【昪】2023年扶持政策“遍地開花”，下半場(chǎng)“樓市”又將如何？

時(shí)值年中，樓市吹響了中場(chǎng)哨聲。房地產(chǎn)行業(yè)雖然有一定的修復(fù)預(yù)期，但在供需兩端制約之下，近期市場(chǎng)和企業(yè)表現(xiàn)相對(duì)平淡、樓市復(fù)蘇動(dòng)能出現(xiàn)放緩跡象。

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而面對(duì)市場(chǎng)的動(dòng)態(tài)變化，利好政策的出臺(tái)猶如“定心丸”，不斷促進(jìn)房地產(chǎn)健康發(fā)展。今年上半年，沈陽(yáng)房地產(chǎn)相關(guān)支持性政策出臺(tái)頻度較高，限購(gòu)調(diào)整、限貸松動(dòng)、限售放開、公積金優(yōu)化、發(fā)放購(gòu)房補(bǔ)貼、推動(dòng)二手房“帶押過(guò)戶”、“ 商轉(zhuǎn)公”等穩(wěn)樓市政策“組合拳”接連上演?？梢哉f(shuō)，在一定程度上對(duì)樓市發(fā)展具有積極影響。

【沈陽(yáng)篇】

12月30日，《沈陽(yáng)市助企紓困穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)若干政策措施》新聞發(fā)布會(huì)舉行。公布了20條新政，以助企紓困穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，新政自2023年1月1日起執(zhí)行。

1、推行住房”以租換購(gòu)”

房屋所有權(quán)人自愿申請(qǐng)將存量住房盤活用作保障性租賃住房或長(zhǎng)租住房的，經(jīng)房源審核認(rèn)定后，通過(guò)沈陽(yáng)市住房租賃交易服務(wù)平臺(tái)發(fā)布，納入保障性租賃住房或長(zhǎng)租住房管理。該房源可不納入家庭住房套數(shù)計(jì)算，在我市限購(gòu)區(qū)域內(nèi)新增購(gòu)買一套商品住房。原則上一個(gè)家庭只核減一套。

2、實(shí)施”賣舊買新”

個(gè)稅減免2022年10月1日至2023年12月31日期間，對(duì)出售自有住房并在現(xiàn)住房出售后1年內(nèi)在同一城市重新購(gòu)買住房的納稅人，其出售現(xiàn)住房已繳納的個(gè)人所得稅予以退稅優(yōu)惠。對(duì)符合退稅條件的納稅人，當(dāng)其新購(gòu)住房金額大于或等于現(xiàn)住房轉(zhuǎn)讓金額時(shí)，全部退還已繳納的個(gè)人所得稅；當(dāng)其新購(gòu)住房金額小于現(xiàn)住房轉(zhuǎn)讓金額時(shí)，按照新購(gòu)住房金額占現(xiàn)住房轉(zhuǎn)讓金額的比例退還現(xiàn)住房已繳納的個(gè)人所得稅。

3、推行二手房”帶押過(guò)戶”

產(chǎn)權(quán)人在沒有全部?jī)斶€抵押貸款的情況下，將抵押房產(chǎn)過(guò)戶給買方，結(jié)清房款后，買方繼續(xù)在銀行抵押并按合同償還貸款。通俗來(lái)講，就是抵押房屋在不用提前還清抵押貸款并注銷抵押登記的情況下，完成交易過(guò)戶。

1月27日，遼寧省人民政府關(guān)于印發(fā)《遼寧省進(jìn)一步穩(wěn)經(jīng)濟(jì)若干政策舉措》的通知。

加強(qiáng)企業(yè)金融信貸支持、強(qiáng)化政府性融資擔(dān)保支持、支持企業(yè)直接融資、支持重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展、推動(dòng)消費(fèi)復(fù)蘇回暖：鼓勵(lì)合理住房消費(fèi)。

