90%房企，不懂車庫成本控制

開源節(jié)流，是房企的當務之急。全力回款的同時，房企也推出一系列的“過冬”措施，從方方面面節(jié)衣縮食，省錢過冬。

【資料圖】

這是特殊時期的無奈之舉，也是應急之舉。相比之下，有一項浪費長期被忽略，且數(shù)目不小，更應該引起房企關注——這就是地庫成本。

在筆者所接觸過的地庫，或多或少存在一定瑕疵，每個地庫優(yōu)化下來，節(jié)省的成本少數(shù)百萬，多則達到數(shù)千萬！

這樣的浪費，對當前捉襟見肘的房企而言，絕不是一個小數(shù)目。如何避免地庫成本浪費，將錢花在刀刃上？接下來詳細說說。

地庫成本控制

關鍵是控好混凝土和鋼筋的量

目前，地庫是一個標準件，國家規(guī)范和地方政府將許多條條框框都固定了。地庫設計其實就是這些標準框架下，尋找一個最優(yōu)方案。

很多房企喜歡從細節(jié)上去摳成本，花了很多功夫卻省不下什么成本，有的甚至還引發(fā)了質量事故，得不償失。地庫降成本，關鍵是合理地管控混凝土量、鋼筋含量，提高停車效率，避免出現(xiàn)大規(guī)模浪費。這就涉及到地庫的開挖方案、體形系數(shù)、柱網(wǎng)形式、車位排布等。下面分3個問題來說。

1、整體開挖還是獨立開挖？

這涉及的成本很大。

首先，可以肯定的是，整體開挖施工措施少，建安成本比較低。不過整體開挖未必是最經(jīng)濟的方案。

選擇獨立開挖還是整體開挖，首先要看地質條件。

如果不需要高強度降水，才有可能選獨立開挖，先開挖施工塔樓部分。

如果地質條件差，如上海等沿海地區(qū)，獨立式開挖的建安成本會比整體開挖高很多。那么，就只能整體開挖。

另一方面，要看資金成本。

舉個例子。

臨水的項目，通常地質條件差，但售價比較高。售價高意味著樓面價高，資金成本也高。為了早點達到銷售條件，可以考慮只做塔樓部分，其他部分不開挖，等塔樓開始進入銷售階段，或者竣工驗收前6個月再做第二次開挖。

如果樓面價比較低，資金壓力沒那么大，采用整體開挖造價低一些。不過，這種方案也意味著，地庫成本要沉淀兩年左右。這個時間成本也必須考慮進去。

因此，采用哪種開挖方案，要算整體賬，綜合考慮資金成本、入市時間、建安成本等等，才能對比出最劃算的方案。

2、地庫能做單層就不做雙層？

面積既定的情況下，地庫有沒有必要盡量減少層數(shù)？在實際情況來看，很多的項目都是能做一層就不做雙層。這未必是最優(yōu)解。地庫做單層還是多層，要綜合考慮體形系數(shù)以及支護方案。

①從體形系數(shù)來看，多層地庫比單層地庫更劃算

地下室的成本首先受體形系數(shù)影響。外表面積越大，成本就越高。地下室外表面的荷載一般是4噸左右。如果做成兩層，中間樓板混凝土的荷載只有400公斤，也就是說，外部荷載是內(nèi)部荷載的10倍。盡量減少外表面的面積，是減少成本的有效手段。

②地下室做一層還是兩層，受支護體系的影響最大

如果支護方案一樣，都是自然放坡，或都是樁基支護，做兩層更合算。

如果一層是自然放坡，兩層需要支護樁，可能做單層更劃算。

地下室鋼筋含量占成本比例可達到30%。做單層地庫鋼筋含量一般是160kg/㎡比較合理。做兩層地下室鋼筋含量會降到120kg/㎡，三層降到90kg，四層50kg。層數(shù)增加，鋼筋含量減少；當然，層數(shù)越多支護體系的成本就越高。

據(jù)測算，做四層地庫，混凝土減少的成本與支護體系增加的成本就達到平衡狀態(tài)。做五層的話成本就更高了，因此，一般做三層或四層就是極限了。

從成本的角度，做多層地下室是能降低成本的。據(jù)不完全統(tǒng)計，同面積下的雙層車庫方案較單層車庫相比，土方量僅為單層方案的77％，混凝土可以節(jié)約12％，鋼筋可以節(jié)約23％，防水材料可以節(jié)約52％。

