房企離不開高周轉(zhuǎn)

前段時間，58安居客研究院發(fā)布了一篇研究報告。里面提到，2022年，24個一二線城市涉宅地塊成交1597宗，可截止2023年5月底，已開工的地塊僅532幅，整體開工率僅33%，地方平臺（城投）拿地開工率為16%。

這個開工率，比2021年還要低上不少。據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，2021年房企平均拿地開工率為67%，即便排名末位的城投，開工率也有38%。

看到這里，明源君不禁產(chǎn)生了疑問。

(資料圖)

長期以來，開發(fā)商都把“高周轉(zhuǎn)”視作沖擊規(guī)模、實(shí)現(xiàn)高利潤的法寶。尤其是在目前的市場環(huán)境下，項(xiàng)目多等一天就多增加一筆成本，早一天賣光就多節(jié)約一天利息。所以各大房企應(yīng)該恨不得拿地即開工，然后各個環(huán)節(jié)打配合，快速完成項(xiàng)目開發(fā)。

可開工率如此之低的既定事實(shí)擺在面前。難道，“高周轉(zhuǎn)”也和“高負(fù)債”、“高杠桿”一起，退出歷史舞臺了？

央企肩負(fù)“拿地即開工”重任

地方平臺拉低平均值

先說第一個問題，房企2022年拿地開工率為何再度走低。

第一，地方平臺拉低了平均值。

從數(shù)據(jù)上看，各類房企拿地開工率，分化十分明顯。

其中，地產(chǎn)央企資金雄厚，因此整體開工率達(dá)到57%。

民營房企由于融資成本高，資金周轉(zhuǎn)運(yùn)作都需要項(xiàng)目“動起來”，因此拿地開工率也能跑贏平均值，達(dá)到39%。

拉低平均值的是地方平臺，開工率僅16%。這類平臺在2022年托底意圖較明顯，缺乏自身開工能力，即便是合作開發(fā)，受體制不同影響，流程繁雜，時間成本放大，制約了開工速度。

第二，部分城市房地產(chǎn)市場持續(xù)走弱。

除了房企自身原因，拿地開工率還和其所在城市的房地產(chǎn)市場存量的狀態(tài)息息相關(guān)。

通常，開工率較高的城市，商品住宅出清周期處于合理值或者偏低。開工率較低的城市，普遍出清周期偏高且未動工或者在建項(xiàng)目量龐大。

比如杭州2021年底年底商品住宅出清周期僅1.46個月，2022年為3.95個月，市場持續(xù)處于供不應(yīng)求狀態(tài)，所以房企對杭州市場相當(dāng)看好，整體開工率也高達(dá)88%。

反觀東北某城市，其2021年底年底商品住宅出清周期為15.33個月，2022年為25個月，因此其當(dāng)務(wù)之急是積極推進(jìn)在售項(xiàng)目去庫存，在建項(xiàng)目暫緩上市，這也是造成其地塊0開工的主要因素。

第三，民營房企保交樓和去庫存的意愿強(qiáng)于新開工意愿。

雖然民營房企拿地開工率跑贏了平均值，但與之前相比，仍然下滑明顯。

一是目前各大民營房企的流動性壓力依然很大，所以只能壓縮新開工量，少投入，多賣房，持有現(xiàn)金，然后等待時機(jī)。

二是房企目前的工作重點(diǎn)是保交樓和去庫存，內(nèi)部資金也會往這兩方面傾斜。

高周轉(zhuǎn)沒有消失，反倒越來越快

再說第二個問題，“高周轉(zhuǎn)”有沒有退出歷史舞臺。

必須承認(rèn)的是，近幾年的地產(chǎn)強(qiáng)力調(diào)控，的確成效顯著。此前一度靠“高負(fù)債”和“高杠桿”發(fā)展的房企紛紛暴雷，昭示著三高模式中的兩高已經(jīng)基本退出房地產(chǎn)舞臺。

雖然不少房企高管在面對媒體采訪時都說高周轉(zhuǎn)時代已經(jīng)結(jié)束，但明源君認(rèn)為，這里指的更多是傳統(tǒng)加杠桿的高周轉(zhuǎn)模式，而以快回款降成本為內(nèi)核的新型高周轉(zhuǎn)模式，仍是房企發(fā)展的主旋律。

現(xiàn)在，無論是國央企，還是混合所有制房企，亦或是優(yōu)質(zhì)民企，這些發(fā)展比較好的企業(yè)，實(shí)際都還在執(zhí)行新型高周轉(zhuǎn)模式，而且周轉(zhuǎn)效率越來越高。

先看幾組數(shù)據(jù)：

第一，4個月開盤已是過去式，現(xiàn)在有盤不到兩個月。

大家都知道高周轉(zhuǎn)并非近年產(chǎn)物。早在2010年，萬科就提出“5986”的高周轉(zhuǎn)模式，即拿地5個月動工、9個月銷售、第一個月必須售出八成、六成產(chǎn)品是住宅。

