的標(biāo)準(zhǔn)，只要長(zhǎng)草的地方都可以算綠化率。但是綠地率是規(guī)劃設(shè)計(jì)的標(biāo)準(zhǔn)，在計(jì)算時(shí)要求距建筑外土墻1．5米和道路邊線1米以內(nèi)的用地，不得計(jì)入綠化用地。一般而言，新建居住區(qū)內(nèi)綠化率不得低于30％，舊區(qū)改造不低于25％，大于50％則可稱作花園，達(dá)到40％左右才能保證居住的舒適度。綠地率越高，建筑面積越低，開發(fā)商可回收的資金越少，用戶的舒適度更高。

觀海新聞／青島早報(bào)記者 劉鵬