濟(jì)南彩石山莊十年維權(quán)路漫漫 購(gòu)房本金拿回來了

有很多事情，我們只能知道它的開始，無法了解它的現(xiàn)在，更無法預(yù)料它的結(jié)局。

對(duì)購(gòu)買了濟(jì)南彩石山莊的2087戶購(gòu)房者來說，當(dāng)初法院的“暫不受理”立案，或許現(xiàn)在成為了他們的“福音”。

現(xiàn)在，他們都拿到了相應(yīng)的“補(bǔ)償款”。雖然與房?jī)r(jià)漲升幅度相比，這筆款子顯得“少了點(diǎn)”，但與“打水漂”相比，這還算是“落袋為安”。

如果法院當(dāng)時(shí)準(zhǔn)予立案，購(gòu)房戶無疑都會(huì)勝訴，但勝訴者拿到的都將是一紙無法執(zhí)行的法律文書。

這個(gè)維權(quán)，最終沒有一戶走訴訟渠道，全部是通過調(diào)解的方式解決。

這個(gè)維權(quán)故事，持續(xù)了近十年。在今年的全國(guó)“兩會(huì)”上，彩石山莊問題的解決被寫進(jìn)了最高法的工作報(bào)告中。一個(gè)案例被寫進(jìn)最高法的年度工作報(bào)告，這種情況并不多見。

江北第一大爛尾項(xiàng)目

事情還要從2006年開始講起。故事的主角是三聯(lián)集團(tuán)。

在2006年前后，三聯(lián)集團(tuán)的財(cái)務(wù)緊張狀況已經(jīng)使其難以為繼。這應(yīng)當(dāng)與當(dāng)時(shí)的政商關(guān)系有關(guān)。濟(jì)南標(biāo)志性建筑的泉城廣場(chǎng)，三聯(lián)集團(tuán)拿了不少錢。三聯(lián)集團(tuán)開發(fā)的當(dāng)時(shí)號(hào)稱江北第一大盤的陽光舜城項(xiàng)目，很多是省直部門的宿舍，房款遲遲不能到位。

這個(gè)時(shí)候，張繼升眼光瞄向了彩石山莊項(xiàng)目。也只有通過這個(gè)項(xiàng)目匯攏資金，才能緩解三聯(lián)集團(tuán)的資金困境。這可以說是三聯(lián)集團(tuán)的最后一搏。

當(dāng)時(shí)采取的手段大致是三個(gè)方面。一是，低價(jià)。彩石山莊位于濟(jì)南的大東郊，已經(jīng)出了繞城高速公路。但濟(jì)南確定的方針是向東部發(fā)展，房?jī)r(jià)具備上升空間。每平方米2600多元的房?jī)r(jià)，令不少人心然怦動(dòng)。

二是，社會(huì)廣推。從2006年開始，到2008年彩石山莊停工，彩石山莊項(xiàng)目都是濟(jì)南市每次房展的主角。

三是，全員營(yíng)銷。公司的管理層被分派了任務(wù)，完成有獎(jiǎng)，完不成則罰。后來，三聯(lián)集團(tuán)的很多管理人士背上“人情債”，也背上了“自身債”，因?yàn)樗麄冎泻芏嗳藶榱送瓿扇蝿?wù)，也認(rèn)購(gòu)了彩石山莊。

最終的結(jié)果是彩石山莊項(xiàng)目完成了預(yù)售9.6億元，2000多戶。這還不包含“團(tuán)購(gòu)”。因?yàn)橛械氖≈眴挝灰幌伦泳?ldquo;團(tuán)購(gòu)”了上百套。

這近十億元的房款都去了哪里?張繼升曾經(jīng)告訴記者，除了彩石山莊開工的前期準(zhǔn)備之外，還有一部分是彌補(bǔ)了過去的虧空。到彩石山莊那里，能用的資金其實(shí)已經(jīng)很少。