鼓勵(lì)二手房交易與新建商品房銷售享受同等補(bǔ)貼支持政策。落實(shí)非住宅類商品房去庫(kù)存支持政策，對(duì)購(gòu)買非住宅商品房實(shí)際用于居住用途且為首套剛需的，水電氣暖等收費(fèi)價(jià)格參照住宅標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。對(duì)抵押銀行的二手房，在交易時(shí)可以“帶押過(guò)戶”，不用提前還貸即可辦理過(guò)戶。（牽頭單位：省住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳）推動(dòng)外貿(mào)外資穩(wěn)增長(zhǎng)、著力穩(wěn)就業(yè)、降低市場(chǎng)主體經(jīng)營(yíng)性成本、積極盤活存量資產(chǎn)。

1月31日，沈陽(yáng)住房公積金再出新舉措新聞發(fā)布會(huì)，加大對(duì)職工住房消費(fèi)支持力度。

一是延長(zhǎng)階段性支持職工家庭互助購(gòu)房提取住房公積金政策執(zhí)行期限。職工購(gòu)房時(shí)限由原來(lái)2022年12月31日延長(zhǎng)至2023年6月30日，即2022年10月1日至2023年6月30日，職工家庭成員在本市購(gòu)買自住住房，職工本人及其配偶、子女、夫妻雙方父母在2023年8月31日前均可提取住房公積金支付購(gòu)房首付款或購(gòu)房全款。

二是擴(kuò)大既有住宅增設(shè)電梯提取人范圍。除符合沈陽(yáng)市既有住宅增設(shè)電梯范圍實(shí)際支付既有住宅增設(shè)電梯費(fèi)用的職工本人及其配偶，其子女及夫妻雙方父母也可提取住房公積金支付既有住宅增設(shè)電梯分?jǐn)傎M(fèi)用。

自2月1日起至4月1日，沈陽(yáng)大部分銀行首套房貸利率將下調(diào)至3.9%。

根據(jù)央行、銀保監(jiān)會(huì)2023年1月5日下發(fā)的關(guān)于建立首套住房貸款利率政策動(dòng)態(tài)調(diào)整長(zhǎng)效機(jī)制的通知，新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比和同比連續(xù)3個(gè)月均下降的城市，可階段性維持、下調(diào)或取消當(dāng)?shù)厥滋鬃》抠J款利率政策下限。

基于2022年9-11月房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)，70城中有38城在一季度符合調(diào)整利率下限的條件。沈陽(yáng)在38個(gè)城市名單之列。本次調(diào)整之前，沈陽(yáng)首套房按揭貸款年利率普遍執(zhí)行4.1%的標(biāo)準(zhǔn)，此次下調(diào)意味著新簽客戶將進(jìn)一步降低購(gòu)房成本。

3月28日，“沈五條”發(fā)布，首套房貸利率降至3.8%！

1、科學(xué)安排土地供應(yīng)。合理制定年度土地儲(chǔ)備、出讓計(jì)劃。結(jié)合已供土地開發(fā)利用及市場(chǎng)庫(kù)存情況，科學(xué)確定供地總量、容積率、商住比和出讓時(shí)序，采取清單化、滾動(dòng)式供應(yīng)土地。

2、實(shí)施首套個(gè)人住房貸款利率動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制。按照人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)《關(guān)于建立新發(fā)放首套住房個(gè)人住房貸款利率政策動(dòng)態(tài)調(diào)整長(zhǎng)效機(jī)制的通知》要求，二季度起新發(fā)放首套住房個(gè)人住房貸款利率下限由一季度的LPR-40BP調(diào)整為L(zhǎng)PR-50BP，即由3.9%降至3.8%。4月1日起至6月30日有效。

3、支持公寓類非住宅去庫(kù)存。對(duì)購(gòu)買公寓類非住宅實(shí)際用于居住且為首套剛需的，水電氣暖收費(fèi)價(jià)格參照住宅標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。

4、進(jìn)一步優(yōu)化商品房預(yù)售資金監(jiān)管。以重點(diǎn)監(jiān)管額度和企業(yè)信用評(píng)價(jià)為依據(jù)，動(dòng)態(tài)調(diào)整監(jiān)管資金比例，實(shí)施差異化、精細(xì)化管理。

