供需兩端多重利好來襲，地產(chǎn)板塊能否重拾升勢？機構：政策兌現(xiàn)漸行漸近，地產(chǎn)市場復蘇年底可期

上周，地產(chǎn)供需兩端政策持續(xù)發(fā)布，包含需求端的“推進落實認房不認貸”，以及供給端的“上市房企再融資不受破發(fā)、破凈和虧損限制”。在行業(yè)基本面持續(xù)探底的背景下，此類政策組合拳能否讓樓市迎來復蘇？

行情方面，中證800地產(chǎn)指數(shù)自本輪階段高點以來已下跌9.35%，本輪調(diào)整結束了嗎？地產(chǎn)供需兩端多重利好，本周行情能否企穩(wěn)回升？

(資料圖片僅供參考)

在8月25日深圳召開的2023亞布力論壇第十九屆夏季高峰會上，萬科集團創(chuàng)始人王石表示，房地產(chǎn)處在周期調(diào)整之中，但房地產(chǎn)行業(yè)不會“死”，并回應稱房地產(chǎn)行業(yè)當然會再起來，任何行業(yè)都有周期。

機構方面則認為，隨著政策力度的加大，疊加“金九銀十”的傳統(tǒng)銷售旺季，地產(chǎn)銷售有望迎來轉(zhuǎn)折點。在這個過程，關注國央企和優(yōu)質(zhì)頭部房企。

【供需兩端多重利好已至】

首先看看需求端，8月25日，住建部、央行、金融監(jiān)管總局聯(lián)合印發(fā)《關于優(yōu)化個人住房貸款中住房套數(shù)認定標準的通知》，財政部、稅務總局、住建部聯(lián)合印發(fā)《關于延續(xù)實施支持居民換購住房有關個人所得稅政策的公告》，均是中央部委層面對此前住建部部長政策表態(tài)的具體落地。

華泰證券稱，“認房不認貸”政策并非強制推行，而是由地方政府自主選用。根據(jù)各地政府網(wǎng)站的信息，目前“無房有貸（不管是否還清）”但仍不能享受首套房信貸政策的，僅北上廣深4個一線城市。預計部委發(fā)文后，一線城市也有望落實優(yōu)化首套房認定標準，從而進一步托底房價預期、釋放合理的購房需求。

再來看看供給端，8月27日，證監(jiān)會連續(xù)發(fā)布多項監(jiān)管新規(guī)。證監(jiān)會稱充分考慮當前市場形勢，完善一二級市場逆周期調(diào)節(jié)機制，圍繞合理把握IPO、再融資節(jié)奏，作出六項安排。其中，第六項提到，房地產(chǎn)上市公司再融資不受破發(fā)、破凈和虧損限制。

值得關注的是，此次證監(jiān)會發(fā)布的政策中提到，上市公司如果有破發(fā)、破凈虧損的，融資規(guī)模會受到限制。但是房地產(chǎn)上市公司不受這個條款的限制，并且明確提出房地產(chǎn)上市公司破發(fā)、破凈、虧損，還可以繼續(xù)再融資。

“這表明監(jiān)管部門對房地產(chǎn)行業(yè)，特別是房地產(chǎn)上市公司融資給予了更大力度的支持?！敝兄秆芯吭浩髽I(yè)研究總監(jiān)劉水表示。易居研究院研究總監(jiān)嚴躍進也認為，這說明監(jiān)管層面對房地產(chǎn)上市公司的再融資是支持的，甚至條件是逐漸放寬的，其背后是為了防范房企出現(xiàn)的金融風險問題。

58安居客研究院院長指出，從證監(jiān)會對上市房企的調(diào)控節(jié)奏來看，透露出兩種方向：

一是對于新IPO的控制，房企也是IPO控制的重點行業(yè)，在商品房供需結構發(fā)生重大變化的情況下，控制IPO的節(jié)奏也是控制房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)進一步擴張的重要舉措；