陽光舜城項(xiàng)目，當(dāng)時(shí)號(hào)稱是江北第一大盤，但據(jù)三聯(lián)集團(tuán)人士稱，這個(gè)項(xiàng)目不但不賺錢，還留下了一系列遺留問題。

按照當(dāng)初的合同約定，彩石山莊項(xiàng)目應(yīng)該于2008年10月交房。但在挖下幾個(gè)大坑之后，2008年9月，三聯(lián)集團(tuán)下達(dá)了停工通知，從此就再?zèng)]有開工。也就是從那時(shí)候開始，購(gòu)房者開始了維權(quán)之路。

優(yōu)先受償權(quán)是關(guān)鍵

維權(quán)，購(gòu)房者首先想到的是訴訟。但有關(guān)方面決定對(duì)彩石山莊的所有案件，均“暫不受理”。這將購(gòu)房者推到了絕境。從此，上訪的人群成了濟(jì)南市街頭的一道“風(fēng)景”。

直到2014年6月，山東省政府研究解決彩石山莊項(xiàng)目問題，確定了“按照法治思維，在法律框架內(nèi)予以解決”的指導(dǎo)思想。

山東康橋律師事務(wù)所首席合伙人、山東省政府法律顧問張巧良律師自始至終參與了彩石問題的解決。他告訴《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》，要解決問題，首先就要解決優(yōu)先受償權(quán)的問題。

張巧良說，三聯(lián)集團(tuán)涉案土地等可供執(zhí)行的財(cái)產(chǎn)層層抵押，享有優(yōu)先受償權(quán)的是銀行等抵押權(quán)人，而非購(gòu)房群眾。按照法律途徑，事件能否解決最大的難題是受償權(quán)優(yōu)先問題。這個(gè)問題不解決，即便啟動(dòng)司法程序，結(jié)果可能就是購(gòu)房群眾“顆粒無收”，這也是此前法院不予立案的重要原因。

張巧良律師提出，從立法精神和法治原則來看，在“彩石山莊項(xiàng)目”中，購(gòu)房者應(yīng)當(dāng)被認(rèn)定為消費(fèi)者，與牽涉其中的金融機(jī)構(gòu)、施工單位等相比，屬于弱勢(shì)群體，其合理合法的權(quán)益，尤其是涉及到生存的基本權(quán)益，應(yīng)當(dāng)?shù)玫阶鹬睾捅Ｗo(hù)。

為此，張巧良提出，支付了商品房全部或大部分款項(xiàng)的買受人的債權(quán)應(yīng)該具有返還請(qǐng)求優(yōu)先權(quán)。

這一法律意見得到了山東省委、省政府的認(rèn)可，最終也獲得了最高人民法院的支持。

“最高法院的支持是彩石山莊問題能夠通過司法渠道解決的關(guān)鍵。”張巧良告訴《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》。

金融機(jī)構(gòu)失去了優(yōu)先受償權(quán)，他們能答應(yīng)嗎?記者了解到，政府方面答應(yīng)以后可以通過調(diào)整項(xiàng)目規(guī)劃，提高容積率等措施，以保障金融機(jī)構(gòu)等的利益。最終金融機(jī)構(gòu)也接受了。

實(shí)際上，如果問題繼續(xù)僵持下去，金融機(jī)構(gòu)的利益也得不到維護(hù)。面對(duì)這么龐大的維權(quán)群體，政府方面很難做出將標(biāo)的物拍賣用于清償銀行貸款的決定。最終，金融結(jié)構(gòu)做出了“妥協(xié)”。

更重要的是，最高人民法院關(guān)于優(yōu)先受償權(quán)的意見，金融部門需要認(rèn)真考慮。

2087戶全部調(diào)解解決

張巧良介紹說，通過前期論證，購(gòu)房者可采取兩種方式予以解決，分別是訴前調(diào)解和訴訟方式。大部分購(gòu)房者同意采取訴前調(diào)解并經(jīng)司法確認(rèn)的方式來實(shí)現(xiàn)自己的權(quán)益。調(diào)解程序啟動(dòng)后，購(gòu)房者和三聯(lián)集團(tuán)陸續(xù)簽訂調(diào)解協(xié)議，達(dá)成調(diào)解協(xié)議的，法院審查后出具司法確認(rèn)裁定書。

