房地產(chǎn)新格局，基本定了

這幾天，關(guān)于“認(rèn)房不認(rèn)貸”的政策推進(jìn)，終于又有了一些進(jìn)展。

8月25號(hào)，住建部等三部委聯(lián)合發(fā)文，推進(jìn)“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策落地，并且延長(zhǎng)了換購(gòu)住房減免個(gè)稅的期限至2025年底。

(資料圖片僅供參考)

然而，此時(shí)距離住建部倪虹部長(zhǎng)表態(tài)，已經(jīng)過(guò)去了一個(gè)月了。

并且，當(dāng)時(shí)提及的另外兩項(xiàng)措施“降首付比例”和“貸款利率”，依然還沒(méi)有動(dòng)靜。甚至8月份公布的5年期LPR也繼續(xù)保持不變?？梢钥闯?，高層對(duì)于刺激樓市的態(tài)度，依然是非常謹(jǐn)慎和曖昧的。

而一線城市的態(tài)度，更加耐人尋味。據(jù)悉，深圳部分銀行表示，“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策可能不會(huì)發(fā)文，而是直接執(zhí)行。也就是說(shuō)，就算有利好政策出來(lái)，也并不打算大張旗鼓。

這跟之前明源君說(shuō)過(guò)的判斷一致，那就是：

當(dāng)前房地產(chǎn)的主線，根本不是「救市」，而是「改革」。

怎么改？

一是租售并舉，建立保障住房體系。也就是我們說(shuō)過(guò)很多次的，供給側(cè)結(jié)構(gòu)改革。保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)房，都在加速。

二是從“大開(kāi)發(fā)”模式，向“大資管”模式轉(zhuǎn)型。也就是對(duì)存量物業(yè)的改造升級(jí)、運(yùn)營(yíng)升級(jí)、經(jīng)營(yíng)模式升級(jí)。

不同于購(gòu)房政策松綁的遮遮掩掩，有關(guān)地產(chǎn)新模式的政策制定和出臺(tái)，可以說(shuō)是相當(dāng)?shù)睦讌栵L(fēng)行。

2022年中央及地方累計(jì)出臺(tái)住房租賃相關(guān)政策160余次，近30個(gè)省市發(fā)布了加快保租房發(fā)展的實(shí)施方案及細(xì)則。

例如，年初的住房租賃「金融17條」，央行和銀保監(jiān)會(huì)針對(duì)長(zhǎng)租公寓的資金成本問(wèn)題，給出了全方位的支持。幾乎覆蓋了建設(shè)、購(gòu)買(mǎi)、運(yùn)營(yíng)、退出各個(gè)環(huán)節(jié)，一攬子給長(zhǎng)租公寓企業(yè)掃除了所有障礙。

在這些扶持之下，租賃住宅的熱度也快速上升。今年上半年，頭部企業(yè)的擴(kuò)張速度明顯提升，大量新的租賃品牌，扎堆入市。

上半年，TOP30集中式長(zhǎng)租公寓累計(jì)開(kāi)業(yè)規(guī)模96.43萬(wàn)間，同比增長(zhǎng)9.55%。自如、魔方等頭部長(zhǎng)租企業(yè)，也在近期被傳出準(zhǔn)備赴港上市。和哀鴻遍野的開(kāi)發(fā)賽道，形成了鮮明的對(duì)比。

長(zhǎng)租公寓作為第一個(gè)集中暴雷的地產(chǎn)賽道，完成風(fēng)險(xiǎn)出清后，各方參與者已經(jīng)卷土重來(lái)，開(kāi)始形成全新的行業(yè)格局。

政策支持大開(kāi)綠燈

行業(yè)格局出現(xiàn)明顯轉(zhuǎn)變

上一輪長(zhǎng)租公寓暴雷潮的出現(xiàn)，最根本的原因，還是在于商業(yè)模式本身存在問(wèn)題。

因?yàn)橹暗拈L(zhǎng)租公寓以“二房東”模式為主，通過(guò)低價(jià)收購(gòu)房源進(jìn)行裝修，再以高價(jià)出租出去，從而賺取“租金差”。這種模式的利潤(rùn)空間非常有限，要想達(dá)到一定的盈利水平，就必須要上規(guī)模。

