打破開發(fā)商壟斷的“集資建房”模式，為何如此難以落地？

極目新聞報(bào)道：四川成都市武侯區(qū)中央花園的一個(gè)萬人小區(qū)欲「自拆自建」。

從2018年提出，到現(xiàn)今已經(jīng)過去五年，雖然99%的業(yè)主同意重建，但始終未能獲得審批通過。2020年4月在成都發(fā)布《城市有機(jī)更新實(shí)施辦法》，當(dāng)時(shí)業(yè)主以為看到希望了，因?yàn)椤锻▓?bào)》中對(duì)拆舊建提出的要求是達(dá)到“96%”。但到最后依然還是需要達(dá)到100%。

小區(qū)都已經(jīng)快成為危樓了，都不能「自拆自建」。

(資料圖片)

究竟是怎么回事呢？

因?yàn)槔妫?/p>

利益沒有分配好，項(xiàng)目自然也就推動(dòng)不了。

關(guān)于老舊小區(qū)重建，大家都知道有法律條款支持。

民法典條款：（七）改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；業(yè)主共同決定事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決。

以前物權(quán)法也有約定：按份共有的2/3以上共有人同意，就有權(quán)處分財(cái)產(chǎn)。

然而，現(xiàn)在整個(gè)小區(qū)達(dá)到99%的同意率，為何都不能自拆自建呢？

這里面當(dāng)然有問題。

1%的業(yè)主不同意就不能拆嗎？

根據(jù)司法原則，房屋是土地的附屬物。

主物權(quán)與從屬物權(quán)的關(guān)系來判斷，房屋是需要隨地走的。所以，土地的處理原則可以作為房屋的處理原則。

超過2/3以上的共有人同意，在均衡公眾利益與個(gè)人利益的角度，1%的業(yè)主是不能反對(duì)重建的。

或者說，即使反對(duì)也沒用。

在城市里搞小區(qū)改造，由開發(fā)商牽頭舊改，就屬于“城市更新”，由小區(qū)業(yè)主自拆自建，則歸“集資建房”的范疇。

相對(duì)于開發(fā)商來做的城市更新而言，自行組織的集資建房需要繳納的行政費(fèi)用是低很多的。即使同樣需要向政府補(bǔ)交土地出讓金，也比城市更新來得便宜。

按照當(dāng)前小區(qū)市場價(jià)2萬一平而言，哪怕重建的建筑成本達(dá)到4000元一平，都是非常劃算的。

是不是很奇怪，在這樣的情況下，為何依然無法開展自拆自建？

其實(shí)提出反對(duì)的背后，才是值得深究的問題。

隱藏在容積率中的巨大利益

這種所在城市的第一批小區(qū)，以當(dāng)前小區(qū)的居住人口規(guī)模，就可以推斷出小區(qū)所屬片區(qū)的人口密度級(jí)別。

不出意外的話，屬于一級(jí)人口密度區(qū)域。

也就是說，一旦小區(qū)重建，幾乎鐵定可以獲得增加容積率指標(biāo)。

假設(shè)：小區(qū)占地一萬平，多獲得1.0的容積率的話，就可以多建1萬平米的住宅。

按照市場價(jià)值，這里是2個(gè)億的額外增值！

那么問題來了：誰不想占有這部分多出來的利潤呢？

可能你會(huì)說，很簡單啊，按各自原來持有的面積占比來分配，不就可以公平解決了？

事實(shí)只會(huì)走向反面，在非合作博弈下，誰都想拿得更多。一定會(huì)有人想通過反對(duì)，來獲得更多的利益分配。

或者再問一句：這1%反對(duì)的業(yè)主，背后是誰？或者在代表誰？

其實(shí)哪怕最終100%的業(yè)主同意自拆自建，項(xiàng)目在相關(guān)審批部門也不會(huì)那么容易通過的。

原因嘛，自己聯(lián)想聯(lián)想一下吧。

會(huì)不會(huì)因?yàn)轫?xiàng)目沒有給出“參與集資”的條件呢?

為什么要有開發(fā)商來搞舊城改造？為什么基本都沒有過自拆自建的先例？

因?yàn)殚_發(fā)商是中間最好的“利益調(diào)和者”?。?/p>

話只能說到這里了。

懂的都懂吧。

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