新明中國(02699.HK)股價閃崩成“仙股” 小房企黯然離場

溫商向來以“膽量”走天下，最近五天，面目瘦削的陳承守似乎是走在“刀刃”上。

11月10日，港股上市房企新明中國(02699.HK)開盤暴跌，3分鐘內(nèi)跌幅達(dá)4.76%，截至發(fā)稿報0.122港元/股，總市值僅2.29億港元。這只“仙股”的黑天鵝式災(zāi)難始于11月5日，當(dāng)天該股突發(fā)跳水，12分鐘內(nèi)直線暴跌90%，當(dāng)日報收0.125港元/股，最終跌幅87.86%。

現(xiàn)年54歲的陳承守，是這家公司的董事會主席兼行政總裁。當(dāng)天，因其所持部分股票用于抵押融資，其中約1.64億股(占公司總股本8.72%)因股價急劇下跌被強制于市場出售。被強制平倉后，陳承守所持新明中國的股權(quán)由62.38%降至53.66%。

陳承守的風(fēng)暴遠(yuǎn)不止于此，2015年上市時，他立志將新明中國打造成“香港上市兒童地產(chǎn)第一股”;五年過去，這家小房企卻陷入土儲縮水、盈利暴跌、債務(wù)違約、以股抵債的尷尬境地。陳承守沒能借資本的力，卻被滾滾地產(chǎn)洪流所拋棄。

而在國內(nèi)，諸多小房企如新明中國般，一直未能進(jìn)入地產(chǎn)主流競爭行列。它們曾見證房地產(chǎn)市場的熾熱與冷卻，也曾熱衷于杠桿運作，直至陷入債務(wù)危機。在規(guī)模房企日漸龐大、融資環(huán)境變化的當(dāng)下，退場似乎是其難逃的命運。

債務(wù)陰影下股價閃崩

對11月5日突如其來的股價蒸發(fā)，新明中國僅表示：“不知悉導(dǎo)致有關(guān)股價及成交量變動原因，或須予披露的內(nèi)幕消息。”而在此之前，新明中國股價長期維持在1港元左右，直直橫盤五年，最高僅到1.75港元/股。

實際上，港股小市值股票經(jīng)常出現(xiàn)暴漲暴跌現(xiàn)象，因其日常成交量較小，一旦有資金出入便會引發(fā)股價波動。 2019年底，佳源國際和陽光100便曾遭遇股價“大崩盤”。

香港證監(jiān)會也曾提示稱，公司股權(quán)高度集中于數(shù)目不多的股東，即使少量股份成交，股價也可能出現(xiàn)大幅波動。此外，有時個股出現(xiàn)閃崩現(xiàn)象，是因大股東股權(quán)質(zhì)押比例較高，股價下跌時不能及時補倉，引發(fā)該股被集中拋售或被強制拋售的風(fēng)險。

作為一名典型溫商，陳承守?zé)嶂杂诘禺a(chǎn)金融及各種股權(quán)運作。

早在2012年，新明中國便以4.4億元入股溫州銀行，成為其大股東。當(dāng)時，陳承守對外界稱，做企業(yè)的人都有種感覺，在銀企關(guān)系中總處于弱勢地位，接觸到許多渴望金融扶持卻被忽視的中小微企業(yè)后，內(nèi)心便萌生“辦銀行”的念頭。

2015年，陳承守帶領(lǐng)新明中國登陸港股資本市場，并提出“一體四翼”商業(yè)模式，即以“中童·巴比尼”為核心，中童基金、中童會展、中童文化、中童商城四大板塊協(xié)同發(fā)展，打造中國孕嬰童全產(chǎn)業(yè)鏈運營服務(wù)平臺。

但就在此后一年，我國房地產(chǎn)融資政策進(jìn)入長期化、精細(xì)化管理。從股權(quán)融資重新收緊，到債權(quán)融資進(jìn)入總量管控，房地產(chǎn)融資監(jiān)管不僅是短期調(diào)控，更承擔(dān)了“防范系統(tǒng)性風(fēng)險”的任務(wù)，持續(xù)擴(kuò)張的房地產(chǎn)融資規(guī)模已成為需要防范的“灰犀牛”。

2017年，陳承守彼時作為杭州市政協(xié)委員、杭州市溫州商會會長、杭州市工商聯(lián)總商會副會長，還曾公開發(fā)聲表示，溫州商會有很多優(yōu)秀的中小企業(yè)，但常常碰到融資難的問題。

為此，新明中國尋求各種融資途徑，包括可換股債券。2018年5月15日，新明中國與認(rèn)購人Chance Talent Management Limited就發(fā)行本金總額不超過3億港元的可換股債券訂立認(rèn)購協(xié)議，年利率6.5%(另加1%手續(xù)費)，期限2年。

按每股1.39港元的換股價計算，倘若換股權(quán)悉數(shù)行使，最多可配發(fā)及發(fā)行215,827,338股股份。上述債券由Xinxing Company Limited(陳承守為實控人)將其持有的940,000,000股股份抵押予認(rèn)購人，陳亦就此債券提供擔(dān)保。

