全球時(shí)訊：東李十盤(pán)大戰(zhàn):總價(jià)300萬(wàn)元~500萬(wàn)元改善房源居多，樓盤(pán)冷熱不均

要說(shuō)今年青島主城樓市主要看東李，并不為過(guò)。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，今年以來(lái)，東李新樓盤(pán)至少有10個(gè)，其中純新盤(pán)占了半壁江山。近日，記者在探訪過(guò)程中了解到，該片區(qū)目前吸引的多數(shù)為改善型購(gòu)房者，房源總價(jià)在300萬(wàn)元～500萬(wàn)元的居多。但由于品質(zhì)和品牌參差不齊，各樓盤(pán)銷(xiāo)售情形分化十分明顯。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，隨著片區(qū)交通、教育等配套的不斷完善，東李將是未來(lái)重要的主城改善片區(qū)。

業(yè)內(nèi)：剛需向改善的過(guò)渡期后期教育配套會(huì)更多

青島房產(chǎn)網(wǎng)紅天團(tuán)特邀專(zhuān)家張斌認(rèn)為，東李改善型房源的扎堆出現(xiàn)，也印證了“十四五”規(guī)劃中青島發(fā)展的重要方向，即以主城區(qū)為主?！皷|李的再次高光，說(shuō)明了主城區(qū)有大片可利用地塊的區(qū)域越來(lái)越少，目前主城區(qū)的教育資源主要集中在浮山后和老市南，相信為了平衡，后期東李會(huì)有更多教育資源進(jìn)駐，以吸引越來(lái)越多的改善人群入住?！睆埍笳f(shuō)。

【資料圖】

青島房產(chǎn)網(wǎng)紅天團(tuán)特邀專(zhuān)家、卓易數(shù)據(jù)高級(jí)市場(chǎng)分析師王玟琳分析稱(chēng)，目前雖然東李已步入改善時(shí)代，但今年上市的10余個(gè)項(xiàng)目中，仍有不少90平米以下的剛需產(chǎn)品在售。這是其區(qū)別于嶗山前海一線、松嶺路、張村河及浮山后的重要特點(diǎn)。“從一定程度上來(lái)說(shuō)，東李目前是剛需走向改善及高端的過(guò)渡期，所以無(wú)論是剛需還是改善人群，來(lái)此置業(yè)都是不錯(cuò)的選擇。”王玟琳說(shuō)。

樓盤(pán)：東李現(xiàn)“十盤(pán)大戰(zhàn)”，總價(jià)300萬(wàn)元～500萬(wàn)元居多

沉寂五六年之久的東李樓市，今年再次迎來(lái)大爆發(fā)，綠城春溪雲(yún)廬、綠城錦上月鳴、森林公園、上流和苑、金水云麓、河岸首府、融海云著、萬(wàn)竹云峰、融海啟城、華新園珺臺(tái)呈現(xiàn)出“十盤(pán)大戰(zhàn)”的場(chǎng)景。

東李位于李滄東部，世園大道以北。青島的“十四五”規(guī)劃中，將李滄的東李、北客站和樓山片區(qū)定為重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域，而就房地產(chǎn)角度來(lái)看，目前優(yōu)質(zhì)的土地和品牌房企主要集中在東李。

從時(shí)間軸來(lái)看，年初東李首現(xiàn)的新盤(pán)是綠城的兩個(gè)項(xiàng)目——春溪雲(yún)廬和錦上月鳴，前者推出的127～190平米的洋房，均價(jià)為35000元／平米，后者推出的118～150平米的高層，均價(jià)約為25000元／平米，目前均在收尾階段。到了3月，五家房企聯(lián)手推出的森林公園項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)，先推的產(chǎn)品為113～143平米的毛坯產(chǎn)品，近期在售的3個(gè)樓座均為精裝修產(chǎn)品，建面在113～167平米之間，均價(jià)在22000元～25000元／平米。到了5月份，融海云著項(xiàng)目首開(kāi)，僅有1棟住宅，面積段在69～115平米之間，均價(jià)在22000元～24000元／平米。

