樓市月報（完整版）：8月樓市仍在探底，新政利好“金九”企穩(wěn)回升預(yù)期增強

本監(jiān)測報告從房價走勢，租金走勢，新房市場，二手房市場，土地市場，市場情緒指數(shù)對8月房地產(chǎn)市場進行全面剖析，感謝閱讀！

房價篇：二手房價連續(xù)6月下行，利好政策密集落地助力預(yù)計下月房價止跌轉(zhuǎn)穩(wěn)

(相關(guān)資料圖)

01、百城二手住宅市場均價連續(xù)6月下滑，下降城市數(shù)量增至85城

據(jù)諸葛數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測數(shù)據(jù)，2023年8月100個重點城市二手住宅市場均價為15429元/平方米，環(huán)比下降0.52%，較上月擴大0.26個百分點，同比下降1.86%，較上月擴大0.37個百分點。本月，二手房價格達到近三年低谷，且創(chuàng)下近三年的最大跌幅。進入8月份，二手房市場繼續(xù)下行，房價連續(xù)6月維持下滑態(tài)勢，市場已經(jīng)接近底部。

政策方面，8月25日，住建部等三部門提出推動落實購買首套房貸款“認房不認貸”政策措施；同日，財政部等三部門發(fā)布《關(guān)于延續(xù)實施支持居民換購住房有關(guān)個人所得稅政策的公告》，指出換房退個稅優(yōu)惠延長至2025年底；8月27日，證監(jiān)會連發(fā)三文，支持適度融資需求，釋放積極信號；隨后，廣州、深圳、成都、武漢等多城落實認房不認貸政策，熱點城市“認房不認貸”時代即將到來；8月31日晚，中央釋放重磅利好，央行、國家金融監(jiān)督管理總局釋放重磅利好，降低存量首套住房貸款利率，二套住房利率政策下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限LPR加20基點；統(tǒng)一全國商業(yè)性個人住房貸款最低首付比例政策下限，首套房最低首付比例不低于20%，二套房最低首付比例不低于30%。至此，政策利好接連落地，預(yù)計接下來二手房市場有望獲得好轉(zhuǎn)，市場將會逐步走出當前低迷的行情，后續(xù)房價跌幅有望收窄乃至止跌回升。

從環(huán)比漲跌城市來看，8月份15城二手住宅市場均價上漲，較上月減少14個，平均漲幅為0.24%，漲幅較上月收窄0.28個百分點；85城二手住宅市場均價下跌，較上月增加14個，平均跌幅為0.77%，跌幅較上月擴大0.05個百分點。至此，價格環(huán)比上漲城市數(shù)量連續(xù)兩月減少，本月再次刷新近三年來的最低水平，市場信心降至低谷，盡管政策端已經(jīng)出臺了一波利好，但是業(yè)主信心短期內(nèi)并未獲得明顯提振，當前來看業(yè)主和購房者對政策刺激的敏感性降低，因此在本輪政策發(fā)布后市場情緒好轉(zhuǎn)可能還需要一段時間。

02、各等級城市市場均價全部轉(zhuǎn)降，三四線城市領(lǐng)跌

分城市等級來看，2023年8月，各等級城市市場均價全線下滑。具體來看，一線城市市場均價為61273元/平方米，環(huán)比下降0.08%，同比上漲6.42%。至此，一線城市結(jié)束了連漲一年以上的行情。本月北、深兩城市場價格回落，帶動一線城市價格止升轉(zhuǎn)降。

二線城市市場均價為18580元/平方米，環(huán)比下降0.56%，同比下跌2.92%。二線城市市場均價跌幅擴大，本月包括鄭州、南京、南昌、合肥、沈陽等多城出臺了房地產(chǎn)優(yōu)化政策，從力度來看，大部分為舊有政策的集合，以放松公積金貸款、購房補貼、降低貸款利率等為主，放松力度一般，對市場的實際帶動作用有限。

三四線城市市場均價為9583元/平方米，環(huán)比下降0.68%，同比下跌3.81%。三四線城市市場均價連續(xù)一年以上呈下滑行情，雖然本月部分三四線城市房價出現(xiàn)補漲，但是難以帶動整體市場的回穩(wěn)，預(yù)計在本輪救市政策落實后，三四線城市將會成為最晚復(fù)蘇的城市。

03、八大經(jīng)濟圈同環(huán)比全部下降，東北城市跌幅領(lǐng)跑

從區(qū)域市場均價環(huán)比來看，2023年8月，8大經(jīng)濟圈市場價格全線回落。其中，東北城市跌幅穩(wěn)居榜首，本月市場均價為9959元/平方米，環(huán)比下降0.83%；中部城市跌幅緊隨其后，本月市場均價為9270元/平方米，環(huán)比跌幅為0.81%；西南城市位居跌幅第三位，本月市場均價為10171元/平方米，環(huán)比跌幅為0.67%。

同比方面，8個經(jīng)濟圈仍然難逃全部負增長的局面。其中，東北城市跌勢領(lǐng)先，8月同比下降6.89%；中部城市位居第二，同比下降3.31%；長三角經(jīng)濟圈次之，本月同比下降2.28%。