二是對于已上市的房企在融資層面則給予更多傾斜，推進房地產(chǎn)行業(yè)降風險、保交樓、穩(wěn)民生。

【地產(chǎn)復蘇可期？如何把握？】

中信證券研報指出，認房不認貸已經(jīng)被納入了“一城一策”的工具箱，我們相信從低線到高線城市，相關政策有望循序漸進進入兌現(xiàn)階段。除此之外，政策工具箱內(nèi)工具也依然充足。我們有理由相信，防風險的政策有望在四季度集中發(fā)力，房地產(chǎn)市場則有可能在年末結束房價持續(xù)下行，銷售不斷滑落的局面。此外，企業(yè)還可能在四季度迎接城中村改造帶來的新業(yè)務機會。

信達證券認為，目前全國包括一線城市在內(nèi)的部分重點城市仍執(zhí)行“認房又認貸”的嚴格標準，住房套數(shù)認定標準放松，更多群體將適用首套房的低首付比例和利率優(yōu)惠，有助于降低居民購房成本。換房退稅政策期限延長，也有利于減少換房交易環(huán)節(jié)成本。近期政策加速落地，臨近9-10月地產(chǎn)銷售傳統(tǒng)旺季，我們預計后續(xù)因城施策政策力度或?qū)⑦M一步加大，有望降低購房者負擔，更好滿足居民剛性和改善性住房需求。

對于具體投資機會，多家機構表示看好資金面較強、土儲充裕的上市房企，以國央企和優(yōu)質(zhì)頭部房企為代表。

華泰證券表示，隨著政策定調(diào)、政策執(zhí)行、經(jīng)紀人預期方面的積極信號在持續(xù)增加，我們期待更多一二線城市落實優(yōu)化地產(chǎn)政策，并與其他一攬子經(jīng)濟政策形成合力，共同推動經(jīng)濟恢復向好，穩(wěn)定居民的房價預期和購房需求?？春镁邆涑湓９獜椥缘某鞘幸约霸谥髁鞒鞘杏谐湓Ｘ浿岛洼^強補貨能力的優(yōu)質(zhì)房企。

國聯(lián)證券建議重點關注資金實力較強、土儲更為優(yōu)質(zhì)充裕的國央企，以及在本輪行業(yè)出清中率先完成信用修復的優(yōu)質(zhì)民企此外二手房市場恢復強勁，建議關注存量房龍頭企業(yè)。

資料顯示，地產(chǎn)ETF（159707）跟蹤中證800地產(chǎn)指數(shù)，匯集市場16只頭部房企，在投資方向上具有明顯的頭部集中度優(yōu)勢，前十大成份股權重超8成！同時，中證800地產(chǎn)指數(shù)成份股國企央企含量高，同時享受“中特估”概念加持。地產(chǎn)ETF（159707）也是目前市場上唯一跟蹤中證800地產(chǎn)指數(shù)的行業(yè)ETF，具備稀缺性與辨識度。

數(shù)據(jù)來源：滬深交易所。

風險提示：地產(chǎn)ETF被動跟蹤中證800地產(chǎn)指數(shù)，該指數(shù)基日為2004.12.31，發(fā)布日期為2012.12.21，指數(shù)成份股構成根據(jù)該指數(shù)編制規(guī)則適時調(diào)整。文中指數(shù)成份股僅作展示，個股描述不作為任何形式的投資建議，也不代表管理人旗下任何基金的持倉信息和交易動向。基金管理人評估的本基金風險等級為R3-中風險，適合適當性評級C3以上投資者。任何在本文出現(xiàn)的信息（包括但不限于個股、評論、預測、圖表、指標、理論、任何形式的表述等）均只作為參考，投資人須對任何自主決定的投資行為負責。另，本文中的任何觀點、分析及預測不構成對閱讀者任何形式的投資建議，亦不對因使用本文內(nèi)容所引發(fā)的直接或間接損失負任何責任?；鹜顿Y有風險，基金的過往業(yè)績并不代表其未來表現(xiàn)，基金管理人管理的其他基金的業(yè)績并不構成基金業(yè)績表現(xiàn)的保證，基金投資需謹慎。

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