這就導(dǎo)致長(zhǎng)租公寓企業(yè)，在前端獲取房源的競(jìng)爭(zhēng)白熱化，直至出現(xiàn)“高收低賣(mài)”的情況，企業(yè)挪用租客的預(yù)付租金，負(fù)債經(jīng)營(yíng)，最終導(dǎo)致暴雷。

總結(jié)起來(lái)就是：

① 租賃房源供應(yīng)不足。

② 對(duì)租賃企業(yè)經(jīng)營(yíng)的金融政策支持不足。

③ 參與競(jìng)爭(zhēng)的長(zhǎng)租企業(yè)，運(yùn)營(yíng)能力不成熟。

而從目前的情況的來(lái)看，行業(yè)的經(jīng)營(yíng)格局已經(jīng)發(fā)生了很大的變化。

一、分散式轉(zhuǎn)向集中式，項(xiàng)目規(guī)模越來(lái)越大

其實(shí)，集中式公寓相較于分散式，有更大的利潤(rùn)空間。集中式公寓毛利率約在30-40%之間，分散式公寓毛利率在10-30%之間。

但過(guò)去，優(yōu)質(zhì)的集中式公寓物業(yè)，獲取難度很大，導(dǎo)致市面上一直是碎片化、分散式的模式為主。

但近兩年，大量改革政策，釋放出大量存量土地和房屋，用于大規(guī)模集中式租賃住房建設(shè)。長(zhǎng)租公寓的房源獲取渠道，被大大拓寬了。

一是農(nóng)村集體用地大量入市，被用于建設(shè)大型租賃社區(qū)。

多主體供應(yīng)的土地資源，讓租賃用地來(lái)源更豐富，一方面大大加速了租賃住房的供應(yīng)速度，另一方面，也有利于降低地價(jià)。

今年4月，華潤(rùn)有巢規(guī)模最大的租賃社區(qū)——潤(rùn)堂·瀛海店開(kāi)業(yè)。作為國(guó)央企，華潤(rùn)有巢大部分的公寓項(xiàng)目，都是利用集體土地建設(shè)的大型租賃社區(qū)。

北京萬(wàn)科泊寓成壽寺社區(qū)——成壽泊寓·院兒，擁有901套租賃房源，也是由集體土地建設(shè)而成。

租賃用地的大量集中供應(yīng)，讓長(zhǎng)租公寓向大規(guī)模、集中式的方向發(fā)展。一方面，集中管理，讓企業(yè)運(yùn)營(yíng)效率更高，另一方面，也大大降低了房源獲取的競(jìng)爭(zhēng)烈度。

二是“非改租”政策加速，大量存量物業(yè)變身租賃住宅。

這條政策的放開(kāi)，進(jìn)一步提升了租賃住房供給的速度。

今年上半年，長(zhǎng)租公寓出現(xiàn)大批量集中供應(yīng)的趨勢(shì)，其中大部分新開(kāi)項(xiàng)目，都是“非改租”類(lèi)的存量改造產(chǎn)品。

所謂“非改租”，就是對(duì)城市里，閑置和低效利用的商業(yè)辦公、旅館、廠房、倉(cāng)儲(chǔ)、科研教育等非居住類(lèi)的存量房屋，改建為保障性租賃住房。

7月1日，萬(wàn)科泊寓將深圳水務(wù)南山大樓辦公樓，改造為204間保障性租賃住房，并正式投入運(yùn)營(yíng)。龍湖冠寓北京郭公莊地鐵站店，也是由一座閑置辦公樓改造而來(lái)，經(jīng)過(guò)裝修后，變身為一個(gè)擁有745間房的保租房項(xiàng)目。

6月6日，京城目前最大的單體保障性租賃住房——首創(chuàng)和園·繁星社區(qū)入市，擁有的房源數(shù)量高達(dá)6500套。而這個(gè)項(xiàng)目，是由華北曾經(jīng)最大的石材集散地重建而來(lái)。

