陳晟：問題并非“該不該救樓市”

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最近，該不該救樓市引起了廣泛的討論。研究顯示，上半年中國各地已有百余地方優(yōu)化房地產調控政策超300次。6月以來，青島、蘇州等地也積極開展自救。青島推出限售放松、非限購區(qū)域首付比例調整、棚改貨幣化安置和房票政策等穩(wěn)樓市組合拳，蘇州公積金賬戶余額可提取用于支付首付。

筆者認為，現(xiàn)在的問題不是救不救樓市，或者是救不救企業(yè)，而是怎么恢復我們對于經(jīng)濟的預期和信心。對此，我們首先需要對以下兩個問題作出明確的判斷：我們的樓市還有沒有未來？它現(xiàn)在是處于頂峰，還是處于螺旋式發(fā)展的某個階段？目前樓市只是出現(xiàn)了發(fā)展周期里的某些不適應、不均衡。

顯然，樓市里有一些不適合新發(fā)展模式的企業(yè)，包括一些ST的上市企業(yè)（ST股票是指境內上市公司連續(xù)2年虧損，被進行特別處理的股票）。對于這些企業(yè)，我認為是不需要救的，企業(yè)的優(yōu)勝劣汰是市場的應有之義。對于符合未來新發(fā)展要求的民營企業(yè)，我們應該提供機會和出路；一些自律的國央企房地產企業(yè)，應該繼續(xù)發(fā)揮其關鍵作用。

房地產市場還是有未來的，只是機會永遠留給能夠適應新時代發(fā)展模式的好企業(yè)。地方政府、房地產行業(yè)、消費者、金融機構和上下游產業(yè)鏈對此應有堅定的信心。房地產是支柱產業(yè)，需要讓其回歸基礎性底層產業(yè)的位置上來，改正之前部分地區(qū)存在的無序擴張的問題，正本清源。

現(xiàn)在與樓市有關的一些數(shù)據(jù)確實需要引起我們的重視，包括地方債務、就業(yè)等。我們需要一些更有決斷力、振聾發(fā)聵的政策調整。“小打小鬧”的微調恐怕難起大作用，如取消核心城市的“雙限”，降低“首付”和“房貸利率”等。經(jīng)濟學上有個著名的“理性預期理論”：人們所有的經(jīng)濟行為取決于對未來的理性預期。所以信心和預期的調整需要非常明確、前瞻的政策，包括一些改革紅利的釋放。這個時候，我們需要充分明確哪些改革紅利可以釋放以推動經(jīng)濟的長效發(fā)展，讓未來的收入和就業(yè)預期穩(wěn)定下來。這樣大家才會敢于消費或主動消費，減少安全和避險式儲蓄。

針對樓市里一切不利于剛性和改善性需求釋放的政策也應該進行優(yōu)化，如市場準入、買家準入、貸款準入、產品準入、價格準入等。同時可以推動各類保障性住房的投資帶動，形成市場與保障的雙軌制度，兩個市場互不干擾。若一個地區(qū)的“保障房”總量占比大，其對商品房市場的限制措施就相對少，商品房市場波動對經(jīng)濟的影響也就小。

再來談談開發(fā)商該不該自救，能不能自救。目前，一批出險、資本無序擴張的企業(yè)大勢已去，我們需要盡快與過去的問題進行切割，做好保交付的工作。但是新人、新組織要適應新時代，建立新的戰(zhàn)略模式，這是面向未來的工作。重構業(yè)務要符合“房住不炒”和樓市雙軌制的相關要求。一是房地產要真心實意地在ESG（ESG是一種關注企業(yè)環(huán)境、社會、治理績效的投資理念和企業(yè)評價標準）方面作出相關表率；二是要抓住新興的、多元化、個性化的居住消費帶來的機遇；三是要利用科技、大數(shù)據(jù)的賦能，綠色低碳的循環(huán)應用；四是要重視最前沿的人工智能在房地產建設、社區(qū)物業(yè)、營銷環(huán)節(jié)上的應用，走出一條新的發(fā)展道路?？偠灾跃仁紫纫龅氖桥c過去切割，在這個基礎上重構未來。

房地產業(yè)有它發(fā)展的內生規(guī)律，切不可因某個階段的某些表征就一味唱衰，質疑未來。至于樓市救不救，怎么討論都解決不了實際問題。隨著時代的發(fā)展，每個行業(yè)都會經(jīng)歷大浪淘沙，不能適應新形勢下房地產業(yè)需求的企業(yè)必然會洗牌出局。所謂救與不救，從國家政策到企業(yè)自救，都是積極做調整適應變化，甚至引領發(fā)展趨勢而已。（作者是中國房地產數(shù)據(jù)研究院院長）

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