04、延安、榆林等三四線城市價格補漲，蕪湖、宿遷等長三角多城跌幅顯著

從環(huán)比漲幅前10的城市來看，以三四線城市為主，環(huán)渤海和西北城市占據(jù)主力。延安位居漲幅TOP1，8月市場均價為6599元/平方米，環(huán)比上漲0.58%；其次為泉州，本月市場均價為16547元/平方米，環(huán)比上漲0.52%；榆林位居漲幅第三，本月市場均價為10384元/平方米，環(huán)比上漲0.37%。鄂爾多斯、淄博、唐山等三四線城市也有小幅回升的態(tài)勢。究其原因，一方面，這部分城市本身基數(shù)較低，在疫情影響下房價下降明顯，疫情放開后房價出現(xiàn)補漲，另一方面，這些城市多為本身具備的一定的資源優(yōu)勢加持，比如延安的紅色旅游、榆林的煤炭資源等，但是，受限于地理位置、城市配套、人口等，長期來看這一波增長態(tài)勢恐難以維持。

從環(huán)比跌幅前10的城市情況來看，長珠三角城市成為主要力量。其中，廊坊跌勢領(lǐng)先，本月市場均價為11145元/平方米，環(huán)比下跌2.25%；蕪湖位居跌幅TOP2，本月市場價格為12667元/平方米，環(huán)比下降2.09%；桂林跌幅居第三，本月市場價格為6566元/平方米，環(huán)比下跌1.99%。同時，像南京、南通、常州等長三角的二線城市價格也持續(xù)下降，本月價格下降城市已經(jīng)達到85城，達到歷史峰值，市場信心降至低谷，隨著利好政策輪番出臺，觸底反彈時刻即將到來。

租金篇：8月迎來租賃市場“遲來的旺季”，全國大中城市租金由穩(wěn)入漲

01、8月全國大中城市租金均價由穩(wěn)入漲，環(huán)比上漲0.26%，同比跌幅收窄

根據(jù)諸葛數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2023年8月全國大中城市租金掛牌均價為35.55元/平方米/月，環(huán)比上漲0.26%；同比下跌0.56%，同比跌幅較上月收窄0.47個百分點。進入2023年，租賃市場穩(wěn)態(tài)凸顯，租金月度環(huán)比漲跌幅均保持在0.3%以內(nèi)。繼7月平淡收官后，8月迎來租賃市場“遲來的旺季”，租金均價達年內(nèi)月度峰值，環(huán)比由穩(wěn)入漲，同比跌幅收窄近半，并且今年8月租賃市場活躍度明顯高于前兩年同期。

8月租賃市場活躍度上升不排除主要與兩方面因素有關(guān)，其一，8月下旬迎來開學(xué)季，一批“陪讀”租賃需求的釋放成為了促進租賃市場活躍度上升的重要因素之一。其二，近期多城對公積金政策進行了優(yōu)化，涉及到的支持提取公積金支付房租、提高租房家庭公積金最高可貸額度等舉措，也對穩(wěn)定租賃需求起到了一定的積極作用。除此之外，由于8月份是出游高峰期，租金上漲或受三亞等旅游城市租金上升的帶動。

另外，根據(jù)以往租賃市場走勢來看，8月以后，租賃市場將逐步進入淡季，新增租賃需求下降，但由于今年租賃市場具有旺季“后移”的特征，因此不排除下月租金仍將維持上漲態(tài)勢，但漲幅大概率會有所收窄。

02、各等級城市租金均價全線上漲，一二線城市漲幅靠前

分等級城市來看，8月各等級城市租金均價呈現(xiàn)全線上漲態(tài)勢，同比均維持下跌態(tài)勢且跌幅均較上月收窄。其中，一線城市租金均價延續(xù)上漲態(tài)勢，且漲幅較上月擴大了0.26個百分點，數(shù)據(jù)顯示，2023年8月，一線城市平均租金為88.42元/平方米/月，環(huán)比上漲0.28%，同比下跌0.13%。具體來看，8月一線城市租金上漲主要是依靠于上海租賃市場的持續(xù)升溫，北上廣深4城中僅有上海租金呈現(xiàn)明顯上漲態(tài)勢，漲幅超2%，北廣深3城均下跌，且跌幅均在1%以下。

二線城市租金止跌轉(zhuǎn)漲，環(huán)比漲幅與一線城市齊平。數(shù)據(jù)顯示，8月二線城市平均租金為31.52元/平方米/月，環(huán)比上漲0.28%，同比下跌0.75%。另外，二線城市的租賃市場仍然存在較為明顯的分化特征，其中，像杭州、蘇州、天津等核心二線城市租金表現(xiàn)較為堅挺。

三四線城市租金繼續(xù)上揚，環(huán)比漲幅較上月收窄約0.2個百分點。數(shù)據(jù)顯示，8月三四線城市平均租金為24.13元/平方米/月，環(huán)比上漲0.16%，同比下跌0.49%。

03、大戶型產(chǎn)品租金依舊堅挺，三居及以上租金漲幅連續(xù)2個月超1%

從產(chǎn)品戶型上看，2023年8月，各居室租金均價呈現(xiàn)全員上漲態(tài)勢，其中，四居室及以上租金延續(xù)上漲態(tài)勢，且漲幅依舊最大，三居室租金漲幅緊隨其后；一居室租金均價止跌轉(zhuǎn)漲，為本月漲幅最小的產(chǎn)品戶型。其中，一居室平均租金為1930.2元/月，環(huán)比上漲0.17%，同比下跌1.07%；二居室平均租金為2684.79元/月，環(huán)比上漲0.95%，同比上漲0.79%；三居室平均租金為3569.52元/月，環(huán)比上漲1.27%，同比上漲1.02%；四居及以上平均租金為6549.72元/月，環(huán)比上漲1.89%，同比上漲2.75%。整體來看，8月份，三居及以上的大戶型住房租賃需求仍然較為旺盛，租金環(huán)比漲幅連續(xù)2個月維持在1.2%以上。