單層地庫與雙層地庫成本對比（示例）

當然，從營銷的角度，為了讓所有樓棟的電梯都能直通地下室，會傾向于做單層地庫。這也是為什么，市場上很多的項目都是單層地庫。在前期的規(guī)劃設計中，要綜合權衡這些因素。

3、大小柱網(wǎng)是不是最佳選擇？

現(xiàn)在很多地庫采用的是大小柱網(wǎng)。進深方向做小柱網(wǎng)，主要為了降低成本。停車方向采用大柱網(wǎng)，是為了提高效率。

理論上，采用小柱網(wǎng)停車效率會降低3.1%~4%。

我們知道，梁和板的受力跟跨度關聯(lián)最大。做小柱網(wǎng)比大柱網(wǎng)跨度小了2米多，但是荷載減小了一半。采用小柱網(wǎng)之后，梁板的鋼筋含量會大幅減少，成本也就降低了。

目前普遍采用的大小柱網(wǎng)，是一種中庸的做法。這跟此前行業(yè)高周轉有關，采用中庸方案可以提高決策效率。但這未必是最佳選擇。一般情況下，如果地庫全部是天然基礎的話，采用雙向小柱網(wǎng)更劃算，如果地庫全部是樁基礎的話，采用大柱網(wǎng)更合算。

地產(chǎn)人要走出誤區(qū)，不要因為別人做大小柱網(wǎng)，就慣性的認為這是最合適方案。

4、用車位排布軟件提高停車效率

車位目前都是依靠設計師經(jīng)驗在排布，但一位建筑師一年才接觸2-3個車庫設計，往往經(jīng)驗不足。如果車位數(shù)量太大，不可避免的存在面積上的浪費。周博士就表示，目前還沒有見過一個沒有車位優(yōu)化價值的地庫。

提高地庫的經(jīng)濟效益

既要減少浪費，也要善于溢價

除了前文提到的三大關鍵控制點，很多的地庫也存在一些常識性的錯誤，造成不必要的浪費。對地庫優(yōu)化而言，既要減少浪費，有時也要考慮如何在條件允許、或有必要的情況下，采取一些低成本的措施提高地庫溢價，為項目爭取更多利潤。

1、避免不必要的成本浪費

下面列舉一些常見注意點，供大家參考。

①塔樓下面積充分利用，不要浪費

塔樓的負一樓層高在5.3-5.5米之間，隔成上疊和下疊，并入一樓一起賣給客戶，是非常常見的做法。

這部分空間的價格非常低，假設標準層售價是1萬元，一樓送庭院的價格可以賣到1.3萬元，加上負一樓上疊之后可能賣到1.5萬，溢價50%這就是當?shù)乜蛻魞r格的天花板了。如果再送出負一層的下疊，價格仍然是1.5萬，也就是說負一層的下疊是沒有任何收益的。

所以，如果只把上疊和一樓一起出售，下疊作為車庫來設計，哪怕是下疊只能停一個車位，也是有收益的。

可見，這種方案的經(jīng)濟效益更好。

另外，除了有噪音，有輻射的設備用房比如生活水泵房、人防主入口、大型配電間、換熱站等之外，其他設備應盡量放在塔樓下面，尤其是風機房這種占地面積較大的設備。

②局部凹凸位置恰當處理

無論是幾層地下室，都要堅決避免出現(xiàn)外角。一旦出現(xiàn)外角，雖然側板的面積沒有增加，但減少了頂板和底板，也就減少了抗浮面積，比較劃算。

一層地下室的側板中間出現(xiàn)凹槽，要想辦法摳掉，因為一層地下室外墻增加面積與頂板和底板增加面積相比，后者成本更高。相反的，兩層地下室就沒必要太在意。

③各層坡道重疊可省成本

從一樓到負一樓，從負一樓到負二樓的坡道盡可能的重疊，不僅能節(jié)省成本，還能使地下室的路網(wǎng)更清晰。

④關于有坡場地的處理

如果是山地建筑，天然就有坡地的，要善于利用坡地將局部做成兩層車庫。

另外，如果項目剛好位于坡地，具備條件的，可以考慮做敞開式地下室。

敞開式地庫的條件很苛刻，通風面積要求達到3%。不過，敞開式車庫的優(yōu)點也很明顯，不需要噴淋系統(tǒng)和煙感系統(tǒng)，也沒有排煙系統(tǒng)，只需要設置消防栓系統(tǒng)。

