信達(dá)證券：新房二手房成交回升，月末政策加速出臺(tái)

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樂(lè)居財(cái)經(jīng) 李禮 8月29日，信達(dá)證券發(fā)布房地產(chǎn)行業(yè)第34周周報(bào)。

本周核心觀點(diǎn)：2023 年 8 月第 4 周，新房和二手房成交繼續(xù)環(huán)比回升。本周新房成交面積環(huán)比增長(zhǎng) 16.86%，連續(xù)第 2 周回升，同比跌幅收窄至 20%左右。三線城市環(huán)比增速較高。二手房環(huán)比繼續(xù)小幅回升，同比增速由負(fù)轉(zhuǎn)正。一線成交面積同比跌幅較大。本周住建部、央行、金融監(jiān)管總局、財(cái)政部、稅務(wù)總局等多部門發(fā)聲，進(jìn)一步落實(shí)一系列重要會(huì)議精神，推動(dòng)“認(rèn)房不認(rèn)貸”、換房退稅等政策措施落地。本周廣州、深圳、成都、南京、杭州、臺(tái)州、漳州等地完成土地出讓。

重點(diǎn)政策解讀：8 月 25 日，據(jù)新華社報(bào)道，近日住建部、央行、金融監(jiān)管總局聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于優(yōu)化個(gè)人住房貸款中住房套數(shù)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的通知》，推動(dòng)落實(shí)購(gòu)買首套房貸款“認(rèn)房不用認(rèn)貸”政策措施。通知明確，居民家庭申請(qǐng)貸款購(gòu)買商品住房時(shí)，家庭成員在當(dāng)?shù)孛聼o(wú)成套住房的，不論是否已利用貸款購(gòu)買過(guò)住房，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)均按首套住房執(zhí)行住房信貸政策。8 月 25 日，財(cái)政部、稅務(wù)總局、住建部共同發(fā)布了《關(guān)于延續(xù)實(shí)施支持居民換購(gòu)住房有關(guān)個(gè)人所得稅政策的公告》，將 2022 年出臺(tái)的“930”換房退稅新政，延長(zhǎng) 2 年至2025 年末。信達(dá)證券認(rèn)為，目前全國(guó)包括一線城市在內(nèi)的部分重點(diǎn)城市仍執(zhí)行“認(rèn)房又認(rèn)貸”的嚴(yán)格標(biāo)準(zhǔn)，住房套數(shù)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)放松，更多群體將適用首套房的低首付比例和利率優(yōu)惠，有助于降低居民購(gòu)房成本。換房退稅政策期限延長(zhǎng)，也有利于減少換房交易環(huán)節(jié)成本。近期政策加速落地，臨近 9-10 月地產(chǎn)銷售傳統(tǒng)旺季，信達(dá)證券預(yù)計(jì)后續(xù)因城施策政策力度或?qū)⑦M(jìn)一步加大，有望降低購(gòu)房者負(fù)擔(dān)，更好滿足居民剛性和改善性住房需求。

一周行情回顧：本周（2023/08/21-2023/08/27）申萬(wàn)房地產(chǎn)指數(shù)下跌 3.42%，跑輸上證綜指 1.26pct，在各類板塊中位列第 20/31，恒生地產(chǎn)建筑業(yè)指數(shù)下跌 0.22%，跑輸恒生綜指 0.15pct。本周漲幅前 3 的地產(chǎn)公司分別為：珠江股份（10.32%）、大龍地產(chǎn)（8.99%）、珠光控股（8.89%）；本周跌幅前 3 的地產(chǎn)公司分別為：融創(chuàng)中國(guó)（-19.82%）、SOHO 中國(guó)（-16.38%）、世茂集團(tuán)（-14.49%）。本周恒生物業(yè)服務(wù)及管理板塊上漲 6.25%，跑贏恒生綜指6.32pct，在各類板塊中位列第 1/13。本周漲幅前 3 的物業(yè)公司分別為：奧園健康（29.82%）、碧桂園服務(wù)（19.13%）、雅生活服務(wù)（18.00%）；本周跌幅前 3 的物業(yè)公司分別為：遠(yuǎn)洋服務(wù)（-24.03%）、佳兆業(yè)美好（-13.25%）、弘陽(yáng)服務(wù)（-4.81%）。

地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)：本周（2023/08/19-2023/08/25）30 個(gè)大中城新房成交面積219.02 萬(wàn)平方米，同比下降 19.89%，環(huán)比上升 16.86%。15 城二手房成交面積 161.94 萬(wàn)平方米，同比上升 2.10%，環(huán)比上升 1.34%。監(jiān)測(cè) 16 個(gè)重點(diǎn)城市庫(kù)存面積 18118.41 萬(wàn)平方米，環(huán)比上升 0.31%，去化周期 113.16 周，較上周延長(zhǎng) 3.53 周。上周（2023/08/14-2023/08/20）100 大中城市土地供應(yīng)建面 3130.89 萬(wàn)平方米，同比下降 19.75%，環(huán)比上升 12.22%；土地成交建面1536.19 萬(wàn)平方米，同比下降 52.70%，環(huán)比下降 0.68%；供需比上升為 2.04，溢價(jià)率為 1.74%。

房企融資情況：本周（2023/08/19-2023/08/25）房企境內(nèi)新發(fā)債總額為 145.50億元，同比上升 41.40%，環(huán)比上升 24.36%；債務(wù)總償還量為 89.16 億元，同比下降 43.60%，環(huán)比下降 11.43%；凈融資額 56.34 億元。

風(fēng)險(xiǎn)因素：政策風(fēng)險(xiǎn)：房地產(chǎn)調(diào)控政策收緊或放松不及預(yù)期。市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)：房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售情況恢復(fù)程度不及預(yù)期，行業(yè)資金壓力緩解不及預(yù)期。

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