“無本萬利”的擴(kuò)張模式下 杭州鼎家破產(chǎn)
據(jù)中國房地產(chǎn)網(wǎng)8月23日報道,“長租公寓爆倉,一定比P2P爆雷更厲害。”這些天,我愛我家前副總裁胡景暉關(guān)于長租公寓的一番言論掀起了租賃市場的一波風(fēng)浪。
就在“誰推高了租金”討論聲愈演愈烈的情況下,沒人注意到遠(yuǎn)在杭州的一家名為鼎家網(wǎng)絡(luò)科技有限公司(以下簡稱“鼎家”)的長租公寓公司宣布破產(chǎn),這起破產(chǎn)事件有如平地驚雷,牽起人們關(guān)于“金融+長租公寓”模式的警覺。
“無本萬利”的擴(kuò)張模式
鼎家破產(chǎn),給其曾服務(wù)的業(yè)主和租戶留下了一地雞毛。這或許就要從其經(jīng)營的模式說起,租戶顧先生向中國房地產(chǎn)報記者介紹,當(dāng)初租房時,鼎家曾許諾租客用押一付一的方式繳納房租,實際上是讓租戶在不知情的情況下使用了網(wǎng)絡(luò)貸款。
租客們通過銀行卡綁定一個名為“51返唄”(現(xiàn)更名為“愛上街”)的APP一次性把租金付給了鼎家,再每月返還給貸款A(yù)PP相應(yīng)的金額。如今,鼎家輕松破產(chǎn),租客不僅拿不到先行支付的押金,還依然要每月按時向“愛上街”還錢,而房東也未收到鼎家公司應(yīng)給的之后租金,一些房東已經(jīng)準(zhǔn)備收房。
據(jù)了解,鼎家破產(chǎn)約有4000戶租客受損,涉及的網(wǎng)貸平臺有6家,其中愛上街是租客綁定最多的。
有業(yè)內(nèi)人士分析后稱,鼎家的經(jīng)營模式本質(zhì)是利用租客的信用,給自己提供擴(kuò)張資金,對租賃公司本身而言可以說是“無本萬利”。目前,許多其他中介機構(gòu)也在使用這種方法作為支付方式,這種方式能加快企業(yè)資金的回籠。
在破產(chǎn)通知發(fā)布后,鼎家一名負(fù)責(zé)人直接告訴租戶:“沒錢退押金,更沒錢退房租。”
目前,鼎家的租戶及業(yè)主組成了大大小小的維權(quán)群,想通過協(xié)商或者法律等途徑挽回?fù)p失。
一位權(quán)威律師提出了建議:一、在房客仍在交房租期間,房東無權(quán)趕走房客。房東應(yīng)去法院起訴鼎家侵占租金,因為房租權(quán)益屬于房東被鼎家非法侵占,順序優(yōu)先于破產(chǎn)清算。如果房東趕走房客,房客可以去公安機關(guān)或者法院期訴房東侵犯房客的使用權(quán),要求房東支付因搬家產(chǎn)生的費用;二、即使房東和鼎家簽訂了單方面終止協(xié)議,如“鼎家無力支付房租,合同終止,房屋即日起由房東自行收回”,協(xié)議也是無效的。因為房客和鼎家簽訂的協(xié)議在前,房東和中介的合同不能對抗第三人。如果房東趕走房客,房客可起訴房東侵權(quán);三、房客住到支付租金期滿后不搬走的,房東可以起訴房客侵權(quán),并向法院申請強制清退。但房客可去法院起訴鼎家賠付押金并承擔(dān)違約責(zé)任。四、鼎家是否屬于詐騙很難認(rèn)定。因為詐騙必須主觀惡意在前,但鼎家的情況比較復(fù)雜。
“破產(chǎn)”疑云
8月21日,鼎家的部分租戶組成的維權(quán)小組來到杭州市西湖區(qū)人民法院報案,同時也從法院打聽到了關(guān)于鼎家破產(chǎn)的其他消息。鼎家注冊地址是西湖區(qū),而西湖區(qū)法院表示沒有接到其破產(chǎn)申請。
中國房地產(chǎn)報記者通過天眼查,查到該公司的注冊時間為2016年,目前評分為84分,公司并未注銷,也沒有訴訟、相關(guān)法院公告及變更記錄。而公司法人魏永鋒名下還有28家公司。同時,有自稱鼎家公司前員工的人士爆出,鼎家所謂的業(yè)務(wù)承接方極有可能就是該公司換了一個殼。
一時間,很多人成為了受害者。房東想收房,租戶想止損,而借貸公司已經(jīng)將錢支出,自稱鼎家公司前員工的爆料者也表示,鼎家至今也拖欠了大部分員工的工資。
他們有一個共同的疑問,“鼎家公司收到的貸款公司的錢是真金白銀到了賬,網(wǎng)貸公司手上的征信資料是租客的,租客住著房東的房子。看似是一個租房生意,其實賺的是金融的錢,這樣‘無本萬利’的模式下,公司怎么說倒閉就倒閉了呢?即使是倒閉了,所收的錢就變成空氣,人間蒸發(fā)了嗎?”