根據(jù)調(diào)解意見，關(guān)于房屋買賣糾紛合同，三聯(lián)集團(tuán)除返還購(gòu)房者房款外，還應(yīng)當(dāng)賠償房屋增值損失。調(diào)解意見確認(rèn)，三聯(lián)集團(tuán)與購(gòu)房者簽訂的房屋買賣合同有效，三聯(lián)集團(tuán)一直沒有交房，構(gòu)成違約?，F(xiàn)三聯(lián)集團(tuán)不能繼續(xù)履行合同，購(gòu)房者有權(quán)解除合同，要求三聯(lián)集團(tuán)承擔(dān)不能履行合同的違約責(zé)任。三聯(lián)集團(tuán)與購(gòu)房者解除房屋買賣合同以及網(wǎng)簽協(xié)議，三聯(lián)集團(tuán)除返還購(gòu)房者繳納的房款外，依法還應(yīng)賠償正常合理的房屋增值損失。如購(gòu)房者未足額支付房款，則三聯(lián)集團(tuán)按照購(gòu)房者已付款占應(yīng)付款的比例，賠償房屋增值損失。

調(diào)解的過程并不輕松，因?yàn)槿后w龐大，各自的訴求并不相同。但最終所有的購(gòu)房者還是簽訂了調(diào)解協(xié)議。

“磨了這么多年，脾氣都磨沒了。現(xiàn)在能夠解決，想得到太多也不現(xiàn)實(shí)。能拿回來的，就權(quán)當(dāng)賺的吧。”一位購(gòu)房者如是向記者描述他的想法。他說，這也是大多數(shù)人的想法。

最終他拿回的是購(gòu)房本金和銀行同期存款80%的利息。

“往常，只有等案件調(diào)解或裁判作出后，法院才能進(jìn)行執(zhí)行拍賣。由于三聯(lián)彩石山莊案件的特殊性，我們經(jīng)過反復(fù)論證研究，開創(chuàng)了調(diào)解裁判與執(zhí)行拍賣同步進(jìn)行的模式。”濟(jì)南中院執(zhí)行三庭庭長(zhǎng)劉江此前告訴記者。

2014年10月，彩石山莊的土地進(jìn)入拍賣程序，隨后以16.296億元的價(jià)款拍出。

截至目前，三聯(lián)集團(tuán)彩石山莊案件涉及的2087戶群眾購(gòu)房糾紛已全部解決，共發(fā)放執(zhí)行款14.27億元。

張巧良說，彩石山莊事件的妥善解決，實(shí)現(xiàn)了實(shí)體正義與程序正義的統(tǒng)一，法律效果和社會(huì)效果的統(tǒng)一，最終百姓利益得到保障，政府公信牢牢樹立，不和諧因素得以弭除。

首先，它讓群眾看到了以法治手段可以尋求合法利益保障，也生動(dòng)地昭示今后類似的大規(guī)模群體案件的解決首先應(yīng)想到運(yùn)用法治思維和法治方式;

其次，運(yùn)用法律解決問題，要改變慣性思維，更要學(xué)會(huì)創(chuàng)新司法程序運(yùn)用、創(chuàng)新法律適用、創(chuàng)新司法工作方式;

第三，各部門應(yīng)通力合作，利益各方要顧全大局，推動(dòng)事件有效解決;

第四，打破了“信訪不信法”的怪圈，彩石山莊項(xiàng)目的解決，為我們提供了解決此類群體性糾紛案件的可復(fù)制性經(jīng)驗(yàn)。

張巧良同時(shí)說，彩石山莊問題的解決具有可復(fù)制性。明確了購(gòu)房者作為消費(fèi)者具有優(yōu)先受償權(quán)，許多爛尾項(xiàng)目解決起來就容易得多。

關(guān)鍵詞： 濟(jì)南 彩石山莊