04、8月全國大中城市在租房源量增多，環(huán)比漲超20%

從在租房源情況來看，8月在租房源量明顯增多，同環(huán)比雙雙轉(zhuǎn)漲，且環(huán)比漲幅達年內(nèi)月度新高。根據(jù)諸葛數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2023年8月全國大中城市租賃市場在租房源量環(huán)比上漲24.35%，同比上漲8.36%。不排除受 房地產(chǎn) 交易市場復(fù)蘇緩慢以及 房貸 壓力的影響，二手房市場由售轉(zhuǎn)租、業(yè)主出租意愿上升等，在一定程度上導(dǎo)致整體在租房源量增加。

05、三亞、太原等6城租金環(huán)比漲超2%，保定位居環(huán)比跌幅首位

從環(huán)比漲幅TOP10城市來看，三亞位居漲幅TOP1，8月租金均價為44.6元/平方米/月，環(huán)比上漲2.48%，同比漲勢也較為強勁，同比漲幅達5.91%。同樣作為旅游熱門城市的濟南、青島、成都，本月租金同環(huán)比漲幅也較為顯著，其中，青島以2.22%位居環(huán)比漲幅TOP4，同比漲幅高達6.29%；成都位居第八，8月租金環(huán)比上漲1.71%，同比上漲5.3%。此外，值得注意的是，太原租賃市場活躍度持續(xù)高位運行，租金連續(xù)2個月漲超2.4%，本月以2.41%位居環(huán)比漲幅第二。上海憑借2.18%的環(huán)比漲幅躋身前五，作為本月唯一一個租金上漲的一線城市，租賃市場韌性凸顯。整體來看，本月租金上漲城市多集聚在旅游型城市以及重點一二線城市。

從環(huán)比跌幅TOP10城市來看，保定位居環(huán)比跌幅首位，8月租金均價18.92元/平方米/月，環(huán)比下跌2.17%，同比下跌6.57%；廈門、惠州分別以1.98%、1.94%位居環(huán)比跌幅第二、三位，其中，惠州租金仍然面臨較大的下行壓力，已連續(xù)2個月進入環(huán)比跌幅TOP5，且跌幅持續(xù)維持在1.5%以上。與此同時，同為廣東省的江門、廣州同樣面臨租金下滑態(tài)勢，而且也明顯低于去年同期的租金水平，不排除與廣東人口流失有一定關(guān)系，其中，江門環(huán)比下跌0.92%，位居跌幅第七，廣州環(huán)比下跌0.72%，位居跌幅第九，2城同比跌幅均超2%。另外，本月西安租金止?jié)q轉(zhuǎn)跌，環(huán)比下跌0.69%，但租賃需求仍然充足，租金水平高出去年同期近7個百分點。

整體來看，本月租金環(huán)比下滑相對明顯的城市主要分為兩類，一是人口流失相對嚴重的三四線城市及珠三角地區(qū)城市；二是部分省會城市，如南京、鄭州以及西安，但降幅可控，單月租金水平仍高于去年同期，屬于正常的季節(jié)性波動。

新房市場篇：8月新房供應(yīng)增加，成交降幅收窄明顯，“金九”可期

01、8月新房市場未見起色，成交跌勢延續(xù)，新政利好“金九”值得期待

8月新房市場活躍度仍然較低，成交量繼續(xù)下探，但降幅明顯收窄。進入2023年，積壓需求集中釋放后，二季度樓市復(fù)蘇后勁明顯不足。8月份，新房成交動力持續(xù)不足，成交量跌勢未止，且單月成交面積達近六年同期新低。根據(jù)諸葛數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2023年8月重點監(jiān)測的30城新房銷售面積為1109.72萬平方米，環(huán)比下降6.6%，環(huán)比降幅較上月收窄約20個百分點；同比下降23.1%。

本月新房成交規(guī)模并未出現(xiàn)回升態(tài)勢，但環(huán)比降幅明顯收窄，企穩(wěn)征兆略有顯現(xiàn)。近期中央及地方密集出臺利好政策，“認房不認貸”城市陣營持續(xù)擴大，市場上購房意愿大幅增強，多城帶看情況好轉(zhuǎn)。另外，從市場先行指標情緒指數(shù)角度來看，一線城市全面落地“認房不認貸”后市場情緒明顯回升，數(shù)據(jù)顯示，第36周（2023.08.28-09.03）一線城市市場情緒指數(shù)為-0.77，較上一周上升0.09。預(yù)計政策效應(yīng)將會逐步傳導(dǎo)到成交端，“金九銀十”值得期待。

（注：重點30城新房銷售面積2020年3月環(huán)比為237.7%，2021年2月同比為296.2%。）

02、各等級城市新房成交繼續(xù)下探，二線城市降幅收窄至最小

8月各等級城市新房成交持續(xù)呈現(xiàn)全線下跌態(tài)勢，二線城市跌幅最小，一線城市探底深入。分不同等級城市來看，一線城市修復(fù)暫且不太理想，成交仍然處于下探通道，北上廣深4城全部下滑。數(shù)據(jù)顯示，2023年8月一線城市銷售面積為219.26萬平方米，環(huán)比下降18.9%，同比下降32.3%；1-8月銷售面積為2206.15萬平方米，同比小幅上升2.9%。9月1日起一線城市全面落地“認房不認貸”，隨后據(jù)消息售樓處看房熱度明顯上升，預(yù)計一線城市金九銀十市場有望迎來一波成交熱度。