過了幾年，碧桂園又將之提速，對三四五線城市要求“456”，即拿地后4個月開盤，5個月現(xiàn)金流回正，6個月資金再周轉(zhuǎn)。對一二線城市則要求“678”，即6個月開盤、7個月資金回正、8個月資金再周轉(zhuǎn)。

當(dāng)年看覺得不可思議，但和現(xiàn)在的房企比，簡直就是小巫見大巫。

比如杭州某項(xiàng)目，今年3月29日拿地，5月22日就領(lǐng)到了預(yù)售證，拿地到開盤只用了54天的時間，拿地到售罄也僅用了81天。

杭州另一個項(xiàng)目，今年2月21日拿地，9天后開工，4月19日就領(lǐng)到了預(yù)售證，拿地到開盤僅花了57天。

上海同樣如此。有媒體統(tǒng)計(jì)了上海2016-2022年出讓的422塊土地，結(jié)論是：2016年，上海新房拿地-開盤的上市節(jié)奏為29個月，2021年縮短到11個月，2022年，有些項(xiàng)目僅耗時3個月多就已經(jīng)上市。

第二，國央企紛紛加入高周轉(zhuǎn)大軍。

高周轉(zhuǎn)一度是民營房企的標(biāo)簽，可隨著市場急劇變化，越來越多的國央企也加入到高周轉(zhuǎn)大軍中。

比如某央企為了提高周轉(zhuǎn)，就制定了“嚴(yán)控商辦比例”等舉措。2019年該央企存貨周轉(zhuǎn)率和總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率分別為0.24、0.19，2022年分別增長至0.36、0.21。

廣州某國企也明確提出“搶節(jié)點(diǎn)”追求高質(zhì)量的周轉(zhuǎn)，抓緊推進(jìn)好項(xiàng)目的銷售，然后抓緊去瞄準(zhǔn)更好的項(xiàng)目，以此循環(huán)。2019年該國企存貨周轉(zhuǎn)率和總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率分別為0.22、0.19，2022年分別增長至0.26、0.22。

高周轉(zhuǎn)并非洪水猛獸

核心是快回款降成本

剛才明源君講到，現(xiàn)在的高周轉(zhuǎn)，與傳統(tǒng)高周轉(zhuǎn)模式有著本質(zhì)區(qū)別。

第一，傳統(tǒng)高周轉(zhuǎn)的本質(zhì)是加杠桿和挪用預(yù)售款。比如項(xiàng)目預(yù)售了，現(xiàn)金流達(dá)到頂峰，房企就用這個錢去拿地，不斷循環(huán)。所以不少人會把高周轉(zhuǎn)和高杠桿天然聯(lián)系在一起。

而現(xiàn)在的高周轉(zhuǎn)，更多是房企通過提高周轉(zhuǎn)速度、加快現(xiàn)金回流，以此達(dá)到降杠桿和緩解資金壓力的目的，盡可能地保障資金的充裕性。

比如某房企就曾算過一筆賬，以資金占用15%信托成本計(jì)息，1億元每天利息為4.2萬元， 每月為125萬元。這樣的成本，必然要求項(xiàng)目建設(shè)過程的速度為王，減少利息支出，增加利潤。而且如果項(xiàng)目慢了，因?yàn)檎?、市場的因素，很有可能會造成滯銷，那項(xiàng)目的成本就會很高。

為什么傳統(tǒng)高周轉(zhuǎn)玩不轉(zhuǎn)了？

一是政策層面，預(yù)售款的監(jiān)管在不斷加強(qiáng)。

之前的預(yù)售款大量挪用，造成多地項(xiàng)目逾期交付、甚至爛尾。所以近兩年，各地政府再次加強(qiáng)預(yù)售資金監(jiān)管。一旦項(xiàng)目預(yù)售資金被挪用，將追究有關(guān)機(jī)構(gòu)和人員責(zé)任。

比如昆明預(yù)售資金監(jiān)管，就從過去政府指導(dǎo)、銀行監(jiān)管為主，轉(zhuǎn)變?yōu)檎O(jiān)管、多方參與監(jiān)督。還有不少城市出臺新規(guī)，政府可直接劃轉(zhuǎn)監(jiān)管預(yù)售款給施工單位。

二是市場層面，傳統(tǒng)加杠桿的高周轉(zhuǎn)模式難以為繼。

傳統(tǒng)高周轉(zhuǎn)模式下，房企挪用預(yù)售資金大肆買地，這種滾雪球的做法得以大行其道，是建立房地產(chǎn)持續(xù)上行的基礎(chǔ)上。

可當(dāng)下的房地產(chǎn)市場不確定性增強(qiáng)，房企不敢亂投資，如果拿到的項(xiàng)目去化慢或者賣不出去，對房企反而是更大的資金負(fù)擔(dān)。

