金觀平：樓市政策應(yīng)強(qiáng)化中長期調(diào)節(jié)

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今年以來，已有100多個城市出臺房地產(chǎn)調(diào)控政策超300次，對穩(wěn)定樓市起到了重要作用。也要看到，部分城市調(diào)控政策短期化傾向明顯，促進(jìn)樓市健康發(fā)展，還需強(qiáng)化中長期調(diào)節(jié)思維，通過建立長效機(jī)制解決房地產(chǎn)市場深層次問題。

作為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)鏈條長、涉及面廣，對經(jīng)濟(jì)增長、金融穩(wěn)定和民生保障均有重要影響。近年來，各地因城施策，不斷強(qiáng)化調(diào)控政策的及時性和精準(zhǔn)性，各種調(diào)控政策輪番出臺。但梳理過往情況不難發(fā)現(xiàn)，部分城市調(diào)控舉措具有一定滯后性，一般是在樓市出現(xiàn)過冷或過熱后出臺的，大多屬于補(bǔ)救性政策。短期的補(bǔ)救舉措固然必要，也能夠起到立竿見影的效果，但往往存在治標(biāo)不治本的問題。

樓市調(diào)控既要著眼當(dāng)前，更要兼顧長遠(yuǎn)。穩(wěn)中求進(jìn)的發(fā)展總基調(diào)，要求政策的連續(xù)性、穩(wěn)定性、可持續(xù)性，適時使用跨周期調(diào)節(jié)手段。樓市調(diào)控需要增強(qiáng)前瞻性和預(yù)見性，統(tǒng)籌做好政策銜接。部分城市在制定調(diào)控政策時，缺乏連貫性，甚至朝令夕改，容易造成預(yù)期不穩(wěn)。同時，不少城市側(cè)重從需求端進(jìn)行調(diào)整，而供給端調(diào)控舉措往往不夠。

政策穩(wěn)，預(yù)期才能穩(wěn)；預(yù)期穩(wěn)，市場才能穩(wěn)。當(dāng)前，樓市預(yù)期偏弱，下行壓力加大。在這種情況下，更需圍繞穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期的調(diào)控目標(biāo)，夯實主體責(zé)任，豐富政策工具，建立房地產(chǎn)長效機(jī)制。按照一城一策的思路，各地應(yīng)進(jìn)一步明確樓市調(diào)控政策的短期目標(biāo)和中長期目標(biāo)，完善政策配套，防止調(diào)節(jié)失靈。

房地產(chǎn)發(fā)展的重要內(nèi)驅(qū)力是城鎮(zhèn)化，而城鎮(zhèn)化的重要驅(qū)動力是產(chǎn)業(yè)化。對于各地來講，樓市調(diào)控要和產(chǎn)業(yè)規(guī)劃形成聯(lián)動，提升城市產(chǎn)業(yè)集聚效應(yīng)，加大產(chǎn)業(yè)鏈供應(yīng)鏈布局力度，增強(qiáng)城市競爭力吸引力。此外，根據(jù)城鎮(zhèn)化發(fā)展規(guī)律，還可深化面向城市群和都市圈的樓市調(diào)控區(qū)域協(xié)調(diào)機(jī)制，將大城市和周邊中小城市供應(yīng)需求、基礎(chǔ)設(shè)施、公共資源統(tǒng)籌考慮，解決市場供需錯配問題。

我國房地產(chǎn)市場分化趨勢早已形成，不同地區(qū)差異較為明顯。從人口流動情況看，凈流入城市和凈流出城市住房存量情況各異，需要區(qū)別應(yīng)對。近年來，新增城鎮(zhèn)人口向一二線城市轉(zhuǎn)移趨勢明顯，新市民和青年群體住房需求仍未得到有效滿足；部分三四線城市呈現(xiàn)人口凈流出態(tài)勢，尤其是對于沒有產(chǎn)業(yè)支撐的中小城市而言，則需嚴(yán)防大規(guī)模無序擴(kuò)大開發(fā)和投資房地產(chǎn)。因此，調(diào)控政策既要警惕全局性供給過剩風(fēng)險，也要注意熱點(diǎn)城市供應(yīng)不足的矛盾。

樓市既要穩(wěn)預(yù)期，又要防風(fēng)險。傳統(tǒng)房地產(chǎn)市場“高杠桿、高負(fù)債、高周轉(zhuǎn)”模式難以為繼，建立良性的房地產(chǎn)發(fā)展模式，需要實現(xiàn)“人房地”聯(lián)動，推動房企盡快轉(zhuǎn)型。同時，并行調(diào)整住房存量和增量，從供給和需求兩端同時發(fā)力，實現(xiàn)房地產(chǎn)市場供求適配，破解住房市場深層次難題，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。 （作者：金觀平 來源：經(jīng)濟(jì)日報）

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