5、優(yōu)化限購(gòu)區(qū)域。繼續(xù)對(duì)和平、沈河、鐵西、皇姑、大東、于洪等六區(qū)（不含二環(huán)外）實(shí)施限購(gòu)政策。

3月28日，沈陽(yáng)“商轉(zhuǎn)公”貸款政策自2023年4月1日起實(shí)施！

沈陽(yáng)市個(gè)人住房商業(yè)貸款轉(zhuǎn)住房公積金貸款政策新聞發(fā)布會(huì)召開，出臺(tái)了《沈陽(yáng)市個(gè)人住房商業(yè)貸款轉(zhuǎn)住房公積金貸款實(shí)施細(xì)則》。

申請(qǐng)商轉(zhuǎn)公貸款除應(yīng)符合住房公積金個(gè)人住房貸款有關(guān)規(guī)定外，還須滿足以下申請(qǐng)條件：

（一）借款申請(qǐng)人及共同申請(qǐng)人至少一方是在沈陽(yáng)公積金中心繳存住房公積金的單位繳存職工；

（二）借款申請(qǐng)人及共同申請(qǐng)人首次申請(qǐng)住房公積金貸款；

（三）原商貸銀行同意提前部分（全部）償還商業(yè)貸款；

（四）借款申請(qǐng)人及共同申請(qǐng)人名下除申請(qǐng)商轉(zhuǎn)公的1筆個(gè)人住房商業(yè)貸款以外，不得有其他住房貸款，且該筆商貸已償還5年（含）以上，近2年內(nèi)無(wú)逾期還款記錄；（五）原商貸所購(gòu)房屋用途為自住住宅，并且位于沈陽(yáng)市行政區(qū)域內(nèi)。沈陽(yáng)公積金中心所轄鐵路分中心、電力分中心繳存職工在其工作所在地購(gòu)買的自住住宅，也可辦理商轉(zhuǎn)公貸款。

（六）原商貸所購(gòu)房屋已辦理《房屋所有權(quán)證》或《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書》，除原商貸銀行外，該房屋無(wú)其他抵押權(quán)人。

4月6日，在沈靈活就業(yè)人員可自愿繳存住房公積金！

1、適用對(duì)象

“靈活就業(yè)人員”是指年滿16周歲，未達(dá)到法定退休年齡，具有完全民事行為能力或被視為具有完全民事行為能力的個(gè)體經(jīng)營(yíng)者及其雇工、非全日制工作人員、新就業(yè)形態(tài)人員等。

《住房公積金管理?xiàng)l例》規(guī)定范圍內(nèi)單位的在職職工，仍按現(xiàn)行單位在職職工相關(guān)政策繳存、使用住房公積金，不得以靈活就業(yè)人員身份設(shè)立個(gè)人賬戶。

2、繳存規(guī)定

靈活就業(yè)繳存人應(yīng)當(dāng)按月繳存住房公積金，繳存基數(shù)、繳存比例由其自行申報(bào)。繳存基數(shù)不低于本市上一年度社會(huì)最低工資標(biāo)準(zhǔn)，不高于本市上一年度社會(huì)月平均工資的三倍；繳存比例不低于10%，不高于24%。

靈活就業(yè)繳存人的繳存基數(shù)、繳存比例每年可調(diào)整一次，住房公積金繳存年度內(nèi)繳存基數(shù)、繳存比例應(yīng)保持不變。靈活就業(yè)繳存人在本市單位就業(yè)的，應(yīng)將住房公積金個(gè)人賬戶轉(zhuǎn)至單位住房公積金賬戶，按照建制單位繳存職工政策繼續(xù)繳存、使用住房公積金。

建制單位繳存職工與單位終止勞動(dòng)關(guān)系的，與中心簽訂《繳存使用協(xié)議》可自愿轉(zhuǎn)為靈活就業(yè)繳存人，按靈活就業(yè)人員政策繼續(xù)繳存、使用住房積金，在建制單位繳存的公積金余額可參與貸款計(jì)算。