所以這種加了杠桿的舊高周轉(zhuǎn)模式其實(shí)是終結(jié)了，難以為繼。

做好高周轉(zhuǎn)，工作前置是核心

提到高周轉(zhuǎn)，還有不少人會把房屋低品質(zhì)的原因歸結(jié)于它，認(rèn)為兩者是此消彼長的關(guān)系。

首先，項(xiàng)目的質(zhì)量好壞，很大程度上取決于工程建造過程，而房企追求的高周轉(zhuǎn)，指的是提高資金的使用效率，項(xiàng)目銷售合同規(guī)定的交付周期仍然是原標(biāo)準(zhǔn)。

比如30層的高層住宅，交付周期一般還是2-3年。過去幾年，濱江、綠城都在執(zhí)行高周轉(zhuǎn)策略，可他們建造的房屋品質(zhì)，在業(yè)內(nèi)外都是有口皆碑的。

當(dāng)然，不是所有的企業(yè)都擁有高周轉(zhuǎn)的能力。房企如果沒有成熟的系統(tǒng)化管控能力做支撐，而是一味模仿，那么在快速開發(fā)時，很可能帶來產(chǎn)品質(zhì)量的降低或者不達(dá)標(biāo)。

那么，房企怎么才能在不犧牲品質(zhì)的前提下，做好高周轉(zhuǎn)呢？

第一，想做高周轉(zhuǎn)，就必須拿適合快速開發(fā)的地塊。

投資高周轉(zhuǎn)的核心，首先是拿地的高周轉(zhuǎn)。簡單來講，就是現(xiàn)金流可以盡快回籠的地塊。

比如，要盡量選擇體量適中的地塊，一般不大于15萬平方米，10萬平方米上下的項(xiàng)目最合適。如果地塊太大，就很難做到當(dāng)年全部賣掉變現(xiàn)。

當(dāng)然，如果地塊能分期付款，單位時間內(nèi)較少占用股東資金，即使面積較大也可以去拿。

同時，為了保證獲取凈地和快速開工，房企的投資獎勵可向一線投資團(tuán)隊(duì)傾斜，將投資保障高周轉(zhuǎn)作為獎勵依據(jù)，凈地交付或首期凈地交付作為考核條件。

第二，工作前置是高周轉(zhuǎn)的核心。

要想實(shí)現(xiàn)高周轉(zhuǎn)，項(xiàng)目首先要做好策劃，清楚哪些工作可以提前介入。比如在收地之前，跟政府部門做好充分的溝通，在允許的情況下，以一級土地開發(fā)的名義，提前做好土方、圍墻、地勘、道路、臨設(shè)。

或者在看地的時候帶上設(shè)計(jì)和營銷人員，規(guī)劃研究初步設(shè)計(jì)，設(shè)計(jì)師、工程師、營銷人員一起考慮產(chǎn)品方向，并先設(shè)計(jì)。

其次，要清楚知道哪些工作怎么做才可以不走彎路。比如在規(guī)劃報建方面，每個環(huán)節(jié)都要跟政府保持密切的溝通，這樣才能在規(guī)劃報建時不出現(xiàn)大的調(diào)整以爭取時間。

再者，要做好施工階段的極致穿插。項(xiàng)目總要有掌握資源、調(diào)動資源的能力，會安排施工穿插，懂得工序優(yōu)化提速，處理好跟施工隊(duì)的關(guān)系。

比如某房企為了提高周轉(zhuǎn)速度，對于有先后次序的工程類工作，采取全程穿插施工法，上一道程序完成，下一道程序立刻補(bǔ)上去。這樣可在保障工序合理施工的同時，使項(xiàng)目整體建造時間減少6到8個月。

最后，營銷做到更前端，實(shí)現(xiàn)快速銷售。

拿地摘牌前，團(tuán)隊(duì)就要做好項(xiàng)目的可行性研究、戶型分析配比、品牌宣傳等。只要是建設(shè)市場所需的、品質(zhì)好的產(chǎn)品，快速銷售就有了前提保障。

第三，發(fā)展戰(zhàn)略供應(yīng)商，打好配合戰(zhàn)。

房地產(chǎn)是需要高度整合資源的行業(yè)，一支優(yōu)秀的供應(yīng)商隊(duì)伍絕對是項(xiàng)目快速開發(fā)的重要武器。

比如某房企在做示范區(qū)時，為了加快進(jìn)度，都優(yōu)先找已經(jīng)合作過的優(yōu)秀施工單位做展示區(qū)、示范區(qū)。

濱江有一些供應(yīng)商已經(jīng)合作二十多年了，短的也有7年以上，彼此默契非常高。所以濱江的人效在業(yè)內(nèi)也是首屈一指，一個項(xiàng)目只需要3~5個人。

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