另外，東李目前還有多個(gè)純新樓盤(pán)，尚未開(kāi)盤(pán)。比如華新園珺臺(tái)，是東李新盤(pán)中少有的低密度洋房和小高層產(chǎn)品，面積段在104～136平米之間，得房率達(dá)83％，緊鄰李村河與雙峰山，環(huán)境是一大賣(mài)點(diǎn)。再比如融海啟城項(xiàng)目，預(yù)計(jì)近期首開(kāi)，將推出10～12號(hào)樓3個(gè)高層樓座，面積段在89～155平米之間，目前正在驗(yàn)資階段。

除此之外，上流和苑、金水云麓、河岸首府等老盤(pán)目前仍在順?shù)N中，產(chǎn)品有高層、別墅和大平層產(chǎn)品。據(jù)悉，目前片區(qū)產(chǎn)品套總價(jià)在300萬(wàn)元～500萬(wàn)元的居多。

現(xiàn)狀：有的一房難求，有的無(wú)人問(wèn)津

雖說(shuō)“十盤(pán)大戰(zhàn)”，但不難看出，東李的樓盤(pán)間仿佛“約好了”一般，岔開(kāi)了推盤(pán)時(shí)間。最早開(kāi)始的綠城兩項(xiàng)目，到森林公園，再到目前即將推的融海啟城、華新園珺臺(tái)、萬(wàn)竹云峰等項(xiàng)目，幾乎按時(shí)間軸一一布排，十分有序。因此，各個(gè)樓盤(pán)間除了產(chǎn)品和定位不同外，同時(shí)期競(jìng)爭(zhēng)的局面并不多。但即使按照每個(gè)樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)時(shí)的情形來(lái)看，整個(gè)片區(qū)仍存在分化嚴(yán)重的情況。有的樓盤(pán)一房難求，有的卻乏人問(wèn)津。

綠城理想之城的春溪雲(yún)廬和錦上月鳴，選擇在今年農(nóng)歷年后首開(kāi)，去化率分別高達(dá)8成和7成，開(kāi)盤(pán)當(dāng)天總銷(xiāo)售額超10億元。對(duì)此，有業(yè)內(nèi)人士分析稱(chēng)，這主要源于理想之城深耕東李17年，給片區(qū)帶來(lái)的變化。5座生態(tài)公園、1座五星級(jí)酒店、2所優(yōu)質(zhì)商業(yè)購(gòu)物場(chǎng)所，加上在建的地鐵2號(hào)線東延線，以及業(yè)內(nèi)綠城的口碑，均成為這兩個(gè)項(xiàng)目的熱銷(xiāo)密碼。

其次，我們要說(shuō)的是目前正熱銷(xiāo)的森林公園項(xiàng)目。上周末記者現(xiàn)場(chǎng)探訪時(shí)，工作人員忙到?jīng)]時(shí)間接待，在接待記者的2個(gè)小時(shí)時(shí)間內(nèi)，置業(yè)顧問(wèn)跑出去接了好幾通電話(huà)。項(xiàng)目一名置業(yè)顧問(wèn)分析稱(chēng)：“主要是地腳好，與嶗山搭界，品質(zhì)不錯(cuò)，價(jià)格也不高，精裝均價(jià)23000元／平米左右，因此吸引了不少改善客戶(hù)。”據(jù)內(nèi)部人士透露，8月截至29日，該項(xiàng)目熱銷(xiāo)了近200套房源，在目前的市場(chǎng)上可謂“一枝獨(dú)秀”。不過(guò)，在項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)也有購(gòu)房者告訴記者，森林公園目前二期精裝均價(jià)低于一期毛坯均價(jià)，購(gòu)房者擔(dān)心之后價(jià)格繼續(xù)下行，所以持觀望態(tài)度。