靈活就業(yè)繳存人繳存的住房公積金，參照單位在職職工標(biāo)準(zhǔn)，在計(jì)算繳納個(gè)人所得稅時(shí)依法扣除。

4月13日，沈陽(yáng)首套房貸首付比例降至20%！

根據(jù)遼寧省市場(chǎng)利率定價(jià)自律機(jī)制要求，即日起，對(duì)沈陽(yáng)市限購(gòu)區(qū)域【和平、沈河、鐵西、皇姑、大東、于洪等六區(qū)（不含二環(huán)外）】外個(gè)人住房貸款首付比例執(zhí)行如下：1、居民家庭首次購(gòu)買普通住房的商業(yè)性個(gè)人住房貸款最低首付比例為20%；

2、對(duì)擁有1套住房并已結(jié)清相應(yīng)購(gòu)房貸款的居民家庭，為改善居住條件再次申請(qǐng)貸款購(gòu)買普通商品住房，執(zhí)行首套房貸款政策；

3、對(duì)擁有1套住房且相應(yīng)貸款未結(jié)清的居民家庭，為改善居住條件再次申請(qǐng)商業(yè)性個(gè)人住房貸款購(gòu)買普通住房的最低首付比例為30%。

6月10日，沈水之陽(yáng)，我心向往—青年英才“留沈陽(yáng)，好住房”活動(dòng)開啟！

為吸引青年英才在沈創(chuàng)業(yè)就業(yè)安居，支持剛性和改善性住房需求，決定開展“沈水之陽(yáng)，我心向往—青年英才‘留沈陽(yáng)，好住房’活動(dòng)”。個(gè)人購(gòu)買本次活動(dòng)樓盤的新建商品住房，由政府給予100元/平方米補(bǔ)貼。

活動(dòng)時(shí)間：6月10日-6月30日，線上展示,線下交易，為期21天。

活動(dòng)規(guī)模：全市取得商品房預(yù)售許可證的新建商品住房均可參加本次活動(dòng)。

活動(dòng)形式：本次活動(dòng)采取“線上看、線下購(gòu)”聯(lián)動(dòng)形式進(jìn)行。

（一）購(gòu)房?jī)?yōu)惠政策

1.個(gè)人購(gòu)買本次活動(dòng)樓盤的新建商品住房，由政府給予100元/平方米補(bǔ)貼。

2.在沈就業(yè)的大中專以上學(xué)歷的新市民、青年人，使用住房公積金貸款購(gòu)買自住住房的，貸款限額可放寬到當(dāng)期最高貸款額度的1.2倍。

3.按照《關(guān)于繼續(xù)做好個(gè)人購(gòu)房補(bǔ)貼資金發(fā)放工作的通知》（沈房發(fā)〔2019〕53號(hào)），在校生給予200元/平方米購(gòu)房補(bǔ)貼及全額契稅補(bǔ)貼；活動(dòng)期間，將原新畢業(yè)生（畢業(yè)5年內(nèi)）給予全額契稅補(bǔ)貼調(diào)整為畢業(yè)生給予全額契稅補(bǔ)貼。

4.按照《沈陽(yáng)市高校畢業(yè)生首次購(gòu)房補(bǔ)貼實(shí)施細(xì)則》（沈人社發(fā)〔2023〕4號(hào)），首次購(gòu)房者，本科畢業(yè)生補(bǔ)貼2萬(wàn)元，研究生中碩士畢業(yè)生補(bǔ)貼4萬(wàn)元、博士畢業(yè)生補(bǔ)貼7萬(wàn)元。

符合條件的購(gòu)房者，以上政策可以同時(shí)享受。

（二）開發(fā)企業(yè)優(yōu)惠。參加活動(dòng)企業(yè)可根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況，提供不同程度和形式的優(yōu)惠。