當(dāng)前的租賃住宅項(xiàng)目，不再是分散式的租賃房源，而是開(kāi)始大型社區(qū)化，甚至不少項(xiàng)目還會(huì)配件商業(yè)、幼兒園等配套設(shè)施。

年初的住房租賃「金融17條」，也明確了會(huì)給與這兩類(lèi)項(xiàng)目充足的金融支持。接下來(lái)，租賃社區(qū)大型化、集中化的趨勢(shì)，大概率還會(huì)繼續(xù)。

二、“二房東”模式轉(zhuǎn)向重資產(chǎn)和輕資產(chǎn)模式

長(zhǎng)租企業(yè)的經(jīng)營(yíng)模式主要有三種：

① 輕資產(chǎn)托管模式。只做品牌、系統(tǒng)和運(yùn)營(yíng)管理能力的輸出。

② 中資產(chǎn)包租模式。也就是前面提到的“二房東”模式。

③ 重資產(chǎn)持有運(yùn)營(yíng)模式。即自持物業(yè)，拿地、開(kāi)發(fā)建設(shè)、運(yùn)營(yíng)服務(wù)一條龍，再運(yùn)用金融工具如REITs退出。

過(guò)去一度作為市場(chǎng)主流的中資產(chǎn)模式，目前正在快速向兩端分化，逐漸退出歷史舞臺(tái)。

1、租賃金融化，給重資產(chǎn)模式提供可能

過(guò)去，重資產(chǎn)模式之所以行不通，很大的問(wèn)題，就是算不過(guò)來(lái)帳。而現(xiàn)在，隨著行業(yè)的不斷金融化，重資產(chǎn)模式開(kāi)始具備吸引力。

首先，前端“基金＋運(yùn)營(yíng)方”的模式，降低投資門(mén)檻。

今年1月，建行與萬(wàn)科聯(lián)合創(chuàng)立了建萬(wàn)住房租賃投資基金，投資收購(gòu)房企的存量資產(chǎn)，統(tǒng)一委托萬(wàn)科泊寓運(yùn)營(yíng)，最終通過(guò)市場(chǎng)化整售、公募REITs等實(shí)現(xiàn)投資收益。

這種模式結(jié)合了金融機(jī)構(gòu)的低成本資金、資源、政策優(yōu)勢(shì)，和企業(yè)的實(shí)操運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)。雙方的壓力，都得到很大緩解。

其次，是提供全方位的金融支持。

不管是租賃住房的建設(shè)、批量購(gòu)買(mǎi)，還是后期運(yùn)營(yíng)，都能得到信貸支持，且貸款比例能達(dá)到8成。

尤其是租賃運(yùn)營(yíng)企業(yè)，批量購(gòu)買(mǎi)租賃住房，最長(zhǎng)能獲得30年期限的貸款支持，這已經(jīng)超過(guò)以往對(duì)居民貸款的支持力度。

并且允許發(fā)債和證券化。給運(yùn)營(yíng)租賃住房的企業(yè)提供穩(wěn)定的現(xiàn)金流，和優(yōu)秀的推出機(jī)制。這就解決了企業(yè)做重資產(chǎn)投入的最大顧慮。

因此，過(guò)去在“萬(wàn)村計(jì)劃”交了大量學(xué)費(fèi)的萬(wàn)科泊寓，目前已經(jīng)基本轉(zhuǎn)向重資產(chǎn)模式，約70%的房源均為自持物業(yè)。龍湖冠寓也基本上只做自己體系內(nèi)的房源，且完全自持。

甚至現(xiàn)在有一些開(kāi)發(fā)商，在銷(xiāo)售市場(chǎng)冷淡的情況下，為了避免資產(chǎn)賤賣(mài)，將手中的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目銷(xiāo)售至一定階段，還清項(xiàng)目負(fù)債后，剩余房源全部轉(zhuǎn)為自持運(yùn)營(yíng)，曲線救國(guó)，實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)的保值增值。