長租公寓與P2P
回到開頭,胡景暉所說的“長租公寓爆倉,一定比P2P爆雷更厲害。”
實際上,此前鼎家就因拖欠租金被傳資金斷裂,8月2日該公司法人魏永鋒就此發(fā)布公告稱,其中有誤會,望大家不要聽信謠言。8月15日,意識到事情不對勁的業(yè)主和租戶就趕到鼎家辦公處維權(quán),他們發(fā)現(xiàn)辦公處已經(jīng)被搬空,還在職的員工表示,公司處于這樣的狀態(tài)已經(jīng)好幾天。再接著,就迎來了一紙破產(chǎn)通知。
受害者們發(fā)現(xiàn),這一系列操作,竟與跑路前的P2P理財公司套路如出一轍。鼎家也并非人們所認(rèn)知的打一槍換一個地方的傳統(tǒng)意義上的黑中介,其發(fā)布的相關(guān)通稿里,顯示其成立于2009年,截至2017年底已發(fā)展長租公寓超過5000間,并在今年2月份剛剛獲得一筆千萬級融資,投資方為浙江筑家投資管理有限公司。
鼎家獲得融資簽約儀式
中國房地產(chǎn)報記者查詢相關(guān)材料獲知,鼎家公司有幾位主要管理層,法人魏永鋒,高管徐嵐、周峰淼、付小杰。
自稱公司內(nèi)部員工的人士爆料稱,鼎家的大部分資產(chǎn)被轉(zhuǎn)移到了徐嵐頭上,又以徐嵐為法人注冊了名為昌德的房地產(chǎn)中介公司,目前這個公司已有兩個門店甚至更多。
目前,記者無法與爆料者口中的徐嵐取得聯(lián)系,這番話的真?zhèn)我簿蜔o法證實。
鼎家究竟是破產(chǎn),還是卷錢跑路,至今也仍是個謎。
“金融信貸+長租公寓”模式隱憂
一直致力于地產(chǎn)租賃生意的潘石屹曾在采訪中表示,“租房價格再翻番還是虧本的。”因為如果是從銀行貸款產(chǎn)生的利息,按照銀行基準(zhǔn)利率是4.9%,可能實際得5%、6%,用貸款建成公寓租出去,回報率最高超不過1%,所以這個生意是虧的。
可能潘石屹沒提到這一點,企業(yè)通過ABS發(fā)行債券,進(jìn)行融資,即不需要通過銀行就能拿到錢;再通過ABS或者其他金融機構(gòu)提供分期貸款給租客,房租一次性給到中介公司;最終,房租的差額和貸款的利息成為ABS的收益。
這么看,這個模式各取所需,也并不值得詬病??僧?dāng)一些規(guī)模較小的、融資能力弱的租賃企業(yè)加入進(jìn)來,就容易走偏。這類企業(yè)無法發(fā)行債券,只能跟小額貸款公司合作,在沒有約束的情況下,公司管理者懶于細(xì)水長流,想要劍走偏鋒直接拿錢跑路的情況也并不少見。
今年5月,房屋中介機構(gòu)夢想大熊(北京)資產(chǎn)管理有限公司就因涉嫌欺騙租客使用分期貸款繳納房租而遭到投訴,許多其他中介機構(gòu)也在使用這種方法作為搶占市場的方式。
這種模式對于長租公寓擴(kuò)張的好處毋庸置疑,也能一定程度上緩解租客的租金壓力。然而,也有人發(fā)現(xiàn)了這種模式的弊端。
由于不需要直接支付,中介機構(gòu)在征收房源時可以隨意提高價格,房東自然高興,可是極高的租金背后,房子是否能租出去,這里要打一個問號。房子租出去后,如果中介機構(gòu)宣布破產(chǎn),房東、租客及網(wǎng)貸公司三方都有面臨損失的可能。
當(dāng)然,受損最大的還是租客。一名銀行從業(yè)人員向中國房地產(chǎn)報記者反映,這種模式對租客將會帶來兩種不良影響。
第一,金額小,日后正規(guī)途徑貸款有難度。租金信貸的金額通常都是幾千元到幾萬元,數(shù)額很小,一旦出現(xiàn)在征信記錄上,正規(guī)銀行的從業(yè)人員會認(rèn)為,這么低的額度也需要貸款。租客的償還能力會受到質(zhì)疑。
第二,中間費用。不同于自己直接支付,小額信貸公司會產(chǎn)生一筆利息,有的利息還不低,并不劃算。
采訪結(jié)束之時,一位關(guān)注長租公寓市場的人士告訴記者,長租公寓雖無罪,但是做生意的人中往往不缺心懷不軌之人。對于長租公寓ABS模式,不能直接扼殺,但是在長租公寓企業(yè)一路高歌勇進(jìn)的情形下,對于經(jīng)營中的漏洞、黑洞,急需政府監(jiān)管部門盡早出臺相關(guān)政策予以規(guī)制,并對相關(guān)從業(yè)者進(jìn)行監(jiān)管,防止新的金融騙局。
責(zé)任編輯:hnmd004
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