二線城市成交下滑，且環(huán)比降幅最小，數(shù)據(jù)顯示，2023年8月二線城市銷售面積為705.39萬平方米，環(huán)比小幅下降0.4%，同比下降21.3%；1-8月銷售面積為7736.94萬平方米，同比下降1.9%。本月二線城市新房成交降幅相對較小，不排除是受政策松綁頻次大幅增多的拉動，據(jù)諸葛數(shù)據(jù)研究中心不完全統(tǒng)計，2023年8月二線城市政策優(yōu)化調(diào)整36次，較7月增加22次，且創(chuàng)今年以來月度政策調(diào)整頻次新高。尤其像政策松綁頻繁的溫州，8月中旬溫州繼續(xù)推出降首付以及局部地區(qū)實行購房補貼等政策，助力成交止降回升。同時，蘇州、福州、青島本月成交表現(xiàn)也不俗，環(huán)比均上漲20%以上。

三四線城市新房成交也出現(xiàn)繼續(xù)下滑局面，但累計成交表現(xiàn)仍明顯好于去年同期。數(shù)據(jù)顯示，2023年8月三四線城市銷售面積為185.07萬平方米，環(huán)比下降11.9%，同比下降17.2%；1-8月銷售面積為1966.62萬平方米，同比上升15.5%。三四線城市分化較為明顯，像麗水、江門、舟山等長三角城市成交表現(xiàn)相對穩(wěn)健，具備一定增長勢頭。

03、8月新房供應(yīng)增加，同比仍然呈現(xiàn)下降態(tài)勢

8月新房市場供應(yīng)增加，但仍處于低位水平。數(shù)據(jù)顯示，2023年8月重點監(jiān)測的15城批準上市面積為672.01萬㎡，環(huán)比上升21.7%，同比下降24.8%，同比降幅較上月收窄約12個百分點。本月供應(yīng)放量，但仍處于低位，預(yù)計隨著房企“保交付”工作的大力推進加之傳統(tǒng)營銷旺季臨近，下月房企推盤力度有望進一步增加。

從15城供應(yīng)環(huán)比變化來看，有11城環(huán)比上升，其中，合肥、長沙、蘇州供應(yīng)力度明顯增加，本月供應(yīng)量環(huán)比較上月翻倍，分別以212.1%、166.4%、116.3%位居環(huán)比漲幅前三。南京、武漢、上海、青島4城環(huán)比下降，其中，南京供應(yīng)力度減弱明顯，環(huán)比降超30%。同比來看，多數(shù)城市同比呈現(xiàn)下滑態(tài)勢，僅長沙、深圳、西安、珠海4城供貨量同比上漲，其中珠海、深圳漲約70%。

（注：重點15城批準上市面積2020年3月環(huán)比399.6%，2021年2月同比為258.7%。）

04、庫存量持續(xù)微降，仍處于歷史較高水平

8月新房庫存持續(xù)小幅下降，超半數(shù)城市庫存量仍高于去年同期。在近期低位供應(yīng)的情況下，新房庫存持續(xù)微降，但仍處于歷史較高水平。根據(jù)數(shù)據(jù)顯示，2023年8月監(jiān)測15個城市的新房庫存面積為12217.37萬平方米，環(huán)比小幅下降0.6%，環(huán)比降幅較上月擴大0.4個百分點；同比下降1.3%，這是庫存同比時隔2個月再度轉(zhuǎn)降。

從15個城市環(huán)比變化來看，西安、福州、青島、重慶、南京、蘇州6城庫存下降； 其余9城庫存量較上月小幅上升，環(huán)比漲勢均在8%以下。 從同比來看，9城庫存面積同比上漲，6城庫存面積同比下跌。 其中，莆田、深圳庫存累積顯著，同比漲幅均超40%； 重慶、福州去庫存效果相對明顯，不僅環(huán)比下降，同比也均呈現(xiàn)下滑態(tài)勢，同比跌幅分別為17%、16.1%。

二手房市場篇：8月重點10城二手房成交止跌回升，北、深漲幅躋身前三

01、8月重點10城二手住宅成交止跌回升，深圳、北京漲幅均超10%

據(jù)諸葛數(shù)據(jù)研究中心統(tǒng)計，2023年8月10個重點城市二手住宅成交58923套，環(huán)比上升4.8%，同比下降5.55%，較上月跌幅收窄7.62個百分點。從累計成交來看，1-8月重點10城二手住宅成交560141套，同比上漲34.01%。二手房成交在連續(xù)下跌4個月后本月止跌回升。8月份，政策利好密集出臺，尤其是下旬以來，8月25日，住建部等三部門提出推動落實購買首套房貸款“認房不用認貸”政策措施，8月31日，央行等兩部門發(fā)文引導(dǎo)房貸首付比例和利率下行，二套房商貸首付最低30%，下調(diào)存量房貸利率等，隨后北上廣深一線城市以及成都、中山、武漢等重點二線城市接連官宣執(zhí)行“認房不認貸”，市場信心逐步回升，成交逐步走出低谷，預(yù)計市場將邁入復(fù)蘇周期，下月二手房成交將會繼續(xù)回升。