2、適當提升地庫品質，提高溢價率

目前大部分的車庫都在做減法、摳成本，也有部分地庫需要提高品質，匹配項目檔次。

那么，有哪些比較經(jīng)濟的手段，既能提高品質又不會過多增加成本？

①設置一部分大尺寸車位，但不要全部做大車位

很多高端項目都是通過增加車位面積指標來提升溢價。有的項目車位加大到2.6米×6米。然而，并不是每戶人家都有豪車，達到這個尺寸的豪車也是比較少的。

可以選擇一部分車位加大尺寸，并將主通道加大加寬，但沒必要全部設計成大車位。單車位面積指標對成本的影響是比較大的。提高車庫品質，要善于從成本不太敏感的部分入手。

②適度放寬層高，提高地庫的使用體驗

一些項目通過降低層高來控成本，這是一種不明智的做法。

前文提到，對地庫成本影響最大的是鋼筋混凝土量。地下室層高對鋼筋混凝土的影響非常小。一米的層高，混凝土的成本僅25塊/平，何況現(xiàn)實中層高最多也就降幾十厘米。

適當?shù)姆艑拰痈?，對成本影響不大，卻可以明顯改善使用體驗。

要不要摳層高，還取決于土方價格。舉例來說，深圳一方土的運輸成本260元，一些城市土方運輸成本只需幾塊錢，兩者一比較，后者可以適當摳一下，前者真的就沒必要了。

③強化主通道和墻面裝飾，形成清晰的指引

由于車庫較大，指引又不清晰，很多人容易在車庫迷失方向。解決這個問題，可以在主通道上方吊頂，或者通過一些墻面裝飾來強化識別。例如利用不同顏色的涂料強化分區(qū)效果，在地庫里面形成清晰的方向指引，讓人們不容易迷失方向，也是提升視覺效果和使用體驗的一種辦法。

地產(chǎn)競爭不能拼刺刀而要拼裝備

成本人要借助裝備武裝自己

為什么大部分地庫，都存在大量的成本浪費？

主要是因為房企和設計院普遍不重視，甚至存在認知偏差。

很多項目的地庫設計，都建立在車位能全部賣掉的假設下。也就是說，大家默認車位是能賺錢的，因而也不太在乎成本控制。事實上，住宅車位去化非常難，能賣掉50%就不錯了。

另外，關注度也不夠，沒有真正用心的去做成本管控。

大部分設計院不是不盡心，而是他們大多憑經(jīng)驗來做地庫。設計師主要精力都放在正負零以上，地下室是附帶做的。而且很多設計師做地庫的經(jīng)驗積累也不太充分。

地產(chǎn)進入拼刺刀的時代，房企必須結構性的改變自己。一是從認知和觀念上改變，二是要善于運用裝備來武裝自己。

現(xiàn)代戰(zhàn)爭拼的是裝備。商場如戰(zhàn)場，現(xiàn)在的房企也是如此。

未來的成本競爭不是摳細節(jié)，而是要通過數(shù)據(jù)持續(xù)沉淀和迭代，形成自己的一套體系，讓這個體系幫你更高效、精準地決策。

比如，不同材料、不同結構方案、不同施工方案等帶來的成本變化都一目了然，讓你能快速做出選擇。這些僅靠人力來完成是很難的，借助系統(tǒng)則可以很高效的實現(xiàn)。

周博士表示，在其接觸的房企中，國企的地庫成本往往控制得比民企好。為什么？因為他們擁有更完善的數(shù)字化裝備，各個項目的數(shù)據(jù)在不斷沉淀-迭代，因而也就容易形成更為極致的方案。

僅用Excel表做數(shù)據(jù)處理的時代過去了。運用系統(tǒng)代替人工，去整理、匯總、迭代經(jīng)驗和數(shù)據(jù)，必是大勢所趨。（本文根據(jù)周宏坤博士的直播分享整理而成，更多交流可添加編輯微信lion202103）

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