重點(diǎn)聚焦!房企半年報(bào)集中發(fā)布：八成利潤(rùn)大幅下滑 行業(yè)劇烈洗牌

數(shù)據(jù)：房企集中發(fā)布半年報(bào)，“虧損”創(chuàng)新高

(資料圖)

猶記得2018年秋，地產(chǎn)行業(yè)“大?！比f(wàn)科提出“活下去”的口號(hào)，當(dāng)時(shí)引起不小的輿論風(fēng)波。今天看來(lái)是如此有先見(jiàn)之明。當(dāng)?shù)禺a(chǎn)的洶涌大潮退去，人們買房變得慎之又慎。最近，截至8月31日169家房企發(fā)布了2022年的半年報(bào)，其中歸母凈利潤(rùn)呈現(xiàn)同比下降的有129家，占比高達(dá)近8成；55家處于虧損狀態(tài)，這些公司的虧損值達(dá)近600億元。有人說(shuō)，地產(chǎn)正在經(jīng)歷巨冷時(shí)刻，房企的洗牌也不斷加劇。

據(jù)樂(lè)居財(cái)經(jīng)統(tǒng)計(jì)，截至8月31日，已有169家上市房企發(fā)布了2022年半年報(bào)，其中歸母凈利潤(rùn)呈現(xiàn)同比下滑的有129家，占比高達(dá)76．3％。按盈利與否區(qū)分，有55家房企歸母凈利潤(rùn)虧損，這些公司一共虧了超595億元。這個(gè)數(shù)據(jù)被業(yè)內(nèi)人士稱為“地產(chǎn)行業(yè)史上最慘的一次半年報(bào)”，因?yàn)樯鲜蟹科蟮奶潛p數(shù)量和金額都創(chuàng)了新高。

記者發(fā)現(xiàn)，虧損房企中不乏頭部房企和國(guó)資平臺(tái)的身影。比如碧桂園上半年歸母凈利潤(rùn)6．12億元，同比下滑超95％。華潤(rùn)置地、綠地控股、越秀地產(chǎn)等也出現(xiàn)了同比下滑比較厲害的情況。還有中南、榮盛、金科、陽(yáng)光城等多家房企，去年同期尚處于盈利狀態(tài)，今年則跌入虧損。其中，富力地產(chǎn)虧損最為嚴(yán)重，上半年虧損69．20億元，同比降幅324．65％。

當(dāng)然，也有一部分盈利的房企。截至8月31日，今年上半年歸母凈利潤(rùn)榜單中，位列前五分別為中國(guó)海外發(fā)展、萬(wàn)科A、保利發(fā)展、華潤(rùn)置地、龍湖集團(tuán)。前五名中僅龍湖一家是民企，其余房企均為國(guó)企或者央企。

房企：省成本、控規(guī)模、謹(jǐn)慎拿地，加快資金回籠

擺在房企面前的難題是：如何穿越周期的迷霧？

目前的土地市場(chǎng)已明顯轉(zhuǎn)向，不止民營(yíng)房企放緩拿地腳步，央企同樣謹(jǐn)慎。

近日，某央企青島市場(chǎng)負(fù)責(zé)人表示，按集團(tuán)要求，他們拿地秉承以下幾個(gè)原則：量入為出、確保合理回報(bào)，以此來(lái)保證集團(tuán)內(nèi)部穩(wěn)健的財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)。“所以，我們拿地比以往更謹(jǐn)慎，前期投拓的同事會(huì)反復(fù)考察地塊，進(jìn)行研究和分析，以確保達(dá)到更高的回報(bào)率?！鄙鲜鲐?fù)責(zé)人表示。

而一些今年拿到地的房企，則加緊備貨出貨。一今年剛在主城區(qū)拿下幾宗地塊的房企相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，由于集團(tuán)對(duì)各城市公司都有利潤(rùn)率的考核，所以他們拿下地塊后，都會(huì)盡快進(jìn)入銷售階段?！澳壳肮驹谖骱０队袔讉€(gè)項(xiàng)目，賣得一般，但在主城區(qū)的一改善項(xiàng)目銷售情況不錯(cuò)。主要還是我們對(duì)主城區(qū)項(xiàng)目的價(jià)格每平米下調(diào)了1000～2000元，加上產(chǎn)品品質(zhì)不錯(cuò)，所以能盡快回籠資金?！鄙鲜鲐?fù)責(zé)人表示。