（注：10個重點城市為北京、佛山、東莞、深圳、杭州、南京、成都、青島、蘇州、廈門）

分具體城市來看，環(huán)比方面，2023年8月，重點10城中漲跌城市各占半數(shù)。環(huán)比上漲城市中，東莞漲幅領(lǐng)跑，8月成交1606套，環(huán)比上漲15.79%；深圳和北京位居漲幅二三，本月分別成交2455套和10960套，環(huán)比漲幅分別為13.29%和12.78%。在三部門發(fā)聲后，一線城市集體表態(tài)要根據(jù)實際情況出臺房地產(chǎn)優(yōu)化政策，隨后北京和深圳分別于8月30日和9月1日官宣執(zhí)行“認房不認貸”政策，促進一部分有置換需求的改善性客群入市，預(yù)計后續(xù)成交仍有上升空間。從下跌城市來看，佛山跌幅位居領(lǐng)先地位，本月成交6492套，環(huán)比下降12.82%；其次為廈門，環(huán)比跌幅為8.96%；蘇州以3.08%的跌幅位居第三。

從同比來看，8月重點10城中有3城同比上漲，其余7城同比全部下降。從上漲城市來看，佛山以46.61%的同比漲幅居首；其次為深圳，本月同比上漲20.64%；成都位居漲幅TOP3，本月成交16437套，同比上漲8.24%。從同比下降城市來看，廈門、東莞位居前二，同比跌幅均在30%以上，蘇州、北京次之，同比跌幅均超20%。雖然8月整體成交情況有所好轉(zhuǎn)，但是多數(shù)城市仍然未恢復(fù)至去年同期水平，在政策利好加碼之下，預(yù)計9月成交情況將會好于本月。

02、重點城市二手房掛牌量仍居高位，同比漲幅逐步收窄

根據(jù)諸葛數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2023年8月10個重點城市二手住宅掛牌量為161.76萬套，環(huán)比上漲1.97%，同比上漲40.91%。進入8月份，雖然成交情況略有好轉(zhuǎn)，但是掛牌量仍然處于高位徘徊。而隨著多城“認房不認貸”政策的落實，部分“賣一買一”想要享受寬松首付政策的業(yè)主掛牌意愿將會增強，尤其是一線城市，預(yù)計將會帶動二手房掛牌量的增長。

從各城市掛牌量環(huán)比來看，10城二手房掛牌量均小幅上升。其中，蘇州、廈門漲幅位列前茅，分別上漲2.92%和2.83%，其次為杭州和青島，環(huán)比漲幅也均在2%以上。從同比來看，除了青島外，其余9城同比全部上漲，其中，杭州同比漲幅居首，同比上漲129.26%，深圳以115.86%的漲幅緊隨其后，南京、蘇州同比也均在50%以上。多數(shù)城市較去年掛牌量明顯攀升，市場觀望情緒較濃。預(yù)計隨著利好政策的落地，市場情緒將會逐步改善。

03、漲價信心連續(xù)6月回落，下月有望止跌回升

根據(jù)諸葛數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2023年8月，重點10城調(diào)價房源中漲價房源占比為8.76%，較上月收窄1.74個百分點，較去年同期收窄2.83個百分點。漲價信心連續(xù)6月回落，本月漲價房源占比達到近三年低谷，市場信心幾乎觸底。8月一系列救市政策出臺，預(yù)計將會帶動市場信心逐步修復(fù)，下月漲價房源占比有望回升。

分城市看，8月監(jiān)測重點10城中，有2城漲價房源占比上升，其余8城漲價房源占比回落。其中，北京漲價房源占比提升最為顯著，較7月上升3.14個百分點，本月在中央多輪政策以及北京積極表態(tài)等刺激下，漲價信心有所回升，預(yù)計在“認房不認貸”落地后，下月市場信心將會有更加明顯的提升。同時，佛山、蘇州、廈門等多城漲價房源占比下降明顯，市場信心萎靡不振，近期佛山、廈門等均宣布執(zhí)行“認房不認貸”政策，預(yù)計將會對市場信心的恢復(fù)起到積極作用。

土地市場篇：8月土地市場成交低位微升，溢價率下滑趨勢延續(xù)

01、供應(yīng)：8月土地供應(yīng)節(jié)奏略微加快，宅地供應(yīng)量上升顯著

8月供地節(jié)奏略微加快，推出樓面價小幅上揚。據(jù)諸葛數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測，全國主要地級市2023年8月供應(yīng)土地675宗，供應(yīng)規(guī)劃建筑面積為4474.79萬㎡，同比下降45.9%，環(huán)比上升15.32%；推出樓面均價為5554元/㎡，同比下跌5.48%，環(huán)比小幅上漲3.2%。8月土地市場供地節(jié)奏加快，供應(yīng)規(guī)模增加，但仍處于較低水平，明顯低于以往同期的供地量。不過，值得注意的是，今年以來，各地供地質(zhì)量明顯提升，前8月土地市場推出樓面均價為5269元/㎡，創(chuàng)近五年新高。

備注：用地性質(zhì)包含住宅用地、綜合用地（含住宅）、商業(yè)/辦公用地；2023年8月數(shù)據(jù)統(tǒng)計時間截至8月29日，下同。

8月宅地供應(yīng)大幅增多，綜合地塊整體質(zhì)量較優(yōu)。從地塊性質(zhì)來看，8月住宅及商辦用地供應(yīng)量均較上月增加，且宅地供應(yīng)漲幅居首，達60.61%；綜合用地持續(xù)縮量，但推出樓面價走勢相對堅挺，同環(huán)比雙雙上漲，漲幅分別為10.12%、45.78%。