相形之下，有幾個(gè)樓盤(pán)則顯得有點(diǎn)“冷清”。一在售老盤(pán)的置業(yè)顧問(wèn)告訴記者，該項(xiàng)目目前在售實(shí)景裝修現(xiàn)房，主要為平層產(chǎn)品，復(fù)式總價(jià)在520平米～550平米之間。“這個(gè)總價(jià)并不低，所以改善型人群還是會(huì)考慮選浮山后還是選東李?！币簧形撮_(kāi)盤(pán)的項(xiàng)目置業(yè)顧問(wèn)告訴記者，原本其計(jì)劃今年8月開(kāi)盤(pán)，結(jié)果因?yàn)樾羁筒蛔悖瑳Q定延期?！艾F(xiàn)在改善客戶(hù)被浮山后和東李輪番搶?zhuān)瑑H僅東李也好幾個(gè)樓盤(pán)在爭(zhēng)，沒(méi)有‘殺手锏’很難出圈?！鄙鲜鲋脴I(yè)顧問(wèn)說(shuō)。

客群：配套加碼，不少購(gòu)房者來(lái)自嶗山片區(qū)

東李的首個(gè)高光時(shí)刻在2013～2015年間，在售樓盤(pán)多數(shù)為剛需產(chǎn)品。那時(shí)片區(qū)剛開(kāi)發(fā)，交通并不發(fā)達(dá)、教育資源也相對(duì)欠缺，整個(gè)片區(qū)僅有環(huán)境資源這一個(gè)重要抓手。彼時(shí)萬(wàn)科、卓越、綠城等品牌房企便在此拿地，開(kāi)發(fā)的高層產(chǎn)品早期單價(jià)僅為每平米七八千元，直到2014～2015年，整個(gè)片區(qū)迎來(lái)洋房時(shí)代，一些低密產(chǎn)品吸引了一部分微改善人群前來(lái)置業(yè)，洋房均價(jià)高的時(shí)候在13000～14000元／平米左右。2015年～2016年，片區(qū)內(nèi)項(xiàng)目陸續(xù)交付，加之交通、教育資源的不斷進(jìn)駐，東李片區(qū)崛起。

如今的東李，城市界面新，片區(qū)內(nèi)基本是新房和次新房；自然環(huán)境優(yōu)越，南、北、東三面有山，改造后的李村河“一條碧帶”繞城來(lái)，2號(hào)線東延線的開(kāi)建彌補(bǔ)了地鐵的不足，高知家庭帶來(lái)的生源質(zhì)量不斷提高，教育成績(jī)也可圈可點(diǎn)。二中院士港分校面向李滄區(qū)全區(qū)招生，李滄實(shí)驗(yàn)初中（北校區(qū)）建成招生，都會(huì)給東李的教育帶來(lái)更多改觀。這些都是東李目前備受改善型置業(yè)者關(guān)注的重要原因。

市民王女士告訴記者，自己一直想置換套大點(diǎn)的房子，給家人住。半年多以來(lái)，她一直在嶗山和東李之間轉(zhuǎn)換、看房，最終選擇了東李。“主要原因是，我的兩個(gè)孩子都已順利入學(xué)，所以買(mǎi)房并不考慮學(xué)區(qū)問(wèn)題。另一個(gè)原因是，同樣500萬(wàn)元的總預(yù)算，我在浮山后和嶗山也就能買(mǎi)套120平米左右的房子，到了東李，能買(mǎi)套150平米以上的。這種居住體驗(yàn)區(qū)別還是很大的?！蓖跖空f(shuō)。

對(duì)此，多名置業(yè)顧問(wèn)表示，確實(shí)有不少人群是從浮山后和嶗山過(guò)來(lái)的?！耙话銇?lái)說(shuō)，考慮孩子上更好一些的學(xué)區(qū)，客戶(hù)根據(jù)自己的預(yù)算，可能首先會(huì)選浮山后。但如果僅就環(huán)境和購(gòu)房?jī)r(jià)格來(lái)考慮，同樣的錢(qián)在東李可以買(mǎi)到更大更好的房子?！睎|李一名置業(yè)顧問(wèn)說(shuō)。