2、行業(yè)逐漸成熟，給輕資產(chǎn)模式打開(kāi)市場(chǎng)。

隨著客戶認(rèn)知、企業(yè)經(jīng)營(yíng)逐漸成熟，當(dāng)前，市場(chǎng)層面對(duì)運(yùn)營(yíng)管理價(jià)值的認(rèn)可度，已經(jīng)形成。

因此，一些品牌力和運(yùn)營(yíng)力較強(qiáng)的頭部企業(yè)，也開(kāi)始向輕資產(chǎn)模式轉(zhuǎn)型。

例如，分散式長(zhǎng)租公寓的龍頭老大——自如，就推出了“增益租”模式。嘗試實(shí)現(xiàn)從“二房東”到“資產(chǎn)托管”的角色轉(zhuǎn)換，向輕資產(chǎn)模式轉(zhuǎn)型。

經(jīng)營(yíng)模式上，不再采取“收房—改造裝修—出租”的“租金差”模式，而是房東提供房源并承擔(dān)前期裝修費(fèi)用，自如負(fù)責(zé)裝修和運(yùn)營(yíng)，采取租金分成模式。

一方面，節(jié)省了前期收房費(fèi)用和裝修投入，另一方面，能對(duì)裝修業(yè)務(wù)和家政服務(wù)業(yè)務(wù)帶來(lái)增益效果。

據(jù)自如公布的數(shù)據(jù)，2022年，自如“增益租”模式的業(yè)主委托量同比增長(zhǎng)50%，委托量已經(jīng)超過(guò)11萬(wàn)間。

政策的逐步健全，讓租賃賽道真正進(jìn)入了全速發(fā)展期。并且相較于前一輪的大擴(kuò)張，更加健康、理性、可持續(xù)。

三、資產(chǎn)價(jià)格回落，外資租賃企業(yè)積極擴(kuò)張

隨著長(zhǎng)租公寓熱度上升，高端租賃也開(kāi)始吸引外資的注意。長(zhǎng)租公寓的大宗交易熱度，明顯上升。

1月底，領(lǐng)盛從朗詩(shī)青杉資本手中收購(gòu)了位于上海楊浦區(qū)的獨(dú)棟辦公樓黃興大樓。兩周后，又從建發(fā)手中收購(gòu)了上海楊浦三棟辦公樓，都將改造成長(zhǎng)租公寓。

5月份，輝盛國(guó)際和鐵獅門(mén)成立合資公司，落子深圳，投資7.17億整體收購(gòu)了華潤(rùn)置地深圳深潤(rùn)大廈325套酒店式服務(wù)公寓，并計(jì)劃繼續(xù)在中國(guó)拓展高端租賃公寓項(xiàng)目。

外資背景的長(zhǎng)租公寓也在進(jìn)行積極拓展。7月底，萬(wàn)豪行政公寓在杭州的第二個(gè)項(xiàng)目開(kāi)業(yè)。

而2月，萬(wàn)豪國(guó)際集團(tuán)就已經(jīng)與蘇州華貿(mào)中心簽署協(xié)議，打造麗思卡爾頓酒店和萬(wàn)豪行政公寓雙品牌項(xiàng)目，預(yù)計(jì)將2025年前后正式開(kāi)業(yè)。

杭州萬(wàn)豪行政公寓，圖源：酒店新榜

外資壓注中國(guó)長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)，除了當(dāng)下資產(chǎn)價(jià)格低的因素外，更重要的還是看好未來(lái)的租賃市場(chǎng)。

睿星資本大中華區(qū)董事總經(jīng)理就認(rèn)為，當(dāng)前的長(zhǎng)租公寓，就像是工業(yè)地產(chǎn)、物流地產(chǎn)十年前的狀態(tài)。中國(guó)毫無(wú)疑問(wèn)以后會(huì)是全球最大的長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)。

無(wú)論是做高端、低端、藍(lán)領(lǐng)、學(xué)生，都會(huì)找到機(jī)會(huì)。世邦魏理仕的《中國(guó)長(zhǎng)租公寓投資報(bào)告》甚至認(rèn)為，長(zhǎng)租公寓有望成為未來(lái)十年中國(guó)最具成長(zhǎng)性的商業(yè)地產(chǎn)類(lèi)別。