一二線城市推出樓面價雙雙上漲，三四線城市供地量增加顯著。從各能級城市土地供應(yīng)方面來看，2023年8月，一線及三四線城市供地量較上月增加，環(huán)比分別上漲33.6%、45.45%；二線城市持續(xù)縮量，環(huán)比降幅為13.64%。同時，8月各等級城市供地量均不及去年同期，同比跌幅均在35%以上。推出樓面價方面，一二線城市地塊質(zhì)量相對較優(yōu)，環(huán)比均呈上漲態(tài)勢，三四線城市雖然環(huán)比轉(zhuǎn)降，但仍明顯高于去年同期的價格水平。

02、成交：8月土地成交量價齊升，二線城市整體表現(xiàn)更勝一籌

8月土地成交量微增，收金同環(huán)比雙雙上漲。據(jù)諸葛數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測，2023年8月全國主要地級市土地成交460宗，成交規(guī)劃建筑面積為3705.3萬㎡，同比下降28.44%，環(huán)比小幅上升1.86%；成交樓面價為6474元/平方米，同比上漲59.85%，環(huán)比上漲17.84%；土地出讓金為2399.59億元，同比上漲14.41%，環(huán)比上漲20.08%。本月土地市場成交規(guī)模雖然較上月上升，但仍處于低位運行，土地市場信心仍有待進一步提振。另外，從當前披露的拍地計劃來看，多城將于下月持續(xù)出讓，預(yù)計9月成交規(guī)模大概率持續(xù)上升。

宅地成交量不及預(yù)期，綜合及商辦用地成交量及收金雙雙上升。從地塊性質(zhì)來看，8月住宅用地成交量持續(xù)下降，同環(huán)比雙雙跌超15%，整體收金小幅上升；綜合用地、商辦用地成交量及土地收金均較上月增多，環(huán)比漲幅均超25%，其中，綜合用地收金漲幅居首，環(huán)比上漲約70%。

二線城市土地成交表現(xiàn)可觀，一線及三四線城市雙雙下滑。從各能級城市土地成交量來看，一線及三四線城市成交規(guī)模雙雙下滑，且環(huán)比跌幅均超20%，二線城市表現(xiàn)可觀，成交規(guī)模同環(huán)比雙雙上漲，且環(huán)比漲超40%。成交樓面價方面，8月各等級城市土地成交樓面價同環(huán)比均呈上漲態(tài)勢，且二線城市漲幅居首。土地出讓金方面，仍然是二線城市表現(xiàn)出眾，同環(huán)比漲幅均超50%，一線及三四線城市土地出讓金環(huán)比分別下降12.64%、8.57%。

03、熱度：土地成交熱度持續(xù)回落，一二線相對堅挺，三四線降溫趨勢明顯

8月土地市場熱度持續(xù)下降，流拍減少但仍處于歷史高位。數(shù)據(jù)顯示，2023年8月全國主要地級市溢價率為3.84%，環(huán)比下降0.77個百分點，同比上升0.42個百分點。8月土地成交熱度持續(xù)下降，截至本月，溢價率已連續(xù)4個月下降，處于低位水平。流拍率方面，本月流拍率為14.63%，較上月下降3.92個百分點，但仍處于歷史高位水平。整體來看，8月土地市場持續(xù)承壓，熱度下滑、流拍壓力依舊較大，“偏弱”運行態(tài)勢凸顯。

一二線城市土地成交熱度小幅回升，三四線城市“低溢價高流拍”承壓。分等級城市來看，溢價率方面，一二線城市溢價率環(huán)比齊升，且一線城市升幅居首；三四線城市熱度加速下滑。其中，一線城市溢價率7.57%居首，環(huán)比上月上升0.81個百分點；二線城市次之，8月土地溢價率為3.25%，環(huán)比上月上升0.18個百分點；三四線城市溢價率最低，為1.61%，截至本月，已連續(xù)3個月下降。

流拍率方面，一線城市流拍率雖較上月增加，但仍低于去年同期水平，二線、三四線城市流拍率均較上月下降。其中，一線城市流拍率為6.06%，環(huán)比上升2.94個百分點，同比下降1.08個百分點；二線城市同環(huán)比雙降，降幅分別為1.11、3.63個百分點；三四線城市流拍率雖較上月下滑1.12個百分點，但仍然高出去年同期約2個百分點，流拍壓力依舊較大。

04、城市：9城土地收金超百億，成都392億元領(lǐng)跑

重點一二線城市收金可觀，成都近400億領(lǐng)跑。從8月城市土地出讓金分布來看，長三角城市整體土地出讓活躍度較高，其他地區(qū)主要由省內(nèi)中心城市擔(dān)當起了攬金主力。其中，成都大幅領(lǐng)先，8月土地收金高達392億元，其于本月共拍地三次，共計成交了42宗涉宅地，其中有10宗觸頂，較為密集的拍地活動疊加局部地塊競爭激烈推高了成都整體收金。上海、杭州收金表現(xiàn)也不俗，分別以248、209億元位居第二、三位，其中，上海8月初開啟了今年第二批次土拍，9宗地塊中有5宗觸頂搖號、3宗溢價、1宗底價，平均溢價率為8.14%，熱度仍然較高。杭州本月拍地兩次，熱度雖較此前稍有回落，但拍地進程卻持續(xù)保持活躍狀態(tài)。除此之外，北京、廣州、深圳三個一線城市以及南京、西安、蘇州等多個重點二線城市的土地收金也較為可觀，其中，南京、北京、西安、鹽城、蘇州以及廣州6城土地出讓金均超百億。

