建業(yè)胡葆森：千億是個(gè)坎 是對綜合能力的考驗(yàn)

“我對千億是看重的，千億確實(shí)是個(gè)坎，但它也是對綜合能力的考驗(yàn)，(銷售規(guī)模達(dá)到千億)證明你的開發(fā)、管理、運(yùn)營、產(chǎn)品等各方面的能力都達(dá)到了一個(gè)水準(zhǔn)。”1月17日晚間，建業(yè)集團(tuán)董事長胡葆森在接受21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道采訪時(shí)表示。

建業(yè)集團(tuán)是河南省最大的民營企業(yè)之一，旗下的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)于2008年在港交所上市。公告顯示，2019年，建業(yè)地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)合同銷售額1011.5億元，同比增加39.8%，并首次邁過千億門檻。

與很多同等規(guī)模的房企不同，建業(yè)的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)一直以河南省為“主戰(zhàn)場”，多年來甚少外拓，這也令建業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略迥異于其他企業(yè)。近年來，建業(yè)開始在省外布局，但極其謹(jǐn)慎。

2019年，銷售規(guī)模超過千億的房企已超過30家，其中，規(guī)模在1000億左右的一批房企，競爭頗為激烈。隨著樓市調(diào)控持續(xù)深入，市場進(jìn)入下行期，千億之后的建業(yè)將如何發(fā)展?

胡葆森

規(guī)模增長不再重要

過去三年，建業(yè)的銷售規(guī)模從300億躍升至千億，成為增長最快的內(nèi)地房企之一。其中，2017年和2018年，建業(yè)的規(guī)模增速分別達(dá)到51%和97%。

胡葆森透露，2019年，建業(yè)的規(guī)模增速雖然降至40%以下，但仍然高于預(yù)期。

根據(jù)對宏觀經(jīng)濟(jì)、房地產(chǎn)市場等形勢的綜合判斷，建業(yè)曾將2019年的銷售增速調(diào)整至30%，“就算25%以下也能接受”。但當(dāng)年的市場表現(xiàn)總體好于預(yù)期，也令建業(yè)一舉邁進(jìn)千億門檻。

2019年，建業(yè)地產(chǎn)的合同銷售建筑面積1435萬平方米，同比增加30.1%。平均售價(jià)為人民幣7051元/平方米，同比增加7.4%。實(shí)現(xiàn)“量價(jià)齊升”。

在建業(yè)1011.5億元的銷售額中，重資產(chǎn)為718.01億，以品牌輸出、小股操盤為主要形式的輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)達(dá)到293.49億。

胡葆森強(qiáng)調(diào)，過去幾年，建業(yè)的階段性目標(biāo)是沖規(guī)模，為此，甚至在一定程度上犧牲了負(fù)債率。但邁入千億之后，規(guī)模增速不再重要。綜合考慮經(jīng)濟(jì)形勢、房地產(chǎn)市場走勢等，未來三年，建業(yè)的主要策略將是降杠桿、提升毛利率、提高周轉(zhuǎn)率。

外擴(kuò)與下沉

2019年，建業(yè)在區(qū)域布局上也實(shí)現(xiàn)了一定的突破。在河南省內(nèi)，建業(yè)地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)了105個(gè)縣和縣級市的全覆蓋。同時(shí)，公司也開始走出河南，在周邊的河北、安徽等地布局項(xiàng)目，部分項(xiàng)目甚至遠(yuǎn)在新疆、海南等省份。

建業(yè)地產(chǎn)在2018年業(yè)績會(huì)上首次提出“走出河南”。但管理層比較謹(jǐn)慎，提出三個(gè)選址條件：半徑要求、輕資產(chǎn)模式與中原文化小鎮(zhèn)的產(chǎn)品形態(tài)。半徑要求即以河南為原點(diǎn)，輻射河南周邊兩到兩個(gè)半小時(shí)高鐵車程的城市。按照輕資產(chǎn)模式，公司所持有的項(xiàng)目股份不會(huì)超過20%。

對于海南、新疆等超出半徑范圍的區(qū)域布局，胡葆森表示，布局海南，是因?yàn)楹幽先嗽诤Ｄ系闹脴I(yè)人數(shù)一直名列前矛。建業(yè)在海南的4個(gè)項(xiàng)目中，有80%客戶是河南人。而在新疆的河南人規(guī)模同樣龐大，且新疆項(xiàng)目為輕資產(chǎn)開發(fā)，不會(huì)占用太多資源。

他還說，建業(yè)在邯鄲、邢臺(tái)、亳州等地的布局，同樣是利用河南合作伙伴資源，進(jìn)行輕資產(chǎn)開發(fā)的結(jié)果。“永遠(yuǎn)不離開河南二字。”胡葆森說。

區(qū)域布局的下沉，則被胡葆森視為建業(yè)未來的重要增長點(diǎn)。“河南至少有一半的縣城人口低于50萬人，其他房企是不會(huì)布局這些縣城的，但建業(yè)可以做。”

去年7月，建業(yè)還啟動(dòng)對中心鎮(zhèn)的研究，擬將觸角進(jìn)一步伸到鄉(xiāng)鎮(zhèn)一級的行政單位。為降低風(fēng)險(xiǎn)，在縣、鄉(xiāng)鎮(zhèn)等區(qū)域，建業(yè)同樣傾向于以輕資產(chǎn)的形式進(jìn)行開發(fā)。

胡葆森認(rèn)為，建業(yè)在河南省內(nèi)的口碑和品牌影響力，使之具有開拓這些區(qū)域的獨(dú)特優(yōu)勢。

“建業(yè)在戰(zhàn)略上，是沒有競爭對手的。”胡葆森說，正是出于上述理由，“我對千億之后增長空間沒有焦慮”。

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