市說新語丨“認(rèn)房不認(rèn)貸”對樓市影響幾何

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■中國經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)記者 夏金彪

“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策終于迎來實(shí)質(zhì)性進(jìn)展。據(jù)新華社8月25日報(bào)道，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、中國人民銀行、金融監(jiān)管總局近日聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于優(yōu)化個(gè)人住房貸款中住房套數(shù)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的通知》，推動落實(shí)購買首套房貸款“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策措施。通知明確，居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申請貸款購買商品住房時(shí)，家庭成員在當(dāng)?shù)孛聼o成套住房的，不論是否已利用貸款購買過住房，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)均按首套住房執(zhí)行住房信貸政策。目前，根據(jù)首套房貸款的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的不同，可以分為三種類型：除了“認(rèn)房不認(rèn)貸”之外，還有“認(rèn)房又認(rèn)貸”(購房人只有在名下無房且沒有房貸記錄的情況下，才能申請首套房貸款)、“認(rèn)貸不認(rèn)房”(購房人目前無房貸，就可以申請首套房貸款，不管他現(xiàn)在名下有多少套房)，其中，“認(rèn)房又認(rèn)貸”最為嚴(yán)格，其次為“認(rèn)房不認(rèn)貸”，再次為“認(rèn)貸不認(rèn)房”。此前，為了抑制房地產(chǎn)市場過熱，一些地方實(shí)施了“認(rèn)房又認(rèn)貸”政策，從市場預(yù)期和實(shí)際購買力兩方面，起到了對市場降溫的作用。此次三部門推動“認(rèn)房不認(rèn)貸”，是對房地產(chǎn)過熱階段出臺政策的調(diào)整優(yōu)化，有助于降低購房成本，釋放剛性和改善性住房需求。自2022年以來，已經(jīng)至少有40個(gè)城市對“認(rèn)房又認(rèn)貸”政策進(jìn)行了調(diào)整，目前，僅有一二線熱點(diǎn)城市仍執(zhí)行嚴(yán)格的“認(rèn)房又認(rèn)貸”政策。以北京“認(rèn)房又認(rèn)貸”政策為例，如購房者名下有1套住宅或全國內(nèi)的貸款記錄(還清與否無關(guān))，再次貸款購買住宅即為二套。據(jù)業(yè)內(nèi)測算，在北京，一套650萬元的改善性住房(非普通住宅)，在“認(rèn)房不認(rèn)貸”的情形下，首付比例為40%，而在“認(rèn)房又認(rèn)貸”的情形下，被認(rèn)定為二套的首付比例翻倍為80%，首付額度多出260萬元。如果“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策實(shí)施，只要購房者當(dāng)?shù)孛聼o房，那就可以按首套房進(jìn)行認(rèn)定。其中兩類購房群體有望從“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策中受益，一類是常住地有一套貸款住房且準(zhǔn)備置換的改善性需求購房群體；另一類則是在常住地以外的其他城市有過房貸記錄，但本地?zé)o房的剛性需求購房群體。也就是說，“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策實(shí)施后，外地有過貸款記錄、本地?zé)o房以及“賣一買一”的購房者，首付比例及貸款利率都將按首套房進(jìn)行認(rèn)定，不僅降低家庭購房門檻，還減輕了購房成本。需要指出的是，“認(rèn)房不認(rèn)貸”并非全國一刀切的新政，三部門強(qiáng)調(diào)：“此項(xiàng)政策作為政策工具，納入‘一城一策’工具箱，供城市自主選用”。這也意味著“認(rèn)房不用認(rèn)貸”是否執(zhí)行、什么時(shí)候執(zhí)行，由城市自行決定。市場認(rèn)為，熱點(diǎn)城市的房屋總價(jià)高，且首套房與二套房首付比例差距較大，如果“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策實(shí)施，將對市場產(chǎn)生較為明顯的帶動效果。值得一提的是，在三部門發(fā)布“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策的同一天，財(cái)政部、稅務(wù)總局、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部等三部門也發(fā)布了《關(guān)于延續(xù)實(shí)施支持居民換購住房有關(guān)個(gè)人所得稅政策的公告》，對出售自有住房并在現(xiàn)住房出售后1年內(nèi)在市場重新購買住房的納稅人，對其出售現(xiàn)住房已繳納的個(gè)人所得稅繼續(xù)予以退稅優(yōu)惠。市場預(yù)計(jì)，“認(rèn)房不認(rèn)貸”疊加居民換購住房延續(xù)退稅優(yōu)惠將激發(fā)改善性住房需求，同時(shí)釋放出小戶型、低總價(jià)的二手房，也有助于剛性住房需求的實(shí)現(xiàn)，從而形成住房剛性需求與改善性需求的良性循環(huán)，有望帶動樓市企穩(wěn)回暖。

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