05、地塊：廣州天河世界大觀地塊約68億成交總價居首

高價地塊主要聚集在一線城市，廣州天河世界大觀地塊約68億元位居成交總價首位。從地塊成交總價TOP10榜單來看，一線城市占據(jù)7宗，其余3宗分布在杭州、成都以及南京。從溢價情況來看，7宗溢價成交中5宗觸頂，另外3宗底價成交。其中，廣州市天河區(qū)黃云路AT1003011、AT1003072地塊以68.32億元位居成交總價首位，經(jīng)歷了23輪競拍，最終越秀擊退中鐵建、中海、保利、華潤等多家房企競得該宗地。上海閔行區(qū)梅隴社區(qū)MHP0-0304單元02-07-07地塊與嘉定區(qū)南翔鎮(zhèn)JDC2-0203單元13-02、16-01地塊分別位居成交總價第二、三位，成交價分別為61.76億元、48.86億元，這2宗地塊被綠城中國先后收入囊中，其中，閔行梅隴社區(qū)地塊是綠城拿下自上海實行集中供地政策以來的首宗宅地，而且競爭非常激烈，開拍后不到2分鐘就觸及最高限價轉(zhuǎn)入搖號階段，且在這2分鐘內(nèi)出現(xiàn)30輪報價。

另外，除廣州外，北京、杭州、成都以及南京也都僅上榜1宗，其中，北京大興區(qū)三合莊改造區(qū)土地一級開發(fā)項目DX00-0202-6018、6019、6026地塊，共有16家企業(yè)參與競拍，最終由湖州中石以38.18億元+2.5萬㎡現(xiàn)房銷售面積競得。杭州蕭山區(qū)市北單元XSCQ1309-R2-50地塊與南京棲霞區(qū)燕子磯街道棲霞大道以北、燕春路以東地塊均是以“底價成交+聯(lián)合拿地”收官，成交價分別為34.69億元、31.8億元。

06、房企：國央企持續(xù)擔(dān)當拿地主力，地方平臺兜底顯露活躍跡象

國央企持續(xù)擔(dān)當拿地主力，少數(shù)優(yōu)質(zhì)民企表現(xiàn)可觀，但民營房企整體拿地力度仍然偏弱，地方平臺兜底現(xiàn)象再度活躍。從8月房企權(quán)益拿地金額TOP15榜單來看，綠城中國本月拿地積極性高漲，以188.19億元位居權(quán)益拿地金額首位，創(chuàng)自身近兩年來月度權(quán)益拿地金額新高，而且當前綠城中國布局長三角的意圖明顯，本月斬獲的地塊分布在上海、杭州、麗水3城。保利發(fā)展延續(xù)自身穩(wěn)健拿地的態(tài)勢，8月權(quán)益拿地金額103.92億元，較上月增加約45億元。建發(fā)房產(chǎn)、中國鐵建以及萬科權(quán)益拿地金額均超40億元，分別以44.81億、41.91億、40.77億躋身前五。除此之外，本月地方平臺的活躍度有所上升，如深圳地鐵、鹽城城投、成都高投、鹽城交控權(quán)益拿地金額均超20億元，且均以底價成交。市場復(fù)蘇持續(xù)承壓，地方平臺托底現(xiàn)象再度活躍，仍需警惕地方債務(wù)風(fēng)險。

市場情緒指數(shù)篇：市場情緒“六連降”，政策效應(yīng)下北上廣深房價上漲預(yù)期增強

根據(jù)最新公布的2023年8月份市場情緒指數(shù)數(shù)據(jù)，重點50城情緒指數(shù)連續(xù)6月回落，處于觀望區(qū)間低位。從周度來看，最新一周（第36周）一線城市情緒指數(shù)止跌回升，“認房不認貸”等政策逐步顯效。8月下旬以來重磅利好頻出，預(yù)計下月50城情緒指數(shù)有望觸底反彈。從城市來看，北上廣深在“認房不認貸”落地后，預(yù)計接下來 房價 有望穩(wěn)定上漲，成都、重慶、蘇州等重點二線城市房價也迎來回升可能。

01、重點50城情緒指數(shù)“六連降”，36周一線情緒指數(shù)止跌回升

根據(jù) 諸葛 數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2023年8月，重點50城市場情緒指數(shù)為-0.78，較上月下降0.05，連續(xù)6月回落，處于觀望區(qū)間低位，接近低迷區(qū)間邊界。8月市場情緒指數(shù)幾近觸底，達到近年來的低谷，8月下旬以來，住建部等多部門接連祭出救市大招，包括統(tǒng)一下調(diào)首套房和二手房首付比例下限以及降低存量首套 房貸利率 等，北上廣深以及成都、長沙、武漢、佛山等核心一二線城市相繼官宣執(zhí)行“認房不認貸”政策，樓市松綁政策小高峰到來，市場即將邁入復(fù)蘇周期。市場情緒目前已經(jīng)降至歷史低谷，預(yù)計下月有望迎來觸底反彈。

