廣州樓市，亟需“認(rèn)房不認(rèn)貸”！

25日中午，據(jù)新華社消息，近日住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、中國(guó)人民銀行、金融監(jiān)管總局聯(lián)合印發(fā)了《關(guān)于優(yōu)化個(gè)人住房貸款中住房套數(shù)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的通知》（下稱《通知》），推動(dòng)落實(shí)購(gòu)買首套房貸款“認(rèn)房不用認(rèn)貸”政策措施。

(資料圖片僅供參考)

這也是繼7月住建部召開企業(yè)座談會(huì)，提出“落實(shí)好降低購(gòu)買首套住房首付比例和貸款利率、改善性住房換購(gòu)稅費(fèi)減免、個(gè)人住房貸款‘認(rèn)房不用認(rèn)貸’”等政策措施后，首次以通知形式正式明確“認(rèn)房不認(rèn)貸”。

01

“認(rèn)房不認(rèn)貸”具體包含哪些內(nèi)容？

《通知》明確，居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申請(qǐng)貸款購(gòu)買商品住房時(shí)，家庭成員在當(dāng)?shù)孛聼o(wú)成套住房的，不論是否已利用貸款購(gòu)買過(guò)住房，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)均按首套住房執(zhí)行住房信貸政策。

易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，“認(rèn)房不認(rèn)貸”對(duì)一線城市影響比較大，“此前一線城市在這個(gè)領(lǐng)域政策非常緊”。

一直以來(lái)，“認(rèn)房認(rèn)貸”是一線熱門城市和少數(shù)強(qiáng)二線城市調(diào)控樓市的重要手段，即居民在購(gòu)買住房時(shí)能否享受首套房?jī)?yōu)惠，會(huì)綜合考慮其房產(chǎn)和貸款記錄。

在“認(rèn)房認(rèn)貸”政策下，受影響的主要是兩部分需求：第一是改善性換房需求人群，第二是在其他城市有房的剛性住房需求人群——

一方面，對(duì)本地居民，只要在本地購(gòu)買過(guò)房產(chǎn)并辦理過(guò)貸款，想賣舊房換新房時(shí)，即使名下已無(wú)房產(chǎn)或貸款已結(jié)清，也算作二套房，需要支付比首套房更高比例的首付比例、房貸利率。

另一方面，對(duì)外來(lái)人口、新市民，需買房定居，雖本地?zé)o房但只要在其他城市（如原籍地）有貸款購(gòu)房情況的，即使貸款還清，也無(wú)法享受購(gòu)買首套房的優(yōu)惠。

如果“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策實(shí)施，一方面即便在外地有在償?shù)陌唇屹J款，在本地購(gòu)房也算首套房，享受首套房標(biāo)準(zhǔn)。進(jìn)一步，在每一個(gè)城市，只要無(wú)房，即便有貸款（記錄或在償）也能夠以首套房身份買房。另一方面，此次政策將“以家庭為單位”來(lái)認(rèn)定首套房產(chǎn)，調(diào)整到“家庭成員為單位”，意味著可以釋放出更多的需求。

“此次政策力度超出了預(yù)期?！睆V東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示。

02

廣深是否落地“認(rèn)房不認(rèn)貸”？

接下來(lái)在廣東，包括廣州、深圳等地是否會(huì)落地“認(rèn)房不認(rèn)貸”？

目前，房地產(chǎn)政策是“一城一策”，此次住建部的表述為：此項(xiàng)政策作為政策工具，納入“一城一策”工具箱，供城市自主選用。也即，具體是否實(shí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”，還主要由各個(gè)城市決定。

針對(duì)這一問題，在今年8月住建部提出三項(xiàng)房地產(chǎn)政策后，在媒體公開報(bào)道中，對(duì)“廣州市將在哪些方面支持及滿足剛性和改善性住房需求，是否會(huì)執(zhí)行認(rèn)房不認(rèn)貸”的問題，廣州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局回復(fù)：相關(guān)政策正在研究中，具體以官網(wǎng)公布為準(zhǔn)。目前，廣州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局官網(wǎng)暫未公布相關(guān)政策。

在“一城一策”背景下，城市地方政府要執(zhí)行該政策，需與當(dāng)?shù)厝嗣胥y行磋商，當(dāng)?shù)厝嗣胥y行在評(píng)估當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行和風(fēng)險(xiǎn)的情況下來(lái)具體執(zhí)行該政策。

去年四季度以來(lái)，房貸余額連續(xù)下行，對(duì)銀行資產(chǎn)質(zhì)量造成一定沖擊，銀行也通過(guò)降低利率進(jìn)行應(yīng)對(duì)。中國(guó)人民銀行廣東省分行的數(shù)據(jù)顯示，今年6月份，廣東（不含深圳）商業(yè)銀行新發(fā)放小微企業(yè)貸款加權(quán)平均利率4.04%，比上年同期下降0.31個(gè)百分點(diǎn)。其中，個(gè)人住房貸款利率同比下降0.74個(gè)百分點(diǎn)。

“從目前來(lái)看，銀行房貸額度充足，并且房貸依舊是優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。從銀行的角度看，我認(rèn)為大概率是愿意推進(jìn)此類政策的，進(jìn)而穩(wěn)定房貸和資產(chǎn)價(jià)格?！崩钣罴伪硎?。

《通知》也給行業(yè)帶來(lái)一定信心。有業(yè)內(nèi)人士分析，在北、上、廣、深四個(gè)城市中，廣州實(shí)施“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策最為迫切；也有業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，接下來(lái)廣州、深圳執(zhí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”可能性比較大。

但廣東省房協(xié)土地與產(chǎn)業(yè)研究中心主任趙卓文此前接受記者采訪時(shí)表示，當(dāng)前“房住不炒”仍是主基調(diào)，特別對(duì)于一線熱門城市，“對(duì)于廣東一線城市，特別是涉及二套房，要看各地的態(tài)度，我認(rèn)為會(huì)比較謹(jǐn)慎去實(shí)施”。

03

“認(rèn)房不認(rèn)貸”滿足你的需求了嗎？

實(shí)施“認(rèn)房不認(rèn)貸”，能比較明顯地降低改善性住房需求的首付和利率成本。

住房城鄉(xiāng)建設(shè)部有關(guān)負(fù)責(zé)人就表示，此項(xiàng)政策將使更多購(gòu)房人能夠享受首套房貸款的首付比例和利率優(yōu)惠，有助于降低居民購(gòu)房成本，更好滿足剛性和改善性住房需求。

這一政策下，可以釋放這幾類人群的購(gòu)房需求：

●父母為子女（含未成年子女）買房，子女無(wú)房但父母可能有房產(chǎn)且有按揭貸款在償還。

●子女為父母買房，父母無(wú)房但子女可能有房產(chǎn)且有按揭貸款在償還。

●在本地有房，想賣掉舊房換新房，但有貸款記錄。

●在外地有房，在外地有貸款記錄或正在月供的貸款，但在本地?zé)o房。

●前期購(gòu)買了非成套住房，比如單位非成套的福利房、單位產(chǎn)權(quán)式的宿舍。

如果這一政策在廣州、深圳落地，能滿足你的購(gòu)房需求嗎？

記者丨張子俊 唐柳雯 陳穎，來(lái)源丨南方+客戶端

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本刊法律顧問：廣東南國(guó)德賽律師事務(wù)所 謝炎燊、陳慧霞

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