從目前長(zhǎng)租公寓賽道熱度飆升、高速發(fā)展的態(tài)勢(shì)來(lái)看，這個(gè)判斷并不夸張。

政策指導(dǎo)明確，投資意愿強(qiáng)烈，市場(chǎng)需求旺盛，租賃賽道作為地產(chǎn)新模式的重要模塊，正在成為行業(yè)轉(zhuǎn)型的重要方向。

產(chǎn)品多元化趨勢(shì)出現(xiàn)

中高端市場(chǎng)崛起

在高漲的投資和建設(shè)熱情下，長(zhǎng)租公寓在產(chǎn)品方面，也產(chǎn)生了很大的變化。

一是產(chǎn)品更加多元。

租賃產(chǎn)品并不只是青年人群、低收入人群的一種過(guò)渡性選擇。而是逐漸成為一種居住生活方式。

例如龍湖今年就推出了全新的長(zhǎng)租公寓產(chǎn)品線—“歡肆”，采取品質(zhì)公寓+活力街區(qū)混合空間的運(yùn)營(yíng)模式。

龍湖的長(zhǎng)租公寓業(yè)務(wù)，也正式發(fā)展為四條產(chǎn)品線，分別是長(zhǎng)租公寓“冠寓”、產(chǎn)業(yè)辦公“藍(lán)海引擎”、服務(wù)式公寓“霞菲公館”、活力街區(qū)“歡肆”。

除此之外，一些企業(yè)則重點(diǎn)打造全齡化租賃社區(qū)和家庭式租賃社區(qū)。

例如濱江旗下的濱江暖屋，自持的商品房租賃社區(qū)——杭州錢(qián)江世紀(jì)城店，就全部是兩房、三房的“家庭型”租賃房源，整體出租率達(dá)到98%。

華潤(rùn)有巢國(guó)際公寓的大型租賃社區(qū)——潤(rùn)棠·瀛海店，更是打造了20棟公寓樓和3棟獨(dú)立商業(yè)。

甚至還配套有社區(qū)專(zhuān)屬食堂，菜市場(chǎng)、超市、花店、藥店、水吧、快遞站、寵物美容店等多種商業(yè)業(yè)態(tài)。還設(shè)置了共享廚房、影音室、閱讀室以及親子活動(dòng)室四大主題組團(tuán)大堂，以及社區(qū)廣場(chǎng)、社區(qū)露天影院、專(zhuān)業(yè)健身房、瑜伽室、自習(xí)室、幼兒園……等共享生活空間。

這種形態(tài)的租賃產(chǎn)品，幾乎涵蓋了全部生命階段的居住需求，已經(jīng)和我們過(guò)去理解的過(guò)渡性居住產(chǎn)品截然不同了。

二是高端市場(chǎng)開(kāi)始崛起。

隨著地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入改善時(shí)代，租賃產(chǎn)品的類(lèi)型，也開(kāi)始向中高端轉(zhuǎn)型。

自如的公寓系列就已經(jīng)形成了多個(gè)產(chǎn)品梯隊(duì)，包括低價(jià)位的合租產(chǎn)品“友家”、中端整租“心舍”、高端整租“曼舍”，和建筑作品“曼邸”。

另外，隨著外資高端租賃企業(yè)和酒店背景長(zhǎng)租企業(yè)的投資下，高端酒店式公寓和服務(wù)式公寓，熱度也在持續(xù)上升。

小結(jié)

其實(shí)，現(xiàn)在的地產(chǎn)行業(yè)，并不像很多地產(chǎn)人以為的那樣，一蹶不振，毫無(wú)生機(jī)。

舊模式倒下之后，和新模式相關(guān)的賽道，涌現(xiàn)出了很多新的機(jī)會(huì)。新模式的格局逐漸成型后，居住產(chǎn)品的供應(yīng)結(jié)構(gòu)將會(huì)更多元，各賽道的發(fā)展也會(huì)更均衡、更健康。

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