（三）各區(qū)政府優(yōu)惠。鼓勵(lì)各區(qū)政府同步推出優(yōu)惠政策，購(gòu)房人可同步享受。

【全國(guó)篇】

1月5日，央行、銀保監(jiān)會(huì)建立首套住房貸款利率政策動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制。

對(duì)于評(píng)估期內(nèi)新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比和同比連續(xù)3個(gè)月均下降的城市，階段性放寬首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限。地方政府按照因城施策原則，可自主決定自下一個(gè)季度起，階段性維持、下調(diào)或取消當(dāng)?shù)厥滋鬃》可虡I(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限。其他情形和二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率政策下限按現(xiàn)行規(guī)定執(zhí)行。

1月28日，推進(jìn)有序落戶城鎮(zhèn)。

國(guó)家發(fā)展改革委等十九部門發(fā)布《關(guān)于推動(dòng)大型易地扶貧搬遷安置區(qū)融入新型城鎮(zhèn)化實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展的指導(dǎo)意見》。其中提出，推進(jìn)有序落戶城鎮(zhèn)。充分尊重搬遷人口落戶城鎮(zhèn)意愿，因地制宜制定具體落戶辦法，提高戶籍登記和遷移便利度，鼓勵(lì)支持有條件有意愿的搬遷群眾進(jìn)城落戶。

2月3日，自然資源部?jī)?yōu)化完善集中供地政策。

調(diào)整的重點(diǎn)在于取消全年供地次數(shù)的限制，以適應(yīng)當(dāng)前樓地市環(huán)境，地方供地可以通過(guò)優(yōu)化供地節(jié)奏、強(qiáng)化公開信息披露積極引導(dǎo)市場(chǎng)預(yù)期，企業(yè)資金壓力也將有所緩解。

2月15日，央行召開2023年金融市場(chǎng)工作會(huì)議。

會(huì)議指出，動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)分析房地產(chǎn)市場(chǎng)邊際變化，因城施策實(shí)施好差別化住房信貸政策，落實(shí)好金融支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的16條政策措施，積極做好保交樓金融服務(wù)，加大住房租賃金融支持，推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過(guò)渡。

3月5日，“兩會(huì)”中提到房地產(chǎn)，主要有三個(gè)方面的內(nèi)容：

1、“保障基本民生和發(fā)展社會(huì)事業(yè)”，提出加強(qiáng)住房保障體系建設(shè)，支持剛性和改善性住房需求，解決好新市民、青年人等住房問(wèn)題；

2、“有效防范化解重大經(jīng)濟(jì)金融風(fēng)險(xiǎn)”，提出有效防范化解優(yōu)質(zhì)頭部房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，改善資產(chǎn)負(fù)債狀況，防止無(wú)序擴(kuò)張，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)發(fā)展。

3、“把恢復(fù)和擴(kuò)大消費(fèi)擺在優(yōu)先位置”中，提出政府投資和政策激勵(lì)要有效帶動(dòng)全社會(huì)投資，今年擬安排地方政府專項(xiàng)債券3.8萬(wàn)億元，加快實(shí)施“十四五”重大工程和實(shí)施城市更新行動(dòng)。

總結(jié)來(lái)看，2023年房地產(chǎn)發(fā)展的總方向就是促需求、增信心、防風(fēng)險(xiǎn)。

3月27日，全面降準(zhǔn)。

央行決定于降低金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率0.25個(gè)百分點(diǎn)，釋放長(zhǎng)期資金約5500億元，降準(zhǔn)有助于緩解銀行資金成本壓力，房地產(chǎn)供需兩端也將從中受益。

3月30日，自然資源部、銀保監(jiān)會(huì)要求常態(tài)化開展“帶押過(guò)戶”服務(wù)。

不動(dòng)產(chǎn)“帶押過(guò)戶”是指已抵押的不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記時(shí)，不需要提前歸還舊貸款、注銷抵押登記，即可完成過(guò)戶、再次抵押和發(fā)放新貸款等手續(xù)，實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)登記和抵押貸款的有效銜接。“帶押過(guò)戶”改革后，可以大大節(jié)省不動(dòng)產(chǎn)的交易時(shí)間，降低交易難度和交易成本。