分等級來看，8月份一線城市情緒指數(shù)保持平穩(wěn)態(tài)勢，二線、三四線城市情緒指數(shù)全部下滑。其中，一線城市情緒指數(shù)為-0.5，較上月持平，繼續(xù)領(lǐng)跑各等級城市。一線城市情緒指數(shù)連續(xù)兩月保持在-0.5的水平，相較于其他城市，一線城市穩(wěn)定性更強，8月份中央端出臺多項重磅政策，北上廣深也相繼表態(tài)落實 房地產(chǎn) 優(yōu)化政策，并且在8月30日-9月1日相繼官宣了“認房不認貸”，預(yù)計下月在情緒指數(shù)上將會有更加顯著的體現(xiàn)，情緒指數(shù)有望獲得明顯提升。二線城市情緒指數(shù)為-0.81，較上月回落0.06，至此，本月二線情緒指數(shù)正式由觀望邁入低迷區(qū)間；三四線城市情緒指數(shù)為-0.78，較上月回落0.02。

而從周度走勢來看，36周（8月28日-9月3日）一線城市情緒指數(shù)已經(jīng)呈現(xiàn)止跌回升跡象，二線和三四線城市則仍然延續(xù)下行態(tài)勢，在8月30日-9月1日，北上廣深相繼官宣了“認房不認貸”政策，作為市場先行指標的情緒指數(shù)立即反應(yīng)，預(yù)計后續(xù)仍有上升空間。

02、政策利好引導(dǎo)下北、上兩城情緒指數(shù)上升顯著

從8月各城市市場情緒指數(shù)來看，50城的市場情緒指數(shù)分布于市場平穩(wěn)區(qū)間、市場觀望區(qū)間、市場低迷區(qū)間3個區(qū)間，城市個數(shù)分別為1個、18個、31個，分別較上月持平、減少13個、增加13個。其中，上海、深圳、三亞穩(wěn)居前三，本月上海從觀望高位升至平穩(wěn)區(qū)間，也是唯一居于平穩(wěn)區(qū)間的城市。深圳退居第二，本月情緒指數(shù)為-0.34，較上月下降0.1。三亞位居TOP3，本月情緒指數(shù)為-0.4，較上月回升0.03。重慶、成都情緒指數(shù)也均在觀望較高位，北京情緒指數(shù)位居第八，市場活躍度有所回升。

從月度情緒指數(shù)變化來看，本月情緒指數(shù)上升的城市有12個，下降的城市數(shù)量為38個，較上月持平。其中，上海和北京情緒指數(shù)上升幅度最大，分別較上月上升0.08和0.06。隨著政策出臺預(yù)期不斷增強，市場信心有所恢復(fù)，9月1日上海和北京相繼出臺了“認房不認貸”政策，利好進一步釋放，預(yù)計下月情緒指數(shù)將會繼續(xù)回升。從下降城市來看，福州、佛山、中山等城市情緒指數(shù)下降較為明顯，像中山、佛山這些環(huán)深城市很大部分承接來自深圳的外溢需求，而近期深圳政策松綁預(yù)期增加，使得一些原本受限于政策無法在深置業(yè)的客戶重返深圳市場。同時，佛山、中山業(yè)均宣布開始執(zhí)行認房不認貸政策，預(yù)計也將會帶動市場情緒的小幅回升。

從36周50城情緒指數(shù)變化來看，50城中有24城情緒指數(shù)上升，其余26城情緒指數(shù)下降。情緒指數(shù)上升城市中，北京、上海、深圳位居漲幅前三，分別較前一周上升0.17、0.08、0.08，在認房不認貸政策落地以及中央多層利好之下，北上深三城反應(yīng)最為迅速，情緒指數(shù)明顯上升，廣州情緒指數(shù)也較前一周上升0.02，反應(yīng)稍弱于北上深，鹽城、珠海、佛山情緒指數(shù)也均有所回升，佛山、珠海于近日官宣了“認房不認貸”政策，市場情緒獲得小幅提振。

03、北上廣深房價上漲預(yù)期增強，成都、重慶等二線城市房價有望回升

根據(jù)情緒指數(shù)預(yù)測房價模型，監(jiān)測的重點50城中短期內(nèi)有14城房價呈現(xiàn)上漲態(tài)勢，較上月增加6城，其余城市房價短期內(nèi)仍有下降風(fēng)險。

根據(jù)情緒指數(shù)模型，預(yù)測上漲的城市包括上海、深圳、廣州、北京四個一線城市和成都、重慶、南京、蘇州、金華等部分重點二線城市。其中，上海8月市場均價為74583元/㎡，環(huán)比上漲0.17%，9月1日，上海正式官宣認房不認貸，對提振 購房 市場意義重大，根據(jù)情緒指數(shù)模型預(yù)測，未來4個月累計上漲超過2%。深圳8月市場均價為68639元/㎡，根據(jù)情緒指數(shù)，預(yù)計未來4個月累計漲幅超1%。北京8月市場均價為62808元/㎡，環(huán)比微降0.07%，“認房不認貸”落地后，預(yù)計接下來5個月房價上漲1%左右。廣州預(yù)計仍維持微漲態(tài)勢，未來2個月累計上漲在0.5%以內(nèi)。相較于北上，廣深的變化可能相對更為溫和。

6成以上的城市未來短期房價仍有下行壓力，如徐州、鹽城、濰坊、洛陽、天津等弱二線城市和三四線城市。其中，徐州位居情緒指數(shù)倒數(shù)第一，市場情緒低迷，8月市場均價為13316元/㎡，環(huán)比下降0.92%，預(yù)測未來2個月房價延續(xù)降勢，累計跌幅在1%左右。鹽城本月市場均價為12595元/㎡，環(huán)比下降0.34%，根據(jù)情緒指數(shù)，未來3個月房價累計跌幅超1%。

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