而一位央企投拓負(fù)責(zé)人對(duì)記者表示，大部分房企愿意在上半年拿地，因?yàn)轭A(yù)算相對(duì)充裕，而且下半年一般可以實(shí)現(xiàn)銷售，能對(duì)當(dāng)年的銷售業(yè)績(jī)做貢獻(xiàn)；而下半年拿地的話，不僅對(duì)當(dāng)年業(yè)績(jī)沒(méi)貢獻(xiàn)，融資端也不太容易實(shí)現(xiàn)，所以總體拿地積極性也不高。市場(chǎng)下行的態(tài)勢(shì)下，不少原本為了沖規(guī)模而拿下的項(xiàng)目，也成為一些房企整體利潤(rùn)上升的“絆腳石”。因此，適度可控的規(guī)模、安全的現(xiàn)金流，成為當(dāng)下大家集體追求的目標(biāo)。

在青島有多個(gè)項(xiàng)目的一家頭部房企相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，集團(tuán)給城市公司提出的要求是，盡快去化手頭的項(xiàng)目，不必要少拿地，拿地多拿優(yōu)質(zhì)地塊?！斑@也造成這兩年青島多批次集中供地時(shí)，優(yōu)質(zhì)地塊會(huì)引來(lái)眾多品牌房企瘋搶，一些地段一般的地塊，反而乏人問(wèn)津。如今地價(jià)越來(lái)越高，人工及建筑成本越來(lái)越高，房企利潤(rùn)不斷被擠壓，大家都在控制規(guī)劃，以減少不必要的支出和浪費(fèi)?！?/p>

“一般來(lái)說(shuō)，一個(gè)房企如果能拿到核心片區(qū)的優(yōu)質(zhì)地塊，就意味著資金回籠更快，利潤(rùn)率也更有保證。”一家央企青島公司的相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者，他們自從在浮山后與一青島本土房企聯(lián)合拿地后，近兩年住宅產(chǎn)品一直賣得很不錯(cuò)。今年1～8月，這個(gè)項(xiàng)目住宅產(chǎn)品銷售金額便超25億元，相當(dāng)于整個(gè)城市公司前8個(gè)月銷售額的近一半?！敖谖覀冞€有主城區(qū)一個(gè)新項(xiàng)目上市，預(yù)計(jì)也會(huì)賣得不錯(cuò)，今年下半年的利潤(rùn)主要靠它了?！鄙鲜鲐?fù)責(zé)人說(shuō)。

市場(chǎng)：“金九銀十”悄無(wú)聲息，市民買房更關(guān)注交付力

樓市整體的變局，反映到市場(chǎng)端，首先便是“金九銀十”的消失。一方面，房企不再把這“金九銀十”作為重要節(jié)點(diǎn)進(jìn)行產(chǎn)品的輸出，而更多是采用順銷；另一方面，則是市場(chǎng)銷售數(shù)據(jù)平平。以青島為例，2021年9月和10月新建商品房成交量分別為10261套和10980套，分別同比下滑16．89％和7．44％。今年雖剛?cè)?月，但記者在調(diào)查中了解到，針對(duì)“金九銀十”，青島大部分開發(fā)商并無(wú)特殊的節(jié)點(diǎn)安排和推盤計(jì)劃，9月全市新盤的開盤加推量?jī)H有不到20個(gè)，遠(yuǎn)不及以往“金九”推盤量的一半。有業(yè)內(nèi)人士表示，今年的“金九銀十”預(yù)計(jì)不會(huì)有太大波瀾。

其次，購(gòu)房者的心態(tài)也發(fā)生了很大的變化。市民劉先生告訴記者，自己2015年在市南區(qū)買過(guò)一套新房，當(dāng)時(shí)的想法很簡(jiǎn)單：上下班方便、孩子上學(xué)便利、房子居住舒適即可。最近，他打算換套房子，市場(chǎng)也變了。“現(xiàn)在買房關(guān)注的點(diǎn)變了，會(huì)更加關(guān)注能不能按照合同約定，高品質(zhì)交付。對(duì)央企和國(guó)企的項(xiàng)目關(guān)注多一些，然后選核心地段，周邊配套最好是已經(jīng)比較成熟的。當(dāng)然最重要的，還是會(huì)考察這個(gè)房企在其他城市的項(xiàng)目有沒(méi)有爛尾的情況。”劉先生說(shuō)。另一位市民于女士則感慨道：“以前買房子誰(shuí)還會(huì)擔(dān)心開發(fā)商交不上房，但這兩年身邊2個(gè)朋友在郊區(qū)買的房子交付延期，所以就不得不提高警惕?！?/p>

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