4月14日，央行貨幣政策委員會(huì)召開2023年第一季度例會(huì)。

會(huì)議指出，有效防范化解優(yōu)質(zhì)頭部房企風(fēng)險(xiǎn)，改善資產(chǎn)負(fù)債狀況，扎實(shí)做好保交樓、保民生、保穩(wěn)定各項(xiàng)工作，因城施策支持剛性和改善性住房需求，加快完善住房租賃金融政策體系，推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過(guò)渡。

5月8日，住建部、市監(jiān)總局共同規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)。

包括合理確定經(jīng)紀(jì)服務(wù)收費(fèi)，鼓勵(lì)按照成交價(jià)格越高、服務(wù)費(fèi)率越低的原則實(shí)行分檔定價(jià)，引導(dǎo)由交易雙方共同承擔(dān)經(jīng)紀(jì)服務(wù)費(fèi)用。新規(guī)有助于降低二手房購(gòu)置成本，提升二手置業(yè)積極性。

5月15日，央行發(fā)布第一季度中國(guó)貨幣政策執(zhí)行報(bào)告。

報(bào)告提出推動(dòng)行業(yè)重組并購(gòu)，有效防范化解優(yōu)質(zhì)頭部房企風(fēng)險(xiǎn)，改善資產(chǎn)負(fù)債狀況，推動(dòng)房企紓困專項(xiàng)再貸款和租賃住房貸款支持計(jì)劃落地生效。

6月LPR報(bào)價(jià)出爐：一年期、五年期LPR均下調(diào)10個(gè)基點(diǎn)。

6月20日，中國(guó)人民銀行授權(quán)全國(guó)銀行間同業(yè)拆借中心公布，2023年6月20日貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）為：1年期LPR為3.55%，5年期以上LPR為4.2%。以上LPR在下一次發(fā)布LPR之前有效。這是既2022年8月以來(lái)LPR首次調(diào)整。

融資等方面政策支持

1月，央行、銀保監(jiān)會(huì)強(qiáng)調(diào)綜合施策改善優(yōu)質(zhì)房企現(xiàn)金流，有關(guān)部門起草《改善優(yōu)質(zhì)房企資產(chǎn)負(fù)債表計(jì)劃行動(dòng)方案》。

2月，證監(jiān)會(huì)放寬境外募資等限制，啟動(dòng)不動(dòng)產(chǎn)私募基金試點(diǎn)工作。

3月，公募REITs審批流程得到優(yōu)化，適用領(lǐng)域拓展至商業(yè)地產(chǎn)。

4月，發(fā)改委發(fā)文，消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施納入公募REITS，支持民間投資項(xiàng)目發(fā)行。

5月，國(guó)資委發(fā)布通知，央企年度發(fā)債計(jì)劃與市場(chǎng)注冊(cè)額度不掛鉤。但居民購(gòu)房貸款需求依然偏弱、房企整體融資環(huán)境仍不容樂觀。

總體來(lái)看，2023年上半年均以樓市寬松政策為主，房地產(chǎn)方面的關(guān)鍵詞是“房住不炒”、“因城施策”、“支持剛性和改善性住房需求”、“保交樓”、“房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展新模式”等，主要目的還是穩(wěn)定樓市發(fā)展。而隨著6月5年期以上LPR下調(diào)10個(gè)基點(diǎn)，釋放了積極信號(hào)，但當(dāng)前購(gòu)房者置業(yè)情緒仍受多個(gè)因素影響，其中居民收入預(yù)期偏弱、房?jī)r(jià)下跌預(yù)期較強(qiáng)、購(gòu)房者對(duì)期房爛尾的擔(dān)心仍較明顯等關(guān)鍵因素影響，2023年下半年樓市走勢(shì)依舊不容樂觀，還需等待是否有更大力度的刺激政策出臺(tái)。

關(guān)鍵詞：