但隨著債券兌付期到來，新明中國賬面卻捉襟見肘。截至2020年6月底，新明中國的其他借款總額約18.86億元，全部須于一年內(nèi)償還，同期現(xiàn)金只有924.2萬元。期末有關(guān)違約借款及交叉違約借款的利息約1.18億元已逾期。

無奈之下，新明中國選擇以公司股份替換所欠借款。10月27日，新明中國控股股東與北控城投訂立買賣協(xié)議，后者同意向Xinxing收購554,193,490股新明中國股份，名義代價為1.00港元，該等股份乃以Chance Talent為受益人予以押記。

根據(jù)協(xié)議條款，北控城投還向Xinxing及陳承守承諾此后的義務(wù)，包括盡其最大努力協(xié)助新明中國解決與公司向Chance Talent發(fā)行的可換股債券的逾期金額、與公司借款項下的逾期利息、與將于2020年內(nèi)到期的貸款等有關(guān)問題。

在公司資金危機已現(xiàn)端倪、股權(quán)交易及質(zhì)押頻頻的情況下，新明中國股價出現(xiàn)暴跌。

迷你房企黯然離場

自始至終，新明中國都未能跨入中國房地產(chǎn)洪流的中心。

2015年，新明中國悄然上市時，中國千億房企數(shù)量已達(dá)到7家。當(dāng)年，萬科銷售金額突破2600億元，恒大銷售金額2050.4億元，綠地同樣風(fēng)光無限，銷售金額為2015.1億元。位居其后的則為萬達(dá)、碧桂園、中海地產(chǎn)、保利地產(chǎn)。

上市當(dāng)年，新明中國年度銷售金額為12.53億元，公司土儲總建筑面積還有143萬平方米。而到今年上半年，該集團(tuán)期內(nèi)物業(yè)銷售額僅錄得6370萬元，較去年同期減少約12.8%，總土地儲備已縮水至106萬平方米。

2015~2019年，新明中國營業(yè)收入分別為13.49億元、6.60億元、19.01億元、6.25億元和1.63億元;凈利潤分別為3.68億元、1021.10萬元、2.42億元、4291.10萬元和-1.17億元。截至2020年上半年，新明中國營業(yè)額約9510萬元，股東應(yīng)占虧損約7160萬元。

體量尚小，是新明中國難以突圍而出的基礎(chǔ)因素。但陳承守過早地將公司戰(zhàn)略聚焦于商業(yè)地產(chǎn)，并將業(yè)務(wù)延伸至電子商務(wù)、保險金融等行業(yè)，也是使新明中國資金大量沉淀、沒能在房地產(chǎn)紅利尾聲殺出重圍的原因。

2017年以來，新明中國大力推進(jìn)祁安保險經(jīng)紀(jì)發(fā)展，并期望將上海、杭州兩個中童·巴比尼項目復(fù)制到全國。但事與愿違，新明中國官網(wǎng)最后一條新聞還停留于2018年，此后便再無更新，中童·巴比尼項目也未能“遍地開花”。

進(jìn)入2020年，在債務(wù)承壓的情況下，新明中國還在推進(jìn)房地產(chǎn)投資業(yè)務(wù)。3月23日，該公司表示，與上海常青溢匯資產(chǎn)管理有限公司及深圳市常青鼎盛投資咨詢企業(yè)訂立合作諒解備忘錄，成立房地產(chǎn)基金以投資中國內(nèi)地物業(yè)市場。

沒有空閑資金拿地，新明中國便以股權(quán)來交換。為獲取汕頭市潮南區(qū)一舊改地塊，新明中國于6月17日與馬學(xué)忠訂立協(xié)議，以1.78億港元的代價收購目標(biāo)公司，方式為新明中國按每股1.0港元向賣方配發(fā)及發(fā)行股份，即1.78億股新股份。

頻頻股權(quán)運作下，這家迷你房企最終陷入債務(wù)、股價的連環(huán)危機中，難覓前路。

實際上，新明中國的遭遇是諸多激進(jìn)小房企的縮影。近日市場消息稱，億達(dá)中國在合肥的智慧科技城項目，因為拖欠土地款一直擱置，正尋找買家接盤;此前其在安徽池州的項目已經(jīng)正式破產(chǎn)，進(jìn)入資產(chǎn)處置階段。

深陷債務(wù)危機的新華聯(lián)也再爆違約事件。11月4日，海通證券稱，截至11月2日，未能收到19新華聯(lián)(000620.SZ)控MTN001兌付利息3500萬元，構(gòu)成實質(zhì)違約。當(dāng)日，大公國際資信評估有限公司將“19新華聯(lián)控MTN001”的債項評級從此前CC下調(diào)為C。

中債資信指出，企業(yè)違約的外在因素包括宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境發(fā)生不利變化、資本市場信用環(huán)境緊張等;但根源還在于企業(yè)長期來經(jīng)營決策不慎、經(jīng)營狀態(tài)惡化以及短期償債壓力巨大導(dǎo)致流動性枯竭，促使融資環(huán)境惡化，信用風(fēng)險不斷加劇。

隨著融資“三道紅線”落地， 在控制風(fēng)險的同時依然給房企留有發(fā)展余地。而新明中國此類危機重重的小房企，則將面臨更加狹窄的生存空間。

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